Giá căn hộ sơ cấp tăng cao, người mua chọn căn hộ đã bàn giao?

Theo thống kê, giá căn hộ tại Tp.HCM liên tục tăng. Riêng quý 4/2021, bình quân giá chào căn hộ tăng 15% so với cùng kì năm ngoái.

Theo báo cáo của Colliers Việt Nam, trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2021, bình quân giá bán căn hộ tại Tp.HCM tăng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Rổ hàng mới nằm ở phía Đông và Nam TP HCM, nơi có tiềm năng phát triển hạ tầng. Tốc độ tăng giá bán sơ cấp căn hộ tại Sài Gòn ghi nhận cao hơn Hà Nội và Đà Nẵng khoảng 5-10%.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng cho rằng, người mua nhà tại Tp.HCM đang có xu hướng dịch chuyển sang tìm kiếm cơ hội tại thị trường thứ cấp trước thực tế không còn nhiều dự án sơ cấp thuộc phân khúc tầm trung. Chưa kể, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp liên tục tăng cao. Năm 2020, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp tại Tp.HCM đạt mức gần 51 triệu/m2, tăng 13% so với cùng kỳ năm 2019. 

Các dự án mới mở bán tại các quận vùng ven như Bình Chánh, Bình Tân, Tp.Thủ Đức… có mức chào bán cao hơn giá chung của khu vực thời điểm 2019 từ 20-30%. Bước sang năm 2021, tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp nhưng giá căn hộ sơ cấp vẫn đà tăng. Mức tăng ghi nhận 10-20%/năm và xu hướng này được dự báo tiếp tục diễn ra vào năm 2022.

Căn hộ đã hoàn thiện bàn giao chuyển nhượng sôi động trong bối cảnh giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng

Theo chuyên gia CBRE, điều này khiến nhiều khách hàng có nhu cầu thực chuyển hướng sang tìm nhà ở các dự án đã bàn giao với mức giá có phần dễ chịu hơn. Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ đầu năm 2020, loạt dự án căn hộ hiện hữu đã bàn giao từ 2-5 năm gần đây có giao dịch mua bán sôi động hẳn. Trong khi đó, bản thân các chủ đầu tư tích cực đưa ra nhiều chính sách thanh toán nhằm hỗ trợ khách hàng. 

Đơn cử mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia giới thiệu chính sách hỗ trợ thanh toán chỉ 30% nhận nhà đối với dòng căn hộ Dual Key tại dự án River Panorama (Quận 7, Tp.HCM). Tính toán nhanh trên một căn Dual Key có giá bán khoảng 4,3 tỷ đồng, người mua nhà chỉ cần trả trước khoảng 1,3 tỷ đồng là có thể nhận nhà ở ngay. Đây là dự án, người mua vừa có thể dọn vào ở ngay, vừa rút ngắn thời gian thu hồi vốn và đảm bảo sinh lời từ việc vận hành khai thác kinh doanh sớm. Được biết, các căn hộ Dual Key của dự án này đã bàn giao được cả khách hàng ở thực và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Tại khu Tây Sài Gòn, dự án KĐT Akari City 8.5 ha của Nam Long Group bàn giao giai đoạn 1 vào cuối năm 2021 với 1.800 căn hộ cũng nhận được sự quan tâm tích cực từ phía người mua. Ngay thời điểm bàn giao, dự án ghi nhận giao dịch sang nhượng rất tốt, trong đó 40% là đến từ nhu cầu mua ở thực. So với mức giá trên thị trường sơ cấp khu Tây thì dự án này chào giá thứ cấp trên dưới 38 triệu đồng/m2 được xem mức giá mềm, trong khi toạ lạc ở tuyến đường Võ Văn Kiệt sầm uất, vào ở ngay nên đón lượng khách mua ở thực đông đảo. Hiện, doanh nghiệp này đang chào thị trường giai đoạn 2 của dự án với khoảng 1.600 căn hộ cao cấp.

Ngoài ra, một loạt dự án chung cư bàn giao trong năm 2021 như Asiana Capella, Eco Green Sài Gòn, Citi Esto, Midtown Phú Mỹ Hưng, Q7 Boulevard hay một số dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm như Dragon Hill, Orchid Park, Phú Hoàng Anh, Saigon South Residence, Sunrise Riverside… cũng ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng, trong khi mức giá đã có sự chênh lệch từ 20 - 50% so với thời điểm mở bán ra thị trường.

Không chỉ tại Tp.HCM, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, căn hộ trung cấp đã bàn giao cũng nhận được sự quan tâm của đối tượng người mua ở thực. Bởi không chỉ "nhận nhà - ở ngay", người mua còn tránh được những rủi ro về pháp lý của dự án. Chẳng hạn như, tại khu vực Dĩ An (Bình Dương) căn hộ Phú Đông Premier của Phú Đông Group có giao dịch thứ cấp khá sôi động sau Tết nguyên đán. Theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo – Giám Đốc Kinh Doanh Phú Đông Group, nhu cầu mua chuyển nhượng của khách hàng trên thị trường thứ cấp tăng nhiệt. Hiện căn hộ dự án Phú Đông Premier đã đủ điều kiện cấp sổ hồng cho cư dân có mức giá chuyển nhượng từ 2,3 – 2,5 tỷ đồng, vào ở ngay; cách đó 300 mét, chung cư HL Phú Đông có giá từ 2,4 -2,6 tỷ/căn, giá nhà phố tại KDC Phú Đông là 8-14 tỷ đồng/căn.

"Để tránh những rủi ro cũng như gánh nặng về tài chính, người mua nhà nên lựa chọn các dự án đầy đủ pháp lý, được ngân hàng hỗ trợ và có phương thức thanh toán ưu đãi, hợp lý", bà Thảo nhấn mạnh.

Không thể phủ nhận, việc nguồn cung BĐS khan hiếm trong hai năm qua khiến thị trường căn hộ thứ cấp trở nên sôi động. Xu hướng này trong năm 2022 dự kiến tiếp tục diễn ra do nguồn cung sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm và thiết lập mặt bằng giá mới. Nhóm khách hàng mua nhà để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu và túi tiền trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với những dự án căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc đã bàn giao.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, hiện nay không ít khách hàng tìm mua căn hộ thứ cấp. Lý do là một số lượng nhất định căn hộ thứ cấp có giá thấp hơn so với căn hộ sơ cấp ở nhiều dự án.

Vị chuyên gia này cho rằng, có nhiều lý do khiến cho giá BĐS nói chung và căn hộ sơ cấp nói riêng tiếp đà tăng, trong đó phải kể đến giá nguyên vật liệu gia tăng khiến các chủ đầu tư gặp thêm khó khăn. Thêm vào đó, nhiều người tin rằng BĐS là "hầm trú ẩn" an toàn và có xu hướng gia tăng giá trị theo thời gian nên nguồn vốn từ nhiều kênh đầu tư khác cũng được dồn thêm vào BĐS. Đặc biệt, nhu cầu ở thực vẫn là rất lớn trong khi nguồn cung lại khan hiếm trong bối cảnh tốc độ đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng.

Nhìn vào thực tế là giá BĐS ngày càng đắt đỏ, nhất là ở những thành phố lớn, nhiều người hẳn là nôn nóng muốn tìm được nơi an cư càng sớm càng tốt vì lo ngại giá nhà đất sẽ sớm vượt khỏi "tầm với" của họ.

Ngoài ra, sau những "ám ảnh" do các đợt bùng phát của đại dịch Covid-19 gây nên, người dân cũng có niềm tin mạnh mẽ hơn rằng nếu có một căn hộ của chính mình, việc giữ gìn sức khoẻ và phòng chống đại dịch cho gia đình họ sẽ tốt hơn là sinh sống trong những khu nhà trọ. Vì thế, theo ông David Jackson, đây cũng là một lý do góp phần vào sự "sôi động" của phân khúc căn hộ thứ cấp.

Lý do nhiều người tìm mua căn hộ trên thị trường thứ cấp là bởi một số căn hộ có giá thấp hơn so với thị trường sơ cấp

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra 3 lợi ích khi người mua chọn căn hộ trên thị trường thứ cấp, đã bàn giao.

Thứ nhất, người mua có thể dọn vào sinh sống ngay (hoặc cho thuê) do căn hộ đã hoàn thiện.

Thứ hai, người mua có thể thẩm định chất lượng căn hộ một cách khách quan nhất có thể do dự án đã được đưa vào sử dụng một quãng thời gian nhất định.

Thứ ba, là người mua tránh được việc phải chờ đợi thời gian thi công. Trường hợp chẳng may gặp phải chủ đầu tư không uy tín hoặc bất ngờ gặp khó khăn, người mua sẽ có thể phải chờ đợi một quãng thời gian dài hơn nhiều so với cam kết ban đầu của một số chủ đầu tư cho đến khi dự án được hoàn thành, thậm chí có thể gặp các rắc rối nghiêm trọng hơn.

Chuyên gia Colliers Việt Nam cũng đánh giá tích cực về thị trường căn hộ khu Nam Sài Gòn khi cho rằng, khu Nam Tp.HCM có lợi thế về cơ sở hạ tầng liên tục được đầu tư phát triển. Với kỳ vọng trở thành khu vực phát triển hiện đại, giúp khu vực trung tâm Tp.HCM giảm bớt áp lực dân số và đóng vai trò kết nối các khu đô thị và khu công nghiệp mới nên khu Nam đang và sẽ thu hút đông đảo cư dân đến sinh sống, làm việc và học tập. Đây là những "động lực" quan trọng thúc đẩy sức cầu BĐS tại khu vực này ở hiện tại và trong tương lai.