Giá bán nhà ở phục hồi, thanh khoản tăng mạnh trên diện rộng trong năm 2025

Năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản nhà ở sau thời gian dài trầm lắng. Dữ liệu từ Datxanh Services cho thấy, mặt bằng giá bán có xu hướng tăng tại hầu hết các vùng thị trường và loại hình sản phẩm, đồng thời thanh khoản cải thiện mạnh mẽ, phản ánh sự quay trở lại của cả nhu cầu ở thực lẫn dòng tiền đầu tư.

Trên bình diện toàn thị trường, giá bán bất động sản nhà ở năm 2025 ghi nhận xu hướng đi lên, tuy nhiên mức tăng có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và phân khúc. Miền Bắc tiếp tục là khu vực dẫn dắt về cả mặt bằng giá lẫn tốc độ tăng trưởng. Giá căn hộ tại khu vực này dao động trong khoảng 45 – 170 triệu đồng/m², ghi nhận mức tăng trung bình từ 20 – 30% mỗi năm. Các phân khúc nhà phố, biệt thự và shophouse duy trì biên độ giá từ 80 – 300 triệu đồng/m², tăng khoảng 5 – 10%/năm, trong khi đất nền đạt mức 50 – 100 triệu đồng/m², tăng từ 15 – 20% nhờ lực cầu đầu tư dài hạn.

Tại Miền Trung, thị trường phục hồi theo hướng thận trọng hơn. Giá căn hộ phổ biến trong khoảng 32 – 115 triệu đồng/m², tăng 7 – 10%/năm. Các sản phẩm thấp tầng như nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền ghi nhận mức tăng khiêm tốn, dao động 3 – 5%/năm.

Miền Nam tiếp tục đóng vai trò là một trong những động lực chính của thị trường. Giá căn hộ tại khu vực này dao động từ 35 – 150 triệu đồng/m², tăng 15 – 25%/năm. Đáng chú ý, các phân khúc biệt thự và shophouse ghi nhận mức giá cao, có nơi lên tới 320 – 350 triệu đồng/m², với mức tăng ổn định 5 – 7%/năm, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối hoàn thiện.

Trong khi đó, Miền Tây dù có mặt bằng giá thấp nhất cả nước nhưng đang cho thấy tín hiệu cải thiện tích cực. Giá căn hộ phổ biến từ 30 – 60 triệu đồng/m², các phân khúc thấp tầng tăng từ 10 – 20%/năm, cho thấy dư địa tăng trưởng vẫn còn trong trung và dài hạn khi hạ tầng và đô thị hóa tiếp tục được đẩy mạnh.

Song song với diễn biến giá bán, thanh khoản thị trường năm 2025 cũng ghi nhận sự phục hồi rõ rệt. Tổng tỷ lệ hấp thụ toàn quốc đạt khoảng 45 – 50%, tương đương gần 67.000 sản phẩm, tăng gấp 2,1 lần so với năm 2024 và cao gấp khoảng 5,5 lần so với năm 2023. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ hấp thụ đạt 50 – 55%, nhờ nguồn cung cải thiện và lực cầu ổn định. Miền Nam theo sát với tỷ lệ hấp thụ 45 – 50%, phản ánh sự phục hồi rõ nét của các thị trường trọng điểm. Trong khi đó, Miền Trung và Miền Tây dù đã cải thiện nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức trung bình, dao động từ 25 – 35%.

Bước sang năm 2026, Datxanh Services dự báo thị trường bất động sản nhà ở sẽ vận động theo hướng tăng trưởng chọn lọc. Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 40% - 50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% - 11%, giá bán tăng 10% - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50% - 60%. Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung có thể tăng 30 – 40%, giá bán tăng 5 – 10%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 10 – 12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 – 50%. Trường hợp thị trường đối mặt với nhiều thách thức hơn, nguồn cung tăng 20% - 30%, lãi suất thả nổi từ 12% - 14%, giá bán chỉ tăng nhẹ 2 – 5% và thanh khoản có thể giảm xuống mức 25 – 35%.

Chia sẻ về nhận định thị trường bất động sản năm 2026, ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho biết, thị trường bất động sản nhiều khả năng bước vào giai đoạn tăng trưởng từ mức khá đến tốt, thậm chí rất tốt ở một số phân khúc. Tuy nhiên, đà tăng này sẽ mang tính bền vững hơn và khó lặp lại giai đoạn tăng trưởng nóng như những năm 2016 – 2019.

“Thị trường bất động sản sắp tới sẽ không tăng trưởng đồng loạt mà có sự pháo hóa rõ nét, cục bộ ở từng khu vực. Tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận thì khu vực trung tâm, Bình Dương (cũ) với những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực sẽ trở thành điểm đến ưu tiên của dòng tiền đầu tư”, Tổng Giám đốc Đông Tây Land nhấn mạnh.