Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024: Chuyên gia "hiến kế" kìm hãm đà tăng

Nguyên nhân giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 "tăng ảo"?

Theo Bộ Xây dựng thị trường căn hộ chung cư trong quý I/2024 tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn. Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 liên tục tăng mạnh so với giai đoạn cuối năm 2023.

Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TP. HCM dao động khoảng 50 - 70 triệu/m2. Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 được rao bán ghi nhận tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, tại một số dự án có mức độ tăng giá bình quân trong quý I/2024 như: Chung cư 536A Minh Khai (Hai Bà Trưng) tăng khoảng 3,8% (lên mức 43,7 triệu đồng/m2), Ha Do Park View (Cầu Giấy) tăng khoảng 3,3% (lên mức 49,9 triệu đồng/m2), Sunshine Garden (Hai Bà Trưng) tăng khoảng 3,8% (lên mức 45,9 triệu đồng/m2), Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa) tăng khoảng 4,2% (lên mức 72,4 triệu đồng/m2)...

Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường tại một số nơi có tình trạng bị đẩy giá, một số chung cư có giá tăng đột biến rất ít giao dịch và gần như không phát sinh giao dịch. 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết vừa qua, Bộ đã có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là tại các dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường. 

Đồng thời, có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (nếu có). 

UBND TP. Hà Nội cần hoàn thành và gửi báo cáo về Bộ Xây dựng trước ngày 20/4. Tuy nhiên, thành phố Hà Nội vẫn chưa có báo cáo về vấn đề trên.

Lý giải nguyên nhân chính khiến giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 "tăng ảo" trong thời gian qua, các chuyên gia cho rằng do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng 3 - 4 lần là bất hợp lý.

Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng, cùng với nhu cầu đầu tư lớn khi dòng tiền lớn đang chảy vào địa ốc để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm đáy. 

Ngoài ra, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khác du lịch quốc tế, chuyên gia nước ngoài cùng học sinh, sinh viên.

Giải pháp kìm giá chung cư ở Hà Nội năm 2024

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiệu ứng giá chung cư Hà Nội năm 2024 tăng đến từ quy luật cung cầu trên thị trường. Việc cung nhỏ hơn cầu khiến giá buộc phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, gây thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo nhằm đẩy giá từ hoạt động mua đi bán lại.

Trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. 

Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước, thông qua một số giải pháp. 

Trong đó, tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

"Để giảm giá nhà chung cư ở Hà Nội cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. 

Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng", ông Đính nhận định.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng, cần thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, phải có đột phá trong việc lập quy hoạch phải giải quyết khó khăn, vướng mắc, bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. 

Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân, còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, xuất phát từ nhu cầu của người dân rất lớn, quỹ đất dù lớn nhưng vướng thủ tục nên dẫn đến câu chuyện cung - cầu lệch nhau khiến giá chung cư liên tục tăng. 

Ông Quê nhận định, giá chung cư phải đến giữa năm 2026 trở đi mới có thể giảm.

"Các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội phải giữa năm 2025 mới bắt đầu rục rịch về mặt thủ tục thì giá chung cư mới hạ nhiệt được. 

Nguyên tắc của bất cứ hàng hóa nào khi cung - cầu hài hòa, giá mới cân bằng. Ngoài ra, cần đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ vừa tạo bộ mặt đô thị khang trang, vừa tạo quỹ căn hộ mới cho người dân có nhu cầu. 

Đồng thời, phải hình thành các đại đô thị, các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn, tập trung. 

Các dự án nhà ở xã hội đã được quy hoạch, Nhà nước cần có cơ chế riêng để đẩy nhanh được thủ tục đầu tư", ông Quê nhận định.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, để giải quyết vấn đề nguồn cung của thị trường, cần xác định rõ các điểm nghẽn từ thể chế, nguồn vốn, tiếp cận tín dụng, thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường, gây mất niềm tin cho người đầu tư, người mua nhà, phát hành trái phiếu... 

Thời gian tới, khi các luật sửa đổi có hiệu lực, các điểm nghẽn trên sẽ được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được thúc đẩy.