Quốc gia Đông Nam Á 'quay cuồng' vì bất động sản: Căn hộ 1 phòng ngủ giá 22 tỷ, thuế giao dịch 60% vẫn cháy hàng

Chỉ trong 1 cuối tuần của tháng 8, gần 90% số căn hộ trong tòa chung cư cao 36 tầng nằm tại khu River Valley - một trong những khu dân cư đắt đỏ bậc nhất Singapore, đã được bán hết sạch. Điều đáng chú ý là toàn bộ dự án này chưa xây dựng xong và dự kiến phải mất tới 4 năm nữa mới hoàn thiện.

Với mức giá dao động từ 1,2 triệu SGD (tương đương hơn 22 tỷ đồng) cho căn 1 phòng ngủ, đến 3,5 triệu SGD cho căn hộ 4 phòng ngủ, sức hút của dự án này đến từ vị trí ven sông hiếm có, bể bơi dài 50 mét, khu clubhouse sang trọng và phòng gym hiện đại.

Không chỉ có riêng dự án ở River Valley, trong cùng cuối tuần đó, toàn thị trường Singapore đã tiêu thụ hơn 900 căn hộ thuộc diện bán trước khi hoàn thành. Đây cũng là con số hàng tháng cao nhất trong vòng 9 tháng trở lại đây, bất chấp hàng loạt biện pháp thắt chặt từ chính phủ nhằm hạ nhiệt thị trường.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại Singapore vẫn tăng đều, với mức tăng 3,9% trong năm ngoái và 6,8% của năm trước đó, chính phủ nước này đã áp dụng một trong những hệ thống thuế giao dịch bất động sản cao nhất thế giới, chủ yếu nhằm vào người nước ngoài.

Tuy nhiên, theo Christine Sun, chuyên gia nghiên cứu tại tập đoàn Realion, giá nhà vẫn tiếp tục tăng bất chấp thuế tem cao, nhu cầu với bất động sản cao cấp vẫn rất lớn, đặc biệt từ người dân Singapore.

Đầu tư bất động sản từ lâu đã trở thành “niềm đam mê” tại đảo quốc sư tử. Với tỷ lệ sở hữu nhà lên tới 91%, văn hóa “ai cũng phải có nhà riêng” được gieo mầm từ thời lập quốc cách đây hơn 6 thập kỷ.

Cùng với sự ổn định chính trị và phát triển kinh tế nhanh chóng, dòng vốn nước ngoài bắt đầu đổ vào Singapore. Từ những năm 1970, người giàu đến từ Indonesia, sau đó là Trung Quốc, Malaysia, Ấn Độ, châu Âu và cả Mỹ bắt đầu mua nhà để định cư hoặc đầu tư.

Sự kết hợp giữa dòng tiền ngoại quốc và việc người dân Singapore thế hệ baby boomer mang phần lớn tài sản tiết kiệm đầu tư vào bất động sản đã khiến giá nhà tăng vọt. Trong 20 năm qua, giá nhà trung bình tại Singapore đã tăng hơn 150%, tạo nên áp lực lớn về chi phí sinh hoạt.

Để kiểm soát tình trạng này, chính phủ đã liên tục tăng thuế. Năm 2011, họ đưa vào áp dụng thuế “tem bổ sung cho người mua” (ABSD), cộng thêm vào mức thuế chuyển nhượng bất động sản vốn đã ở mức 1-3%. Ban đầu, công dân Singapore bị đánh thuế 3% nếu mua căn nhà thứ 3 trở lên, trong khi người nước ngoài phải nộp 10% cho toàn bộ các giao dịch.

Khi giá vẫn không ngừng leo thang, mức thuế ABSD đã nhiều lần bị siết chặt hơn. Hiện tại, người nước ngoài muốn mua nhà tại Singapore phải đóng 60% giá trị tài sản dưới dạng thuế, trong khi người Singapore phải trả 20% nếu mua căn thứ 2 và 30% cho căn thứ 3 trở đi.

Dù vậy, những biện pháp cứng rắn này vẫn chưa thể kìm hãm hoàn toàn xu hướng tăng giá. Alan Cheong, giám đốc nghiên cứu tại Savills Singapore, cho hay: “Chính phủ đang cố gắng ngăn chặn thị trường tăng quá đà, nhất là từ nhu cầu đầu cơ nước ngoài.”

Trước khi có mức thuế 60%, nhóm người mua chủ yếu đến từ Trung Quốc, Indonesia, Malaysia và Ấn Độ. Nhưng hiện nay, nhiều người trong số họ lựa chọn trì hoãn mua nhà, chờ hoàn tất thủ tục xin thường trú để được hưởng mức thuế thấp hơn. Chỉ có một số ít người chấp nhận nộp đủ 60% và đó thường là những cá nhân có kế hoạch định cư lâu dài tại Singapore.

Đáng chú ý, nhờ những hiệp định thương mại tự do ký kết từ trước khi có mức thuế ABSD, công dân các nước như Mỹ, Iceland, Liechtenstein, Na Uy và Thụy Sĩ được miễn hoàn toàn khoản thuế 60% này. Hệ quả là, trong 2 năm trở lại đây, người Mỹ đã vượt người Trung Quốc để trở thành nhóm nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất trên thị trường bất động sản Singapore, chiếm 40-50%.

Trong khi đó, người Singapore giàu có cũng tìm cách lách luật bằng cách đứng tên bất động sản dưới danh nghĩa người thân trong gia đình để tránh thuế cho căn thứ 2 hoặc thứ 3. Trước tình hình này, chính phủ tiếp tục có thêm động thái mới nhằm hạ nhiệt tình trạng đầu cơ.

Vào tháng 7, Singapore khôi phục lại quy định hạn chế bán bất động sản trong thời gian ngắn. Cụ thể, nếu một căn hộ được bán lại trong vòng 12 tháng kể từ ngày mua, người bán sẽ bị đánh thuế lên tới 16% giá trị giao dịch. Mức thuế này giảm dần theo thời gian nắm giữ, xuống còn 4% nếu bán sau 3 năm và được miễn hoàn toàn nếu giữ trên 4 năm.

Tất cả những điều chỉnh mới cho thấy nỗ lực bền bỉ của chính phủ nhằm kiểm soát đà tăng giá nhà ở. Cheong nhận định: “Vẫn còn rất nhiều hành vi đầu cơ trên thị trường, bởi lượng tiền mặt trong xã hội hiện nay quá lớn.”

Tham khảo FT