Giá đất sốt cục bộ, lo vỡ "bong bóng" bất động sản

Hiện có nhiều quan điểm về diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2018 và năm 2019 sẽ ổn định hay vỡ "bong bóng". Trong đó, đa phần ý kiến cho rằng cần cẩn trọng bởi "bong bóng" chưa vỡ nhưng nếu lơ là thì mối lo ngại sẽ trở thành hiện thực.

Trong cuộc hội thảo với chủ đề "Sốt bất động sản – cơ hội và rủi ro" do Công ty CafeLand tổ chức tại Tp.HCM cuối tháng 6 vừa qua, các chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều lo ngại về "bong bóng" bất động sản. Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, để xác định được thị trường có "bong bóng" hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Đề phòng ba rủi ro lớn

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam lại có góc nhìn lạc quan, vì hiện tại thị trường có thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào bán căn hộ, biệt thự nhà phố tăng trưởng không quá cao. Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đây. 

Nếu như năm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 tỷ lệ này tăng khá mạnh, lên khoảng 60% căn hộ trung cấp, 25% căn hộ bình dân. Từ đó có thể thấy, cả chủ đầu tư và người mua đang hướng đến yếu tố thực sự là những người mua để ở.

Tuy nhiên, bà Dung cũng khẳng định, thị trường bất động sản đang đứng trước ba rủi ro lớn. 

Thứ nhất, giá đất dự án tăng ảnh hưởng đến môi trường hoạt động đầu tư của nhà đầu tư khi họ vào thị trường phát triển dự án. 

Thứ hai, lợi nhuận từ cho thuê cũng giảm so với trước, điều này sẽ khiến cho nhà đầu tư cá nhân cân nhắc trong việc đầu tư vào bất động sản để cho thuê. Cùng tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8%, thì nay chỉ đạt cao nhất từ 6-6,5%, và mức trung bình chỉ là 5%.

Nguyên do là có quá nhiều sự cạnh tranh. Trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có đến 40.000 căn hộ chào bán. Đặc biệt, có đến 70% số đó mua để cho thuê trong khi người có nhu cầu đi thuê lại không nhiều đến như vậy. 

Thứ ba, thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều các công trình hạ tầng. Khả năng chậm tiến độ của nhiều công trình khó tránh khỏi. Khi đó, thị trường chịu tác động của việc giá không tăng như kỳ vọng của người mua.

Nhìn ở góc độ tài chính, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, không nên chủ quan. Bởi, trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay bất động sản, chứng khoán rất nhiều, đây lại là 2 khoản vay vốn tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho nền kinh tế. 

Theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay bất động sản nói chung phải lên đến 20% chứ không phải chỉ chiếm 7,5% trong tổng dư nợ 6,8 triệu tỷ đồng tính đến thời điểm hiện tại. 20% (cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống) là con số rất lớn; nếu tính cả cho vay chứng khoán thì con số không dưới 1/3 tổng dư nợ. 

Cho nên, nếu ngân hàng vẫn tiếp tục đổ nguồn vốn lớn vào bất động sản thì rủi ro "bong bóng" sẽ xảy ra. Tình trạng giá đất nền tăng đến hơn 100% trong một năm qua là dấu hiệu của việc tăng nóng. Năm 2019, nếu không giải quyết và kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào bất động sản một cách nghiêm ngặt hơn, thì " bong bóng" bất động sản có thể nổ ra.

Cảnh báo nguy cơ, chủ động phòng ngừa

Cùng có chung hướng nhìn cảnh giác, nhiều doanh nghiệp lo ngại khi giá đất ở nhiều địa phương tăng nóng. tiếp đó là người giao dịch trên thị trường đa phần là mua đi bán lại, đầu cơ kiếm lời khiến cho giá đất tăng nhanh và quá cao so với khả năng của người mua sử dụng thật sự.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), chính giới đầu nậu và "cò đất" đã thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất nền tại một số địa phương trong thời gian qua.

Còn thị trường căn hộ chung cư, phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. Có thể thấy rằng, đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn chưa có biến động. 

Song, một điều không thể phủ nhận là, qua các cơn sốt cục bộ đã xảy ra vô hình chung đã thiết lập mặt bằng giá mới của sản phẩm đất nền trên thị trường. Người có nhu cầu mua đất ở thực sự lại khó tìm được giá vừa khả năng. Đối với những người đã chót "ôm" đất giá cao, giờ sẽ xoay xở làm sao? 

Ngay cả những người mua căn hộ cao cấp để cho thuê nhưng tỷ suất lợi nhuận đã giảm hơn kỳ vọng, thậm chí không cho thuê được vì giá chào thuê quá cao thì vẫn giữ căn hộ hay sẽ rao bán lại? Mới đây nhất, tình trạng sốt giá đất ở các khu vực như Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc cũng sẽ tạo nhiều áp lực cho thị trường. 

Một câu hỏi đặt ra là liệu có nên e ngại việc các nhà đầu tư cá nhân lướt sóng bán giảm giá để "tháo chạy" khi không còn khả năng cầm cự đóng tiền theo tiến độ và trả tiền ngân hàng? Bởi vậy, các ý kiến cảnh báo về nguy cơ vỡ "bong bóng" trên thị trường bất động sản cũng cần lưu ý và có phương án phòng ngừa từ xa.