Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 có giảm khi nguồn cung mới tăng vọt?

Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 biến động theo ngày

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 liên tục tăng mạnh đã khiến tâm lý "sợ tăng giá" xuất hiện trong khoảng thời gian gần đây.

"Thị trường này đang có những cơn sốt nhỏ, giá thay đổi theo ngày, ngày hôm trước và ngày hôm sau giá đã khác. Chính vì vậy, một số người mua nhà đi xem, ưng ý căn nào là chốt xuống tiền luôn căn đó. Có người thì đẩy nhanh tốc độ quyết định xuống tiền vì sợ lên giá, nhưng khi giá nhà liên tục "leo đỉnh", không phải ai cũng mua bằng mọi giá", bà Hằng nhận định.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 của Savills, nguồn cung chung cư mới trong quý I/2024 tăng 41% theo quý và 99% theo năm, tương đương với 4.062 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện tại đã cung cấp 3.100 căn, chiếm 76% thị phần và 24% còn lại đến từ dự án Lumiere EverGreen. Còn nguồn cung sơ cấp với 12.928 căn tăng 9% theo quý, nhưng giảm 34% theo năm.

Về lượng giao dịch, số căn hộ chung cư ở Hà Nội bán được đạt 5.308 căn, tăng 74% theo quý và 99% theo năm. Trong đó, phân khúc hạng B chiếm 88% số lượng căn bán được và nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 45%.

Đặc biệt, giá bán chung cư sơ cấp trong quý I/2024 đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, nguồn cung mới có cải thiện nhưng thị trường vẫn có sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của các căn hộ giá bình dân, giá rẻ giảm 47% mỗi. Ngoài ra, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần, trong khi đó các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 49% thị phần.

Về thị trường chung cư thứ cấp, khi giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá chung cư thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn so với chung cư sơ cấp. Trong quý I/2024, giá chung cư sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp.

Về triển vọng thị trường năm 2024, bà Đỗ Thu Hằng cho biết 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án khác sẽ cung cấp 12.300 căn. Phân khúc hạng B vẫn sẽ chiếm chủ đạo với 87% thị phần. Trong đó, các quận, huyện như: Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh sẽ cung cấp 82% thị phần.

"Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Từ năm 2025 trở đi, sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt", bà Hằng cho biết.

Số lượng giao dịch biệt thự, liền kề tăng mạnh

Đối với phân khúc thị trường biệt thự, liền kề, nguồn cung mới có 93 căn hộ, tăng 7% theo quý và 221% theo năm. Trong đó, bao gồm 50 căn biệt thự tại dự án hiện hữu Solasta Mansion tại Hà Đông và 43 căn shophouses từ dự án mới Him Lam Thường Tín. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp đạt 665 căn từ 16 dự án, đã giảm 6% so với quý IV/2023 và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2023, sau khi một dự án ở Đông Anh bị thành phố thu hồi.

Lượng giao dịch trong quý I/2024 ghi nhận tăng 189% so với quý trước và tăng 110% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 185 căn. Riêng số căn bán được trong quý I/2024 đã đạt 52% tổng số giao dịch của cả năm 2023. Cùng với đó, 63% nguồn cung mới đã được hấp thụ trong quý. Trong đó, chủ yếu đến từ quận Hà Đông khi ghi nhận 72% tổng số giao dịch của thành phố.

Theo thống kê của Savills, giá sơ cấp của biệt thự tăng 3% theo quý lên 164 triệu đồng/m2 do nguồn cung mới gia nhập trong quý I. Còn với giá liền kề đã giảm 1% theo quý xuống 192 triệu đồng/m2, trong khi shophouse giảm 15% theo quý xuống 279 triệu đồng/m2, chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp tại huyện Thường Tín. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp biệt thự và shophouse đã tăng 14% theo năm trong khi nhà liền kề tăng 20% theo năm. Dù ghi nhận mức tăng cao, nhưng giá thứ cấp vẫn thấp hơn giá sơ cấp 11%.

Savills dự báo, tới cuối năm 2024 sẽ có khoảng 2.977 căn biệt thự, liền kề từ 13 dự án gia nhập thị trường. Trong đó, huyện Đông Anh chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34% nguồn cung tương lai với một đại dự án, theo sau là Hà Đông với 19% và Hoài Đức với 16%.

Các chuyên gia của Savills đánh giá, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua, cùng với các dự án cơ sở hạ tầng giao thông được cải thiện và các đại dự án sắp gia nhập thị trường sẽ mang lại niềm tin cho người mua dần quay trở lại, hứa hẹn đem lại tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay.