Dòng tiền BĐS đang “rời phố về ven”: Hà Nội và TP.HCM hạ nhiệt, một thành phố đáng sống trở thành “vùng đất hứa” mới của thị trường

Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt. Hàng loạt dữ liệu mới được công bố tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025" do Batdongsan.com.vn tổ chức sáng 7/10 đã phản ánh bức tranh sôi động trở lại của thị trường sau giai đoạn dài đóng băng.

Dòng tiền "chuyển hướng" từ Hà Nội, TP.HCM ra vùng ven

Chia sẻ tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, từ quý IV/2024, thị trường đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu khởi sắc khi lượng sản phẩm rao bán và giao dịch tăng đáng kể.

Bước sang năm 2025, đà hồi phục không chỉ được duy trì mà còn lan tỏa rộng hơn. Trong giai đoạn từ quý I đến quý III/2025, giá bất động sản trung bình tăng tới 36%, trong khi lượng giao dịch quý III cũng tăng mạnh, cho thấy dòng tiền đã bắt đầu quay lại thị trường sau một thời gian dài thận trọng.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, điểm khác biệt của chu kỳ phục hồi lần này nằm ở chỗ thị trường không còn dựa vào các hoạt động đầu cơ ngắn hạn mà tập trung vào phân khúc ở thực. Người mua hiện tìm kiếm các sản phẩm phù hợp để an cư, ưu tiên khu vực có hạ tầng hoàn thiện và mức giá còn hợp lý. Đây chính là nền tảng giúp quá trình phục hồi trở nên bền vững và lành mạnh hơn.

Nếu như giai đoạn trước, đất nền là "tâm điểm" của các đợt sốt đất, thì nay chung cư đã trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường. Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến chung cư tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi nhà riêng tăng 13%, còn đất nền tiếp tục giảm 11%.

Về khu vực, thị trường miền Bắc ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Mặc dù tổng lượng quan tâm toàn vùng tăng 11%, nhưng riêng Hà Nội lại giảm tới 22%, cho thấy dòng tiền đang rời khỏi trung tâm để tìm đến các tỉnh vệ tinh có dư địa phát triển.

Trong đó, Hải Phòng tăng 50%, Bắc Giang tăng 61% và Hòa Bình tăng tới 65%, trở thành những "điểm đến mới" nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng cải thiện và mức giá mềm hơn so với Thủ đô.

Ở phía Nam, các địa phương giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đang hút mạnh dòng tiền. Bình Dương dẫn đầu với mức tăng 165%, tiếp đến là Bà Rịa – Vũng Tàu (+98%), Đồng Nai (+89%) và Long An (+88%).

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đà tăng trưởng này đến từ sự phát triển mạnh của hệ thống hạ tầng liên vùng, cùng sự xuất hiện của nhiều dự án đô thị quy mô lớn, giúp các địa phương này ngày càng trở thành vệ tinh tiềm năng của TP.HCM.

Nhà đầu tư Hà Nội đổ vốn về miền Trung

Không chỉ hai đầu Bắc – Nam, khu vực miền Trung, đặc biệt là Đà Nẵng và Quảng Nam, đang nổi lên mạnh mẽ trong bản đồ phục hồi của bất động sản Việt Nam.

Ông Hà Nghiệm – Giám đốc Chi nhánh Batdongsan.com.vn tại Đà Nẵng cho biết, năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi mạnh nhất của khu vực này nhờ sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại của Đà Nẵng và quỹ đất dồi dào của Quảng Nam đã tạo ra động lực phát triển bền vững cho toàn vùng.

Trong quý III/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản Đà Nẵng tăng 24%, còn Quảng Nam tăng 58% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán trung bình tại miền Trung cũng tăng mạnh: Quảng Nam (+32%), Khánh Hòa (+30%), Đà Nẵng (+22%) trong 9 tháng.

Tại Đà Nẵng, giá rao bán trung bình hiện đạt 79 triệu đồng/m2, tăng mạnh từ mức 51 triệu đồng chỉ sau 2 năm.

Tính đến tháng 9/2025, tất cả các loại hình bất động sản tại Đà Nẵng đều ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Trong đó, đất nền tăng 68%, chung cư tăng 49%, còn nhà mặt phố tăng tới 146%.

Phân khúc chung cư tăng mạnh tại hầu hết các khu vực: Ngũ Hành Sơn (+122%), Sơn Trà (+78%) và Hải Châu (+77%). Với giá bán trung bình 4,5 tỷ đồng/căn và giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng, Đà Nẵng hiện nằm trong nhóm thành phố du lịch có hiệu suất đầu tư cao nhất cả nước, vượt qua Nha Trang và Phan Thiết.

Phân khúc đất nền cũng đang trở lại đường đua mạnh mẽ. Trong quý III/2025, lượng quan tâm tăng mạnh tại hầu hết các quận, đặc biệt là Ngũ Hành Sơn (+48%) và Cẩm Lệ (+47%). Giá bán trung bình tại Sơn Trà (+41%), Liên Chiểu (+37%), Hải Châu (+21%) và Ngũ Hành Sơn (+33%) so với đầu năm.

Sự sôi động này chủ yếu đến từ kỳ vọng về phát triển hạ tầng, đặc biệt là các dự án mở rộng tuyến ven biển Võ Nguyên Giáp, đường vành đai phía Tây, cùng kế hoạch hình thành các khu đô thị sinh thái mới.

Tại Quảng Nam, thị trường đất nền cũng cho thấy đà phục hồi mạnh. Các khu vực như Hội An (+36%), Tam Kỳ (+22%), Thăng Bình (+20%) và Duy Xuyên (+10%) đều ghi nhận tăng giá ổn định. Giá bán trung bình tại Hội An hiện đạt 34 triệu đồng/m2 – cao nhất toàn tỉnh, trong khi các khu vực lân cận như Điện Bàn, Núi Thành vẫn giữ mức giá "mềm", mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư dài hạn.

Ông Hà Nghiệm nhấn mạnh: "Đất nền Đà Nẵng so với đỉnh 2019 đang tăng trên dưới 15%, trong khi tại đây có rất nhiều lợi thế về sáp nhập, quy hoạch vùng đang được hoàn thiện, tam giác phát triển Thương mại – Du lịch, Công nghiệp – Logistics, Kinh tế cửa khẩu sẽ hình thành. Chính vì vậy, thị trường bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam chưa đạt đến mức đỉnh và còn rất nhiều dư địa".

Theo ông Hà Nghiệm, bất động sản Đà Nẵng – Quảng Nam hiện thu hút chủ yếu từ thị trường nội tại, chiếm khoảng 50% tổng lượng quan tâm. Đáng chú ý, nhà đầu tư Hà Nội đang góp phần quan trọng trong xu hướng tăng trưởng của thị trường này, với mức độ quan tâm tăng tới 141% từ đầu năm 2023 đến nay, chiếm 16% tổng lượng tìm kiếm.

Dòng vốn từ miền Bắc được xem là động lực đáng kể, thúc đẩy đà phục hồi của bất động sản miền Trung, góp phần hoàn thiện bức tranh khởi sắc của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025.