Giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục "leo thang", nguyên nhân do đâu?

Căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới

Thời gian qua, mức độ quan tâm phân khúc căn hộ tăng vọt. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ trong quý 1 đều ghi nhận sụt giảm tại thị trường Hà Nội và TP.HCM. 

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong kỳ ước đạt 2.800 căn, giảm 38% so với cùng kỳ 2021. Hầu hết các dự án mới chưa được khởi động trong quý 1/2022, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã được triển khai trước đó.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ 2021. Tương tự Hà Nội, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới đến từ các dự án hiện hữu.

Chuyên gia của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào chu kỳ tăng giá và hình thành mặt bằng giá mới. Nhu cầu căn hộ tăng, cùng với việc nguồn cung bị trì hoãn khiến giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có xu hướng tăng trong thời gian vừa qua.

Tại báo cáo tháng 5 của Viện Nghiên cứu thị trường Đất Xanh Services, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung mới đạt xấp xỉ 400 sản phẩm, chỉ có sản phẩm căn hộ, không có sản phẩm nhà thấp tầng.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu và không có dự án mở bán mới. Phía Đông chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới (48%). Các khu đô thị vẫn chiếm tỷ trọng đóng góp cao trong tổng nguồn cung mới (Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park), các dự án quy mô nhỏ chủ yếu giao dịch giỏ hàng trước đó.

Trong tháng 5, căn hộ vẫn là sản phẩm chủ đạo với giá bán bình quân tăng 6-9% so với tháng trước. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới xấp xỉ 40%, nhà thấp tầng trên 80%.

Chuyên gia của Datxanh Services cho rằng, giá dự kiến tiếp tục tăng do nhiều yếu tố (chi phí xây dựng tăng, tình hình vĩ mô nhiều biến động...).

Tại TP.HCM, nguồn cung mới khu Đông chiếm ưu thế và tỷ lệ hấp thụ cao, đạt 80% - 90%. Giá bán căn hộ của một dự án ở mức 58 - 70 triệu/m2, giá những căn tầm nhìn đẹp có thể chênh nhau 20%.

Nguồn cung tương lai dự kiến khả quan trong tháng 6 và quý 3/2022 với các dự án tại khu Đông. Giá bán dự kiến tăng khoảng 5% - 7% so với cùng kỳ năm trước.

Các dự án kết hợp nhiều tiện ích nổi bật và không gian sống xanh trở thành xu hướng phát triển thu hút nhiều nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, tại thị trường Bình Dương, giá căn hộ cũng tăng nhẹ 5% so với giai đoạn trước. Căn hộ mở bán mới trong tháng có giá bán từ 35 - 44 triệu đồng/m2. 

Chuyên gia của VARS đưa ra nhận định, thị trường bất động sản căn hộ đang hình thành mặt bằng giá mới khi nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay.

Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Điều gì khiến giá nhà tiếp tục tăng?

Lý giải về đà tăng giá bất động sản thời gian qua, chia sẻ tại hội thảo chuyên đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản” diễn ra trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đưa ra ý kiến, chính việc nhà đầu tư F0 cắt lãi từ thị trường chứng khoán chuyển sang bất động sản đã dẫn đến nhu cầu đầu tư ồ ạt. Cầu cao, cung thấp làm cho giá bất động sản tăng lên.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng. Điều này cũng là nguyên nhân đẩy giá bán nhà ở tăng nhanh.

Trong dài hạn, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với nguy cơ của khủng hoảng, lạm phát và đây cũng là một trong những yếu tố sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng lên. Nếu lạm phát cao, dòng tiền đổ vào bất động sản có thể nhiều thêm nhưng cũng sẽ lộ rõ hơn điểm yếu của thị trường là thanh khoản thấp.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. 

Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 09/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. 

Trước mắt, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.