Giá nhà tại TP.HCM khó hạ nhiệt vì lý do này

Trong chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định: Giá nhà TP.HCM rất khó hạ nhiệt ngay cả khi mở rộng địa giới hành chính. Theo vị này, có nhiều nguyên nhân tác động đến mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM.

Quỹ đất nội đô hạn chế, giá khó giảm

Nguyên nhân đầu tiên dễ nhận thấy nhất là quỹ đất sạch để phát triển dự án tại TP.HCM (cũ) ngày càng ít. Chu kỳ pháp lý kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng cao và quỹ đất sạch nội đô hạn chế khiến số dự án đủ điều kiện bán ra thị trường ít hơn nhiều so với nhu cầu.

Theo dữ liệu mới nhất từ Savills Việt Nam, TP.HCM đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung-cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý. Khi nguồn cung ít mà lại nghiêng về các dự án cao cấp và hạng sang của chủ đầu tư có thương hiệu (chủ đầu tư lớn), mặt bằng giá bình quân tại TP.HCM sẽ tăng lên.

Trong suốt thời gian qua, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM vẫn đều đặn tăng. Tính đến quý 2/2025, giá sơ cấp trung bình đạt mức 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% trong vòng 1 năm. Các dự án mở bán mới và giai đoạn bán hàng tiếp theo trong quý đều được điều chỉnh tăng từ 10%-13% so với giai đoạn trước. Con số này thể hiện cho việc, nguồn cung hạn chế đã trực tiếp kéo mặt bằng giá nhà đi lên.

Ghi nhận cho thấy, sau khi mở rộng địa giới hành chính (TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu), nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương, trong khi tại TP.HCM (cũ) vẫn rất ít sản phẩm.

Đơn cử, Van Phuc Group đã khởi công phân khu căn hộ Diamond Sky thuộc KĐT Van Phuc City và giới thiệu ra thị trường, đây được xem là quỹ đất phát triển căn hộ hiếm hoi tại khu vực TP.HCM. Với 300 căn hộ cao cấp, giá từ 130 triệu đồng/m2, mức giá này dự báo còn tăng khi nằm ngay mặt tiền trục quốc lộ 13 – tuyến đường đã thông qua chủ trương đầu tư mở rộng (đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình), sẽ triển khai đầu năm 2026, hoàn thành 2027-2028. 

Hiện chủ đầu tư bắt đầu cho nhận booking, ghi nhận lượng khách quan tâm khá tích cực. Người mua hiểu rằng, với quỹ đất nội đô khan hiếm, dòng căn hộ tại KĐT đã được đầu tư tiện ích bài bản sẽ rất khó hiện diện thêm trong tương lai.

Tương tự, tại khu Nam TP.HCM, Nam Long cũng khởi động phân khu Trellia Cove thuộc KĐT Mizuki Park (26ha) ra thị trường. Đây là phân khu cuối cùng tại dự án KĐT này với 800 căn hộ 2-3 phòng ngủ và 24 căn nhà phố liên kế. Hiện KĐT này đã được đầu tư tiện ích bài bản và cư dân về ở đông đúc.

Giá tăng đều do nhu cầu ở thực cao

Chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam cho hay, giá bất động sản tại TP.HCM tăng đều đặn còn nhờ vào nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững. Quá trình đô thị hóa cao, di cư lao động chất lượng, thu nhập trung lưu tăng và nhu cầu tách hộ lớn đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại TP.HCM gia tăng.

Đồng thời, theo ông Tuấn, hạ tầng đô thị tiếp tục cải thiện làm tăng kỳ vọng tương lai của các khu vực trọng điểm; nhu cầu thuê nhà từ chuyên gia, doanh nghiệp... hỗ trợ suất sinh lời cho căn hộ cho thuê, tất cả củng cố niềm tin nắm giữ tài sản và chấp nhận mức giá cao hơn từ phía người mua .

Chất lượng sản phẩm ngày càng gia tăng

Một nguyên nhân khiến mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM gia tăng còn đến từ yếu tố chất lượng sản phẩm.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, chất lượng sản phẩm được nâng cao đã thúc đẩy quá trình cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Sau dịch Covid-19, người mua ưu tiên tiện ích nội khu, an ninh, trường học, vận hành chuyên nghiệp. Nhóm này sẵn sàng trả "premium" cho pháp lý rõ ràng và chất lượng chuẩn hóa.

Vì thế, các dự án khu đô thị quy mô, đầu tư tiện ích bài bản có giá trị gia tăng cao. Thậm chí, việc tăng giá bất động sản ở các khu đô thị không phụ thuộc vào sự lên – xuống của thị trường bên ngoài mà vào chất lượng tiện ích nội khu được chủ đầu tư đầu tư.

Chi phí đầu vào leo thang

Chi phí đầu vào leo thang tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư và khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt. Cụ thể, chi phí đất đai: Sắp tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án .

Chi phí xây dựng: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí quản lý dự án tăng do lạm phát và tỷ giá VND/USD biến động.

Chi phí logistics: Việt Nam có chi phí logistics chiếm tới 16,5% GDP, cao hơn nhiều nước trong khu vực, khiến quá trình phát triển dự án tốn kém hơn, dẫn đến việc đẩy chi phí này vào giá bán.

Ngoài ra, quy hoạch, hạ tầng giao thông là những yếu tố then chốt tác động đến giá bất động sản trong thời gian tới.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh các hạ tầng giao thông trọng điểm như quốc lộ 13, metro 3B, Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một – Chơn Thành... đang ưu tiên đầu tư mở rộng sau sáp nhập, trở thành động lực cho thị trường bất động sản TP.HCM. Đây cũng là yếu tố khiến giá trị bất động sản gia tăng bền vững.

"Khi hạ tầng được đầu tư sẽ cải thiện khả năng kết nối, tạo ra nguồn cầu mua lớn hơn; đồng thời xung quanh hạ tầng sẽ phát triển hệ sinh thái đô thị, từ đó tạo đà tăng giá cho bất động sản", một chuyên gia trong ngành nhìn nhận.