Dòng vốn chảy mạnh về bất động sản vùng ven giàu tiềm năng

Đích ngắm của dòng vốn này là những dự án sở hữu các yếu tố hỗ trợ tăng trưởng bền vững như hạ tầng kết nối, pháp lý đầy đủ, hệ thống tiện ích trải nghiệm đa dạng và độc đáo cùng với khả năng khai thác thương mại hiệu quả.

Sức bật kép của bất động sản vùng ven

Chia sẻ về bức tranh thị trường bất động sản TP HCM, các chuyên gia bất động sản cho rằng, xu hướng dòng tiền chuyên nghiệp rời xa trung tâm ngày càng rõ rệt khi mặt bằng giá đã vượt xa ngưỡng chi trả của nhiều nhà đầu tư và tiềm năng sinh lời bị thu hẹp. Tại các quận trung tâm TP.HCM, giá nhà liền thổ đã vượt xa ngưỡng chi trả của đa phần nhà đầu tư. Theo CBRE, tính đến quý II/2025, mặt bằng giá nhà liền thổ TP HCM trung bình dao động 250-300 triệu/m2, có nơi tới 700 triệu/m2, thậm chí chạm mốc 1 tỷ như các căn nhà phố thương mại, biệt thự ở khu đô thị Sala.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định dù nguồn cung mới tại TP HCM đã được cải thiện trong quý III, thị trường vẫn khan hiếm so với nhu cầu khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng cả sơ cấp và thứ cấp. Vì thế, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven rõ rệt hơn.

Trong khi đó, báo cáo của CBRE chỉ ra tốc độ tăng giá sơ cấp của nhà liền thổ trung tâm quay đầu giảm 3%/năm, còn khu vực thứ cấp đã chậm lại so với giai đoạn 2020-2022. Điều này cũng có nghĩa là, số vốn bỏ ra phải nhiều hơn, trong khi đó lợi nhuận mỏng hơn, đồng thời, việc giá thuê cao cũng khiến loại hình này kén khách.

Sự chênh lệch giá tạo ra một sự cân nhắc về hiệu quả đầu tư. Với cùng một lượng vốn, 30% giá trị một căn nhà liền thổ khu vực trung tâm đã đủ mua cả một căn liền thổ vùng ven nơi có cơ hội gia tăng giá trị nhanh hơn. Bởi vậy, dòng tiền đầu tư không còn "cố thủ" tại trung tâm mà đang tìm đến những vùng đất mới.

Dòng vốn đang đổ về bất động sản vùng ven TP.HCM

Thêm một diễn biến khác, thị trường phía Nam có sự xuất hiện của dòng vốn miền Bắc, tạo ra sức bật kép cho khu vực vùng ven TP HCM. Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dòng tiền phía Bắc có xu hướng dịch chuyển vào Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng. 6 tháng đầu năm, nhà đầu tư từ ngoài TP HCM chiếm đến 75% lượng khách tìm mua bất động sản tại đây, trong đó các tỉnh phía bắc chiếm 61%. Trong đó ko, nhà đầu tư Hà Nội chiếm 33%, ngoài ra có Hải Phòng, Ninh Bình, Quảng Ninh…

Theo ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Southern Homes Việt Nam, điểm chung của dòng vốn đầu tư hiện nay là chọn vùng đầu tư chiến lược thay vì chỉ chạy theo những khu vực sôi động nhất thời. Theo đó, nhiều nhà đầu tư ưu tiên những vị trí cửa ngõ thành phố, nơi hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh, đặc biệt là khu vực có các tuyến kết nối huyết mạch như cao tốc, đường vành đai hay các tuyến metro chuẩn bị xây dựng.

Bên cạnh đó, dòng vốn còn hướng tới những khu vực có nền giá mềm nhưng đang được quy hoạch bài bản, thuận lợi thu hút dân cư đến sinh sống, làm việc. Những khu vực này sở hữu đồng thời hai yếu tố: đón đầu xu hướng giãn dân ra các đô thị vệ tinh và mang lại dòng tiền từ khai thác thương mại.

"Nhiều nhà đầu tư đang ưu tiên chọn lựa những dự án có thể mang đến lợi nhuận rõ ràng đồng thời hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Điều này được thể hiện qua cam kết của chủ đầu tư như đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án, cam kết bàn giao nhà đúng hạn, dự án đã hình thành cộng đồng và sở hữu các đòn bẩy tăng giá đa dạng trong tương lai", ông Hiền nhấn mạnh.

Dòng vốn hướng về dự án thật - giá trị thật - sinh lời tức thì

Sự dịch chuyển dòng tiền không phải ngẫu nhiên mà là hệ quả tất yếu của chu kỳ thị trường khi trung tâm đã cạn dư địa, vùng ven trở thành "đất diễn" của giai đoạn tăng trưởng mới. Chính sự thận trọng của nhà đầu tư đã tạo nên bộ tiêu chí mới. Ông Vũ Thành Lê - Giám đốc Đại Phát nhận định: "Một dự án bất động sản bền vững trong giai đoạn này phải hội đủ ba yếu tố: thật - rõ - dài. Tức là pháp lý đầy đủ được triển khai thật, Rõ ràng về bài toán lợi nhuận, và tầm nhìn đủ dài để phát triển cộng đồng sinh sống."

Tại phía Nam TP.HCM, khu vực Long Hậu - Cần Giuộc đang nổi lên như một vùng sáng mới nhờ hạ tầng kết nối hoàn chỉnh và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Một số dự án đang được quan tâm tại khu Nam TP.HCM, như Eco Retreat, 826EC, Waterpoint, và T&T City Millennia, đều là mô hình tiêu biểu và có những lợi thế riêng.

Trong bức tranh đó, T&T City Millennia được đánh giá là một trong những dự án có mức độ hoàn thiện cao, thể hiện rõ qua pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai ổn định và mặt bằng giá thứ cấp tăng trưởng đều đặn 10 - 12%/năm.

T&T City Millennia với hạ tầng hoàn thiện và pháp lý minh bạch đang là một trong những dự án được quan tâm tại phía Nam TP.HCM

Từ góc nhìn quy hoạch, dự án nằm trong tầm kết nối của cao tốc, vành đai, và có quy hoạch bài bản. Đây chính là "vùng đệm phát triển tự nhiên" của TP HCM, nơi giãn dân về phía Nam đang được định hướng rõ trong chiến lược phát triển đến 2035, đảm bảo tăng trưởng trong dài hạn.

Từ góc nhìn quy hoạch, T&T City Millennia nằm trong tầm kết nối của cao tốc Bến Lức – Long Thành sẽ thông xe toàn tuyến trong năm 2026. Các tuyến đường như Vành đai 4, Nguyễn Hữu Thọ và metro Bến Thành – Hiệp Phước cũng đang được xúc tiến xây dựng. Theo các nhà đầu tư, khu vực này chính là "vùng đệm phát triển tự nhiên" của TP HCM, nơi giãn dân về phía Nam đang được định hướng rõ nét trong chiến lược phát triển đến 2035, đảm bảo tăng trưởng trong dài hạn. Một số nhà đầu tư tại dự án này cho biết mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp đang tăng trưởng khoảng 10 - 15%/năm.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc, các dự án có quy hoạch đồng bộ và hạ tầng xã hội vận hành tốt đang cho thấy sức hút rõ rệt. Những không gian sống có đầy đủ tiện ích, có các điểm đến giải trí hay tuyến phố thương mại hiện đại thường hình thành đô thị nhanh hơn, từ đó tạo ra nền tảng vững chắc cho các hoạt động kinh doanh phát triển. Đây cũng là yếu tố giúp các dự án thu hút cư dân lẫn doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn tìm cơ hội khai thác thương mại.

Từ góc độ thị trường, việc dòng vốn dịch chuyển ra vùng ven cũng phản ánh xu hướng đầu tư mới. Nhà đầu tư dần chuyển sang các vùng đất mới có quy hoạch rõ ràng, quỹ đất lớn và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đây cũng là cách thị trường vận hành theo quy luật tự nhiên: dòng tiền luôn tìm đến nơi có biên lợi nhuận tốt nhưng ít rủi ro hơn trong chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.