Dự báo về giá bất động sản khu Đông Sài Gòn

Tăng giá chóng mặt trong 3 năm qua

Không thể phủ nhận, khu vực Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức là khu vực có tốc độ tăng giá BĐS chóng mặt trong những năm qua. Đây cũng là khu vực được đầu tư "mạnh tay" về hạ tầng giao thông so với các khu vực khác. Theo nghiên cứu của CBRE trước đó, mặt bằng giá nhà đất ở một số khu vực Q.2, Q.9 tăng gấp 2 đến 3 lần trong khoảng 3 năm qua.

Ghi nhận cho thấy, vào giai đoạn 2017-2018, thị trường BĐS khu vực này chứng kiến cơn sốt giá nhà đất khiến mặt bằng giá ở tất cả các phân khúc tăng lên khoảng 30-50% so với cùng kì năm trước đó. Thậm chí, có một số khu vực đất nền tăng giá đến 60-70% trong vòng một năm. Khi thị trường chậm lại vào khoảng 2 năm nay thì khu vực này giá BĐS vẫn có xu hướng tăng lên nhưng ở mức nhẹ. Tiền lệ tăng giá đã khiến nhiều mảnh đất nền có mốc khoảng 300-500 triệu năm 2015, sau 4 năm đã tăng lên 2.3-2.7 tỉ đồng/nền (tại khu vực Q.9).  

Hiện nay về khu Đông Sài Gòn rất khó để tìm mảnh đất giá dưới 2 tỉ đồng, ngay cả đất trong hẻm nhỏ cũng không còn giá này.

Theo khảo sát tại riêng khu vực Q.9, 5 năm qua giá nhà đất khu vực này có dấu hiệu tăng phi mã. Nhu cầu ở thực cũng đã dồn về khu vực này trong khoảng hơn một năm nay. Theo khảo sát, giá đất nền mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9, Tp.HCM đang được rao bán vài trăm triệu một m2. Miếng đất mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, gần ngã tư Bình Thái có diện tích hơn 1.000 m2 được rao với giá 130 triệu đồng/m2. Người bán giới thiệu đất có sổ hồng, thuận tiện trong việc mở siêu thị, kinh doanh buôn bán.

Một mảnh đất nền thuộc dự án khác có diện tích 125 m2 cũng được rao với giá 158 triệu đồng/m2. Nhiều diện tích khác được rao giá thấp hơn, trung bình khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, cũng có những lô đất trong khu dân cư chỉ khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2 bởi không liền mặt tiền, chưa có sổ hoặc có vấn đề khác về tính pháp lý.

Các khu vực khác như P.Long Trường, P.Long Phước, P.Trường Thạnh, giá thấp nhất khoảng 40 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 65 triệu/m2 (tùy vị trí mặt tiền hay hẻm). Thời gian trước đó đã có khá nhiều NĐT địa ốc thắng đậm tại thị trường khu vực này khi giá đất liên tục biến động tăng.

Trong khi tại khu vực Q.2 hiện giá đất nền không thấp hơn 70 triệu đồng/m2, tăng gấp 4-5 lần so với cách đây 3-4 năm.

Ăn theo "Thành phố Thủ Đức", dự báo giá BĐS sẽ tiếp tục tăng

Ngay khi thông tin Đề án thành lập một thành phố khu Đông thuộc Tp.HCM thì thị trường BĐS nơi đây đã rục rịch. Mới đây, khi Phó Thủ tướng chính thức duyệt chủ trương thành lập "Thành Phố Thủ Đức" thì đã thấy rõ sự tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, trước mắt, tác động về kinh tế có thể tạm thời chưa nhìn thấy rõ nhưng tác động lên thị trường BĐS thì luôn dẫn đầu. Đây sẽ là thông tin tích cực để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua,… cho các dự án thuộc khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Theo vị chuyên gia này, thời điểm hiện tại không còn là quá sớm để kỳ vọng BĐS khu vực sẽ bùng nổ sau thông tin thành lập "Thành phố Thủ Đức", bởi trên thực tế, thị trường BĐS đã bắt đầu ghi nhận những tác động trực tiếp.

Mặc dù vẫn chưa thể hình dung ra diện mạo một "thành phố trong thành phố". Trong khi đó, chỉ với thông tin thành lập thành phố phía Đông, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng thời cơ để quảng cáo nâng tầm giá trị dự án BĐS và qua đó tác động làm tăng giá BĐS khu vực nói chung.

"Nếu như vẫn không có quy hoạch cụ thể và tình hình hiện tại cứ tiếp diễn, tôi e rằng trong 5 năm nữa, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của thành phố", ông Hoàng nhấn mạnh.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land, việc thành lập Thành phố Thủ Đức theo định vị khu đô thị sáng tạo và là trung tâm phát triển kinh tế mới của thành phố sẽ là đòn bẩy thu hút nguồn lực đầu tư và tạo động lực phát triển mạnh mẽ cho khu vực này trong thời gian sắp tới. Theo đó, giá BĐS cũng sẽ theo chiều hướng đi lên, trong đó các dự án được quy hoạch bài bản, quy mô đủ lớn, đáp ứng chất lượng sống của người dân vẫn có lợi thế rất lớn trên thị trường cả về giá lẫn giao dịch.

Thực tế, những năm qua, khu Đông Tp.HCM là khu vực được thành phố đầu tư mạnh nhất về hạ tầng giao thông. Theo thống kê giai đoạn 2010-2020, Tp.HCM triển khai 216 dự án hạ tầng giao thông, với tổng vốn 350.000 tỷ đồng, 70% trong số này kết nối với khu Đông.

Cùng với làn sóng tăng tốc hạ tầng thì thông tin quy hoạch khu Đông trở thành một TP trực thuộc Tp.HCM trở thành lực đẩy rất lớn để thay đổi toàn bộ bộ mặt kinh tế - xã hội của Tp.HCM nói chung, khu Đông nói riêng. Trong đó thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là điều dễ hiểu.

Cũng theo các chuyên gia, để phát triển ra các khu đô thị vệ tinh thì Tp.HCM cần chuyển nhanh hơn thành trung tâm quốc tế về tài chính, dịch vụ (y tế, giáo dục, du lịch) ở bậc cao. Tiến hành tái cấu trúc không gian kinh tế, giảm lực lượng lao động phổ thông, không phát triển các loại nhà máy gia công ở trình độ thấp mà tập trung phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu phần mềm, khu công nghệ sinh học. Giãn dần công nhân lao động phổ thông ra vành đai ngoài, lấn sang Bình Dương, Long An, Đồng Nai; đồng thời với việc thúc đẩy phát triển công nghiệp ở các tỉnh miền Trung để công nhân không phải di chuyển vào Tp.HCM.

Tuy vậy, theo các chuyên gia trong ngành, cũng không nên vin vào việc thành lập Thành phố Thủ Đức để đẩy giá hoặc thổi giá BĐS lên quá cao. Việc định giá BĐS phải hài hòa lợi ích cả 2 bên mua và bán, giá và giá trị BĐS phải tương xứng với nhau thì mới được thị trường đón nhận.