Dòng tiền đầu tư BĐS đang dịch chuyển về Đồng Nai

Bệ phóng từ chiến lược hợp nhất và đầu tư công

Sau cuộc sáp nhập hành chính lịch sử, TP. HCM và Đồng Nai trở thành những tiềm năng phát triển tích cực trong khu vực Đông Nam Bộ.

Việc hình thành TP. HCM mới (gồm TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương) và Đồng Nai mới (gồm Đồng Nai, Bình Phước) không đơn thuần là mở rộng địa giới hành chính, mà là sự hợp nhất các thế mạnh để tạo ra một vùng kinh tế trọng điểm. Sau sáp nhập, GRDP của TP. HCM đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng (năm 2024), dẫn đầu cả nước; còn Đồng Nai xếp thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng.

Khu vực giáp ranh Đồng Nai với TP. HCM có mật độ dân số thấp, quỹ đất còn nhiều với mặt bằng giá thấp, tạo dư địa phát triển lớn cho đô thị hoá. Bên cạnh đó, đầu tư công được đẩy mạnh làm động lực phát triển kinh tế. Tính đến hết tháng 9/2025, TP.HCM giải ngân 50% vốn đầu tư công, Đồng Nai đạt 35%.

Đồng Nai có vị trí chiến lược trong bức tranh đô thị mở rộng và logistics cảng biển – sân bay phía Đông TP. HCM. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang dần thay đổi diện mạo khu Đông gồm: sân bay quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Đồng Nai 2, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành…

Đồng Nai - tâm điểm của dòng vốn phía Đông TP. Hồ Chí Minh

Sự cộng hưởng giữa quy hoạch vùng, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa đang kéo theo sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư về phía Đông.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 9/2025, mức độ quan tâm đối với bất động sản Đồng Nai tăng 21%, gấp đôi khu phía Đông TP. HCM và bỏ xa các khu vực khác.

Điểm sáng thị trường bất động sản giáp ranh phía Đông TP.HCM còn nằm ở lợi suất cho thuê chung cư. Trong khi Quận 2 đạt mức 2,1%, Quận 9 khoảng 2,7% và Thủ Đức đạt 3,3%, thì Biên Hòa vươn lên dẫn đầu với 4,4%, tiếp đến là Nhơn Trạch 3,2%.

Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời thực tế của thị trường Biên Hòa, Đồng Nai, không chỉ đầu tư nắm giữ dài hạn, mà còn khai thác dòng tiền ngắn hạn qua cho thuê, yếu tố đang được giới đầu tư chú ý trong bối cảnh thị trường tìm kiếm tính thanh khoản cao.

Ở phân khúc đất nền, thị trường phía Đông TP.HCM cũng đang hồi phục. Mức độ quan tâm tại khu vực này trong tháng 9/2025 tăng 6% so với tháng 4/2025, cao hơn phía Tây (+3%) và phía Bắc (+5%), trái ngược xu hướng giảm ở phía Nam.

Riêng tại Biên Hòa và Long Thành, giá rao bán phổ biến trong quý 3/2025 dao động 16-23 triệu đồng/m2, tăng 5-7% so với quý 1/2025. So với mức giá trung bình 130 triệu đồng/m2 ở trung tâm TP.HCM, chênh lệch này cho thấy dư địa tăng trưởng còn lớn.

Với bất động sản thấp tầng trong khu đô thị, mức độ quan tâm tại Biên Hòa – khu vực giáp ranh phía Đông TP.HCM, tăng tới 58% trong quý 3/2025 so với quý liền trước.

Mặt bằng giá loại hình này tại trung tâm TP.HCM đang giảm nhẹ và duy trì ở mức 248 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá thấp tầng ở khu vực Đồng Nai – giáp ranh phía Đông TP.HCM giao động xung quanh mức 55 triệu đồng/m2 và vẫn tăng 6% so với quý 1/2023.

Một số khu đô thị vẫn còn có nền giá hấp dẫn, đơn cử như Izumi City (Long Hưng, Đồng Nai) với quy mô gần 170 ha hiện có giá khoảng 45 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực đã hình thành khu đô thị rõ nét, có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía Đông trong chu kỳ phát triển kế tiếp.

“Thực tế cho thấy, khi mặt bằng giá tại trung tâm TP. HCM ngày càng cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, xu hướng giãn dân và mở rộng đầu tư ra vùng ven là tất yếu. Trong đó, Đồng Nai với vị thế cửa ngõ kết nối vùng Đông Nam Bộ đang sở hữu lợi thế ‘ba trong một’: giá đất còn thấp, hạ tầng tăng tốc và lợi suất cho thuê cao”, ông Quốc Anh nhận định.