Giá bất động sản đang bị tăng ảo?

Giá đất nền tăng theo cấp số nhân

Theo thống kê của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản, mặt bằng giá tại các phân khúc đều có xu hướng gia tăng. Trong đó, đất nền là phân khúc ghi nhận có tốc độ tăng giá mạnh nhất. Theo khảo sát, chỉ tính riêng trong vòng 1 năm, giá đất nền khu vực vùng ven Hà Nội tăng trung bình 30%. Đáng chú ý, thông tin đường Vành đai 4 đã khiến cho đất dọc trục đường này tăng đột biến. Tại Sóc Sơn, ghi nhận ở xã Tân Minh, Minh Trí, Minh Phú, Hiền Minh, Đức Hòa, giá bất động sản tăng gấp 2 lần. Một số lô đất còn xuất hiện tình trạng tăng gấp 5,6 lần.

(Ảnh minh hoạ)

Tại các vùng quê nông thôn như ở Hải Dương, Thái Bình, Hưng Yên, giá đất chuyển động mạnh mẽ, tăng từ 2-3 triệu đồng/m2 đến 5-7 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số lô đất quê có mức giá lên tới tiền tỷ với diện tích 80-90m2, nằm trong khu vực chưa có tiềm năng thay đổi về cơ sở hạ tầng.

Báo cáo về thị trường đất thổ cư của Batdongsan.com cho biết, trong quý I, nhiều tỉnh thành ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam đều ghi nhận giá chào bán đất nền tăng cao trên các chợ trực tuyến.

Đơn cử như Hà Nội, giá đất nền thổ cư tại huyện Chương Mỹ đội giá 74% so với năm 2021, là mức tăng cao nhất khu vực miền Bắc và toàn quốc. Các huyện khác thuộc Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai ghi nhận giá bán đất nền tăng 20-26%.

Ngoài ra, Bắc Giang cũng tăng 35%, Hải Phòng tăng giá 29%; Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt ghi nhận giá đất đội lên 16-20%.

Tại miền Trung, đất thổ cư tại Bình Thuận tăng giá 13%, Khánh Hòa tăng 26% và Thanh Hóa tăng 35%. Giá bán đất nền cũng biến động mạnh, các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng có lượng người dùng online tìm kiếm đất nền tăng lần lượt là 41%, 35% và 32%.

Giá đang tăng ảo?

Nhìn vào diễn biến của giá bất động sản, có thể thấy, tốc độ tăng là không dừng. Lý giải của của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) liên quan giá tăng liên tục bất chấp Covid-19 là do quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung thiếu hụt, các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà, đất nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, VARs cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu xuất hiện bong bóng giá cục bộ. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp.

Trước đó, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn từng cho rằng, lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay, vì thế phân khúc đất nền sẽ tiếp tục được quan tâm nhiều, cùng với đó giá sẽ tăng theo.

Như quan điểm của VARs, đơn vị này nhận định, mặc dù sự quan tâm và giá tăng, nhưng tính thanh khoản của đất nền chưa hẳn sẽ tỉ lệ thuận với đà tăng, vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Theo các chuyên gia bất động sản, tốc độ tăng giá nhanh của một số khu vực đã cho thấy hiện tượng "giá ảo". Tức là, giá bất động sản tăng vượt qua ngưỡng giá trị thực ở hiện tại. Ông Mạnh, lãnh đạo công ty bất động sản ở Hà Nội cho rằng, giá bất động sản tăng quá mạnh, mà không dựa trên giá trị thực tế. Ông Mạnh phân tích, ví dụ như thông tin đường Vành đai 4 xuất hiện, giá đất tăng gấp 4, 5 lần trong khi đường chưa khởi công, xây dựng. Vậy nghĩa là giá đã tính tăng ở các mốc tăng trong tương lai. Đó là giá tăng ảo.

Các chuyên gia đến từ batdongsan.com.vn cũng khuyến nghị rằng, giá tăng quá cao, lượng giao dịch thấp là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân, nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần cân nhắc kĩ lưỡng trước khi đầu tư.

Trong khi đó, VARs khuyến nghị, để giữ cho thị trường ổn định, cơ quan quản lý Nhà nước đang tập trung củng cố cơ chế, hành lang pháp lý, chính sách tín dụng...