Giá căn hộ tại TP.HCM tăng quá cao, đi đâu để tìm nguồn cung mới?

Trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản 2020 và triển vọng 2021, CBRE nhận định nguồn cung căn hộ chào bán năm 2020 giảm đến 35% so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng sáu năm qua và là năm thứ năm liên tiếp thị trường ghi nhận nguồn cung sụt giảm. Thiếu hụt nguồn cung giá bán căn hộ tăng cao và nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn TP.HCM. Hầu hết các dự án mới đều có giá cao hơn mặt bằng chung trong khu vực từ 20% - 30%.

Nguồn cung căn hộ TP.HCM năm 2020 thấp nhất trong vòng sáu năm qua

CBRE cũng dự báo, thị trường TP.HCM năm 2021 kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 17.500 căn hộ và chắc chắn giá sơ cấp từ chủ đầu tư vẫn sẽ tăng so với năm 2020. Khảo sát một vòng thị trường, căn hộ bình dân gần như đã biến mất. Căn hộ trung cấp hiện nay được phân bố ở Q.Bình Tân, Q.12, Bình Chánh, Nhà Bè và có mức giá dao động từ trên 40 - 50 triệu đồng/m2. Tập trung ở những khu vực CBD như quận 1, quận 3 hoặc quận 2 (khu vực Thảo Điền, Thủ Thiêm,…), căn hộ cao cấp có mức giá vào khoảng 65 - 150 triệu đồng/m2 và căn hộ hạng sang trên 200 triệu đồng/m2.

Mức giá tăng cao và sự dịch chuyển vị trí của các dự án đã thôi thúc khách hàng và nhà đầu tư nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận thành phố như Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Bước sang năm 2021, những thị trường này sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt - CBRE nhận định. Trong khi Long An, Đồng Nai vốn có thế mạnh về đất nền, nhà liền thổ, Bình Dương lại trở thành "vùng đất hứa" tiềm năng của phân khúc căn hộ.

Nhiều chuyên gia đánh giá, Bình Dương là địa phương có sức bật nhất trong các tỉnh miền Nam nhờ vị trí giáp TP.HCM, hạ tầng đồng bộ và đặc biệt là tầm nhìn của lãnh đạo tỉnh trong quy hoạch, phát triển đô thị và thu hút đầu tư. Bình Dương đã ba lần liên tiếp lọt vào danh sách 21 khu vực có chiến lược phát triển thành phố thông minh tiêu biểu của thế giới của Diễn đàn Cộng đồng thông minh thế giới (ICF).

Phát triển thành công thành phố thông minh ở Thủ Dầu Một, Bình Dương đang tiếp tục định hướng chiến lược này vào hai thành phố trẻ là Thuận An và Dĩ An theo quy hoạch Vùng đổi mới sáng tạo trong giai đoạn 2021 - 2025. Nhờ định hướng này, thị trường bất động sản hai khu vực trên đã thu hút nhiều chủ đầu tư lớn như Sembcorp, Phát Đạt, Danh Khôi, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Lê Phong, Quốc Cường Gia Lai, LDG, Kim Oanh, Phú Đông,…

Với lợi thế quỹ đất còn nhiều, các dự án mới đa phần tập trung ở những trục đường chính như QL13, Thống Nhất,… Theo ghi nhận, các dự án dọc QL13 (Thuận An) có lượng giao dịch khá khả quan với mức giá chào bán hợp lý vào khoảng 33 - 38 triệu đồng/m2 đối với căn hộ trung cấp và 40 - 45 triệu đồng/m2 đối với căn hộ cao cấp. Theo CBRE ghi nhận, dự án cao cấp tại Thuận An có mức tiêu thụ ấn tượng trên 80% - 90% trong năm 2020.

Ở Thuận An, với mức giá 40 triệu đồng/m2, các nhà đầu tư dễ dàng sở hữu căn hộ cao cấp có vị trí chiến lược

Phân tích lý do, các chuyên gia cho rằng: Đặt lên bàn cân một khoản đầu tư cùng mức giá, nếu tại TP.HCM nhà đầu tư chỉ có thể tìm đến căn hộ trung cấp ở xa trung tâm thì tại Thuận An, họ dễ dàng chọn căn hộ cao cấp có vị trí tốt, được chăm chút thiết kế, tiện ích, cảnh quan và có chính sách thanh toán, ưu đãi hấp dẫn, khó bắt gặp ở TP.HCM. Đơn cử như dự án Astral City (Phát Đạt - Danh Khôi hợp tác đầu tư) sẵn sàng chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 13.5% cho khách hàng trong giai đoạn này. Khách hàng chỉ cần thanh toán đợt đầu 100 triệu đồng, 1% mỗi tháng tiếp theo và tổng cộng 30% đến khi nhận nhà. Ngân hàng cho vay lên đến 70% trong 25 năm với lãi suất ưu đãi và không áp dụng phí phạt khi thanh toán trước hạn.

Hiện nay, giá bất động sản ở các vùng lân cận TP.HCM, đặc biệt khu phía Đông bật tăng khá cao, nhất là khi TP.Thủ Đức chính thức được thành lập. Kiến trúc sư Arnon Snapir thuộc Hiệp hội Kiến trúc Mỹ AIA cho rằng những thành phố xung quanh TP.HCM đang phát triển rất mạnh, nên giá bất động sản tăng là điều dễ hiểu, gần giống xu hướng ở các nước trên thế giới. Điển hình như Paris, vùng phụ cận của thành phố này đã mở đến vùng 5 và người dân vẫn di chuyển đến trung tâm làm việc hàng ngày dù cách Paris từ 30 - 40km. Ở các vùng phụ cận về gần trung tâm Paris, nguồn cung luôn nhỏ hơn sức cầu nên khi mặt bằng giá đã được thiết lập, rất hiếm khi giá đi xuống.