Vì sao 'kinh tế mặt đường' thoái trào?

Những shophouse ế ẩm...

Chị N.H, có căn shophouse tại Khu đô thị VP (TP.HCM), cho biết chị mua căn nhà này trước đại dịch Covid-19 vì vị trí quá đẹp, dự án quy hoạch bài bản, có 3,4 km bờ sông vây quanh... Xét mọi yếu tố đều thuận lợi nên chị không ngần ngại bỏ gần 30 tỉ đồng đầu tư. Thế nhưng sau khi nhận nhà, việc cho thuê lại khó khăn vì cung nhiều mà cầu ít. "Bỏ không mãi mới cho thuê được nhưng giá cũng bèo, chỉ 33 triệu đồng/tháng cho căn shophouse 400 - 500 m2 diện tích sử dụng. Không đủ tiền trả lãi ngân hàng", chị N.H than thở.

Ảnh: Đình Sơn

Tình cảnh của chị N.H cũng xuất hiện ở nhiều nơi khác. Tại dự án Lake View ở P.Bình Trưng, TP.HCM, hình ảnh đầu tiên đập vào mắt người đi đường là dãy dài shophouse chạy dài hàng km mặt tiền đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cửa đóng then cài nhiều năm dù giá trị mỗi căn tại đây không hề rẻ. Các biển hiệu cho thuê nhà treo mòn mỏi ngày qua ngày. Liên hệ theo số điện thoại in trên một tấm biển quảng cáo, chủ nhà giới thiệu căn shophouse của anh có diện tích sàn xây dựng lên đến hơn 400 m2 bao gồm 1 trệt, 1 lửng và 3 lầu, giá cho thuê 30 triệu đồng mỗi tháng nhưng nhiều năm rồi khách đến xem nhà rồi đi. Nhiều người thậm chí giảm giá thuê xuống còn 25 triệu đồng/tháng nhưng cũng không ăn thua.

Anh Tuấn, một chủ quán ăn tại đây, cho biết việc kinh doanh khá ế ẩm, mỗi sáng chỉ lèo tèo vài khách đến ăn sáng, còn buổi trưa và tối vắng hoe. Để tận dụng mặt bằng, buổi tối anh đã chuyển qua mô hình bán "trà chanh chém gió". Mặc dù vậy thu cũng không đủ bù chi phí nên anh đang tính đến việc trả mặt bằng để tìm một nơi khác có giá thuê rẻ hơn và dân cư đông đúc hơn.

Bà Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Tổng giám đốc Công ty Vie Homes chuyên môi giới bất động sản tại chung cư The Sun Avenue (P.Bình Trưng, TP.HCM), cho biết dự án này được bàn giao cho cư dân vào quý 3/2018. Từ đó đến nay giá shophouse tăng không đáng kể trong khi giá căn hộ đến nay tăng 3 - 4 lần. "Shophouse một thời là hàng hiếm, giá bán cao ngất ngưởng nhưng các năm gần đây đã thoái trào vì buôn bán, kinh doanh ế ẩm. Nhiều nhà đầu tư bán lỗ nhưng cũng ít người mua", bà Hằng nói.

Ảnh: Lê Nam

... nhà mặt tiền cũng đang mất dần lợi thế

Không chỉ shophouse, nhà mặt tiền cũng đang dần rơi vào cảnh "chợ chiều". Chiều 16.12, có mặt trên đường Lê Văn Sỹ (Q.3 cũ, nay là P.Nhiêu Lộc, TP.HCM), PV Thanh Niên ghi nhận khung cảnh khác xa hình ảnh con đường thời trang sầm uất, nhộn nhịp một thời. Những bảng hiệu cửa hàng từng sáng rực sắc màu nay thưa thớt dần, thay vào đó là hàng loạt bảng "cho thuê nhà " với số điện thoại chằng chịt, phủ kín mặt tiền nhiều căn. Có những đoạn đường chỉ vài chục mét nhưng xuất hiện liên tiếp 3, 4 mặt bằng bỏ trống, cửa cuốn kéo kín, bụi bám lặng lẽ. Trong khi ở mặt tiền "đìu hiu" thì vào sâu hơn các con hẻm không khí lại hoàn toàn trái ngược. Nhiều cửa hàng thời trang, quán ăn, spa, văn phòng dịch vụ vẫn sáng đèn, khách ra vào đều đặn. Các hộ kinh doanh không rời bỏ khu vực, mà âm thầm lùi vào phía trong hẻm, nơi có chi phí thuê thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận khách hàng thông qua quảng cáo online.

Chị H., chủ một cửa hàng thời trang từng thuê mặt bằng mặt tiền đường Lê Văn Sỹ, cho biết việc rời bỏ mặt tiền không phải vì muốn tiết giảm quy mô kinh doanh mà do hiệu quả không còn tương xứng với chi phí bỏ ra. Theo chị, dù giá thuê mặt tiền đã giảm so với trước, nhưng vẫn quá cao so với lượng khách vãng lai thực tế. Trong khi đó, khách hàng hiện nay chủ yếu tìm đến cửa hàng thông qua mạng xã hội, Google Maps, các nền tảng review và đặt chỗ trực tuyến thay vì ghé ngang do thấy bảng hiệu. Khi chuyển vào thuê nhà trong một hẻm xe hơi cách mặt tiền không xa, chi phí thuê chỉ bằng một phần so với trước nhưng lượng khách vẫn ổn định, thậm chí tăng nhờ đầu tư tốt hơn cho quảng cáo và trải nghiệm mua sắm. Do vậy, thay vì trả tiền cho vị trí mặt tiền, chị H. quyết định dùng chi phí đó để cải thiện dịch vụ và giữ khách.

Anh T., chủ một cơ sở chăm sóc da và thẩm mỹ nhỏ, từng thuê mặt bằng mặt tiền đường Lê Văn Sỹ với giá hơn 50 triệu đồng mỗi tháng, sau gần một năm hoạt động đã quyết định trả lại mặt bằng dù đã đầu tư không ít chi phí cải tạo. Theo anh T., lượng khách đến từ vị trí mặt tiền không đủ bù chi phí thuê, trong khi phần lớn khách hàng tìm đến qua quảng cáo trên mạng xã hội và các nền tảng đặt lịch trực tuyến. Khi chuyển vào thuê một căn nhà trong hẻm xe hơi gần đó với giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/tháng, cơ sở của anh vẫn duy trì được lượng khách ổn định, thậm chí linh hoạt hơn trong việc bố trí không gian và đầu tư thiết bị. "Khách đã có địa chỉ sẵn thì ở mặt tiền hay trong hẻm không khác nhau nhiều nhưng chi phí chênh lệch là rất lớn", anh T. chia sẻ, đồng thời cho biết việc rời bỏ mặt tiền giúp giảm áp lực tài chính và duy trì hoạt động lâu dài trong bối cảnh sức mua còn dè dặt.

Cách đó không xa, trên đường Võ Văn Tần (P.Bàn Cờ, TP.HCM), đoạn phố hai chiều từng được xem là "điểm hẹn" của các cửa hàng thời trang và dịch vụ, không khó để nhận ra sự trầm lắng kéo dài trong khoảng một năm trở lại đây. Nhiều căn nhà mặt tiền đóng cửa im lìm, bảng cho thuê treo suốt nhiều tháng, xen lẫn là những cửa hàng mở ra rồi nhanh chóng rút đi chỉ sau vài tháng hoạt động. Theo ghi nhận, giá thuê tại đây đã giảm so với giai đoạn trước dịch, xuống quanh mức 55 - 60 triệu đồng/tháng với nhà ngang 4 m, song vẫn khó tìm được khách thuê ổn định.

Không chỉ Lê Văn Sỹ hay Võ Văn Tần, tình trạng mặt bằng bỏ trống cũng xuất hiện ngày càng rõ trên nhiều tuyến đường được xem là "đất vàng" của TP.HCM. Trên trục Điện Biên Phủ (P.Bàn Cờ), đường Trần Hưng Đạo (P.Bến Thành), đường Nguyễn Đình Chiểu (P.Xuân Hòa), các bảng tìm khách treo nhan nhản, ngay trên cả những đoạn từng sầm uất với các cửa hàng thời trang, ẩm thực và dịch vụ.

Theo các môi giới, giá thuê tại các tuyến đường này đã có điều chỉnh so với giai đoạn trước nhưng mức giảm chưa đủ hấp dẫn so với hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng cân nhắc kỹ bài toán chi phí và sẵn sàng rời bỏ mặt tiền để tìm những lựa chọn linh hoạt hơn.