Giá căn hộ tăng thế nào trong 10 năm qua?

Tăng gấp 3 lần sau 10 năm

Trong vòng một thập kỷ, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến mức tăng giá chưa từng có, biến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng xa vời. Từ mức hơn 20 triệu đồng/m² năm 2014, nay giá căn hộ tại Hà Nội và TP .HCM đã gấp hơn ba lần, vượt ngưỡng 70 - 80 triệu đồng/m² (theo các báo cáo của Savills và CBRE). Cụ thể:

Năm 2014 được coi là thời điểm khởi đầu cho chu kỳ tăng trưởng mới, khi Hà Nội ghi nhận giá căn hộ trung cấp khoảng 22 triệu đồng/m², TP .HCM ở mức 25 triệu đồng/m². Đến 2015, dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước bắt đầu đổ mạnh vào thị trường, cùng với loạt dự án hạ tầng được công bố, khiến giá nhích lên 24 triệu tại Hà Nội và 27 triệu đồng/m² ở TP .HCM .

Giai đoạn 2016 - 2017, thị trường hồi phục rõ rệt. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng lên 26 rồi 28 triệu đồng/m², trong khi TP .HCM vọt từ 30 lên 33 triệu đồng/m². Đây cũng là thời kỳ nhiều chủ đầu tư lớn ra mắt dự án mới, pháp lý minh bạch, tạo niềm tin cho người mua.

Năm 2018, cùng với tiến độ nhiều công trình hạ tầng lớn, giá lập mặt bằng mới: Hà Nội 32 triệu, TP .HCM 38 triệu đồng/m². Đến 2019, sự sôi động ở phân khúc trung cấp và cao cấp kéo giá Hà Nội lên 36 triệu, TP .HCM khoảng 42 triệu đồng/m².

Năm 2020, dịch COVID-19 khiến giao dịch sụt giảm nhưng giá không hạ, thậm chí còn tăng nhẹ. Hà Nội ghi nhận khoảng 40 triệu đồng/m², TP .HCM gần 48 triệu đồng/m². Điều này phản ánh nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn bền bỉ.

Từ 2021 đến 2022, giá bật tăng mạnh. Hà Nội từ 46 triệu đồng/m² lên 54 triệu đồng/m² chỉ trong hai năm, TP .HCM từ 55 lên 63 triệu đồng/m². Nguyên nhân đến từ nguồn cung ngày càng hạn chế do siết pháp lý, trong khi cầu tăng cao. Savills nhận định, giai đoạn này thị trường bắt đầu xuất hiện nghịch lý, thanh khoản giảm nhưng giá vẫn leo thang.

Năm 2023, các chính sách kiểm soát tín dụng và lãi suất cao khiến lượng giao dịch chững lại, song giá vẫn tăng thêm. Hà Nội đạt khoảng 62 triệu đồng/m², TP .HCM 70 triệu đồng/m², chủ yếu tập trung ở dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ.

Cuối năm 2024, con số chạm mức 72 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 80 triệu đồng/m² tại TP .HCM . Và đến giữa năm nay - 2025, giá căn hộ tại TP .HCM đã đạt mức kỷ lục với con số 90 triệu đồng/m² (theo HoREA).

Như vậy, trong vòng 10 năm, giá căn hộ ở hai thành phố lớn đã tăng hơn gấp ba lần, khiến thị trường ngày càng xa tầm với của đại bộ phận người dân.

Giấc mơ an cư ngày càng xa

Theo CBRE, từ sau năm 2020, số dự án căn hộ được cấp phép mới tại TP .HCM giảm hơn 70% so với giai đoạn 2016 - 2019. “Cung giảm mạnh trong khi nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn không hề suy giảm, đó là lý do giá nhà hầu như chỉ đi lên”, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam phân tích.

Một nguyên nhân khác đến từ chi phí vốn. Từ 2022, lãi suất ngân hàng tăng, trái phiếu doanh nghiệp siết chặt, khiến nhiều chủ đầu tư phải tăng giá bán để bù chi phí huy động vốn. Khi lãi vay 12 - 13%/năm, áp lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản rất lớn, và gánh nặng này cuối cùng chuyển vào giá bán.

Bên cạnh đó, chi phí đất và vật liệu xây dựng leo thang cũng tạo áp lực. Theo số liệu Tổng cục Thống kê, chỉ số giá vật liệu xây dựng giai đoạn 2014 - 2023 tăng gần 50%. Savills cho rằng giá căn hộ khó có thể giảm khi chi phí xây dựng ngày càng đội lên.

Một động lực quan trọng nữa là hạ tầng giao thông. Metro số 1 tại TP .HCM , đường Vành đai 3 hay cao tốc Hà Nội - Lào Cai mở rộng đều kéo giá bất động sản dọc tuyến tăng gấp rưỡi trong vài năm. “Hạ tầng đi đến đâu, giá đất đi theo đến đó”, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam từng nói.

Về triển vọng, các chuyên gia dự báo giá nhà khó giảm trong ngắn hạn. Trước tình hình nguồn cung vẫn khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá có thể còn tăng 5 - 7%/năm trong 3 - 5 năm tới, nhất là tại vùng ven nơi hạ tầng bùng nổ.

Trong khi giá căn hộ tại Hà Nội và TP .HCM đã gấp hơn ba lần trong 10 năm qua, thu nhập của người lao động chỉ tăng bình quân 6 - 7%/năm. Điều này khiến chênh lệch ngày càng lớn. Theo Ngân hàng Thế giới, thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2014 khoảng 2.000 USD, đến 2024 mới đạt 4.300 USD, tức tăng gấp đôi. Nhưng giá căn hộ cùng thời gian lại tăng gấp ba, thậm chí gấp bốn ở một số phân khúc.

Chương trình “1 triệu căn hộ xã hội” được Chính phủ thúc đẩy kỳ vọng sẽ tạo đối trọng, nhưng tiến độ còn chậm. Nếu không giải quyết được bài toán cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân, thì trong 5 - 10 năm tới, giá bất động sản tại Hà Nội và TP .HCM vẫn sẽ tiếp tục leo thang, đẩy giấc mơ an cư xa dần khỏi tầm tay của nhiều người trẻ.