Dự báo bất ngờ về giá chung cư, nhà ở năm 2026

Giá chung cư tăng nhẹ do đâu?

Tại hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025 tổ chức ngày 9/12, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh kênh thông tin rao bán trực tuyến nhận định: chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn là 2 phân khúc bất động sản có nhiều triển vọng trong 6 tháng đầu năm 2026. Phân khúc nhà ở chung cư dự báo tăng trưởng 42%, trong khi phân khúc nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư sẽ tăng trưởng khoảng 31%.

Xét riêng từng thị trường, tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở chung cư tập trung tại khu vực ven đường vành đai, đặc biệt là khu vực vành đai 3.

Giá bán chung cư phổ biến trong quý IV/2025 ở khu vực quanh vành đai 1 dao động 100 - 132 triệu đồng/m2, vành đai 2 từ 78-123 triệu đồng/m2, vành đai 3 từ 74-106 triệu đồng/m2.

Một số dự án chung cư hạng sang giá bán được rao ở ngưỡng 180-210 triệu đồng/m2.

Kết quả khảo sát xu hướng thị trường chung cư năm 2026 cũng cho thấy, 44% số người tham gia khảo sát cho biết, giá bán sẽ tăng nhẹ; 17% nhận định giá tăng mạnh, trong khi 27% cho rằng giá bán ổn định như hiện nay; 11% nhận định giá bán giảm nhẹ và 2% nhận định giá bán chung cư giảm mạnh.

Nguyên nhân giá chung cư sẽ tăng nhẹ trong năm 2026, theo ông Tuấn là nguồn cung chung cư cao cấp kéo mặt bằng giá tăng, nhu cầu ở thực tăng, giá đất và chi phí xây dựng tăng, nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu, xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư , hạ tầng hoàn thiện, kinh tế phát triển.

Thấy gì từ việc lãi suất cho vay bất động sản tăng

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV khẳng định, lãi suất cho vay đang trở thành “nhân tố quyết định” định hình chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản.

Từ năm 2023 - 2025, diễn biến lãi suất cho thấy tác động trực tiếp và rất rõ ràng đến hành vi người mua, sức hấp thụ của thị trường và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp bất động sản. Khi mặt bằng lãi suất giảm dần từ mức cao của năm 2022, thị trường lập tức ghi nhận sự cải thiện: mức độ quan tâm tăng trở lại, lượng giao dịch phục hồi và giá bán nhích lên theo quỹ đạo ổn định hơn. Điều này đặc biệt rõ ở hai trung tâm lớn TP HCM và Hà Nội - nơi nhu cầu vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng cầu.

Theo phân tích của chuyên gia này, lãi suất cho vay thấp giúp khơi thông nhu cầu ở thực – lực kéo quan trọng nhất thị trường hiện nay. Trong bối cảnh thu nhập tăng chậm và giá nhà leo thang mạnh, lãi suất thấp trở thành “van hỗ trợ” để người dân có thể tiếp cận tín dụng. Khi lãi suất cho vay giảm, áp lực tài chính giảm theo, giúp người mua ở thực mạnh dạn hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này lý giải trong 2 năm 2024 - 2025, ngay khi lãi suất hạ về mặt bằng hợp lý, thị trường căn hộ lập tức phục hồi cả về nhu cầu và lượng giao dịch

Cùng với đó, lãi suất giảm tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái cấu trúc và “sống sót” tốt hơn. Bởi các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn từ trái phiếu đáo hạn, dòng tiền suy yếu và chi phí vốn cao. Việc giảm lãi suất giúp họ có dư địa tái cấu trúc danh mục, điều chỉnh giá bán, mở rộng nguồn vốn và triển khai các dự án đang dở dang. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp niêm yết báo lãi trở lại từ cuối 2024 và đầu 2025.

Ông Lực phân tích, lãi suất không phải là yếu tố duy nhất quyết định sức khỏe thị trường mà pháp lý dự án, nguồn cung mới, mức độ cải cách thủ tục và niềm tin thị trường… mới tạo nên sự phục hồi bền vững. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa tác dụng khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Trong 2 năm (2023 - 2025) thị trường đã chứng minh lãi suất là “đòn bẩy mềm” quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào đầu cơ như trước đây.

Ông Lực nhận định, lãi suất cho vay vì vậy sẽ tiếp tục là yếu tố định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết, giá nhà đang chịu tác động từ tăng lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản hiện tại tập trung vào loại hình bất động sản ở thực, mang tính bền vững. Mức độ quan tâm tới nhà ở chung cư trong tháng 11-2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3%, biệt thự giảm 8%.

Kết quả khảo sát thị trường thời gian qua ghi nhận có 64% người mua nhà để ở, trong khi 36% người mua để đầu tư.