Ế gói 15.000 tỷ đồng ưu đãi nhà ở xã hội, vì sao?

TS: Như DĐDN đã có bài viết "Gói tín dụng nhà ở xã hội nguy cơ "bị ế" tại số 47 ra ngày 15/6. Để tìm lời giải cho vấn đề trên, DĐDN xin gửi tới độc giả bài viết của ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản.

Có tiền nhưng không thể cho vay

Theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển KT-XH, Nhà nước hỗ trợ lãi suất (2%/năm) thông qua các ngân hàng thương mại cho một số ngành, lĩnh vực, trong đó có NOXH; đồng thời hỗ trợ Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) để cho cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách NOXH.

Cụ thể hóa Nghị quyết số 43/2022/QH15, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP, quy định gói cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách NOXH tối đa là 15.000 tỷ đồng; hỗ trợ lãi suất 2%/năm thông qua các ngân hàng thương mại cho một số lĩnh vực trong đó có cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng NOXH, nhà cho công nhân.

Tuy nhiên theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung NOXH mới đạt khoảng 50% so với kế hoạch, gần đây gần như không có dự án nào được cấp phép mới; cả nước đang triển khai 339 dự án NOXH nhưng tốc độ rất chậm.

Cần lưu ý rằng theo Nghị định số 31/2022/NĐ-CP, để được hỗ trợ lãi suất 2%/năm để phục vụ dự án NOXH, nhà cho công nhân, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện hết sức khắt khe: Dự án phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được giao đất, cho thuê đất và đã hoàn thành GPMB, đã được cấp phép xây dựng...

Ngoài ra, dự án phải được UBND cấp tỉnh lập danh mục gửi cho Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố danh mục dự án. Quy định này làm phát sinh cơ chế xin - cho (dự án phải thuộc danh mục do Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố thì chủ đầu tư mới được cho vay), làm chậm việc triển khai Nghị quyết của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ (có hiệu lực đến hết năm 2023, nghĩa là chỉ còn 18 tháng để giải ngân).

Nếu thủ tục không thể đẩy nhanh để kịp giải ngân thì chính sách cho vay ưu đãi để phát triển NOXH tiếp tục sa vào vòng luẩn quẩn như vấn đề giải ngân vốn đầu tư công hiện nay là có tiền nhưng không tiêu được.

Bộ Xây dựng thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Chính sách xã hội về dự kiến kế hoạch cho vay năm 2022 là 6.800 tỷ đồng, năm 2023 (8.200 tỷ đồng).

Với những chủ đầu tư may mắn qua được vòng "sàng lọc" để được vay vốn thì mức hỗ trợ lãi suất 2%/năm vẫn thấp hơn nhiều so với đề xuất trước đó của Bộ Xây dựng (hỗ trợ lãi suất 3-4%/năm).

Điều này tiếp tục đặt ra thách thức với các chủ đầu tư bởi chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức 10% toàn dự án nhưng phải đi vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất khoảng 8%/năm (sau khi được hỗ trợ 2%/năm).

Như vậy chỉ cần "tồn kho" khoảng 50% số căn hộ trong 2 năm là chủ đầu tư không còn lãi. Đó là lý do chính khiến các doanh nghiệp bất động sản không mấy mặn mà với phân khúc NOXH dù nhu cầu của người dân rất lớn.

Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội.

Người dân mỏi mòn chờ vay mua NOXH

Vướng mắc về gói vay hỗ trợ NOXH gặp phải ở cả "hai đầu": Chủ đầu tư ở "đầu cung" và khách hàng ở "đầu cầu". Bởi mặc dù Nghị quyết số 11/NQ-CP cấp 15.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách NOXH nhưng chính sách này chỉ được thực hiện thông qua Ngân hàng CSXH với điều kiện vay rất chặt chẽ.

Trước đó, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã bãi bỏ hình thức hỗ trợ khách hàng vay vốn ưu đãi thông qua các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định để mua, thuê, thuê mua NOXH, áp dụng từ ngày 20/01/2022!?

Lý do là bởi mặc dù Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) quy định cho 5 nhóm đối tượng vay ưu đãi để mua, thuê mua NOXH nhưng Điều 50 Luật Nhà ở lại không quy định về hình thức hỗ trợ này (mà chỉ quy định cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà để ở).

Bởi vậy, gói 15.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua NOXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách NOXH quy định tại Nghị quyết số 43/2022/QH15, Nghị quyết số 11/NQ-CP, Nghị định số 36/2022/NĐ-CP cũng rất có thể rơi vào tình trạng "ế".

Một phần lý do bởi thiếu nguồn cung NOXH như đại diện Cục QLN&TTBĐS nêu, một phần bởi việc cho vay thông qua Ngân hàng CSXH với các yêu cầu đặc thù, chặt chẽ sẽ "bó buộc" người dân có nhu cầu.