Giải mã câu hỏi của Thủ tướng: Vì sao giá chung cư cứ cao mãi?

Chiều 22-9, tại cuộc họp thường kỳ Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính – Trưởng Ban Chỉ đạo – đặt thẳng câu hỏi: vì sao giá căn hộ chung cư cứ cao mãi?

"Với giá 70-100 triệu đồng/m² thì người dân làm sao với tới nhà ở?" - Thủ tướng nói và yêu cầu cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp phải cùng trả lời, cùng tháo gỡ.

Câu hỏi ấy chạm đúng thực tế những gì mà người mua nhà ở TP HCM nhìn thấy suốt 1-2 năm qua: những dự án đủ điều kiện mở bán tại khu vực trung tâm gần như đều thuộc phân khúc cao cấp, mặt bằng giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m².

Khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động cho thấy các dự án quanh Trung tâm Thủ Thiêm như: The OpusK Residence đang chào mức 250-350 triệu đồng/m²; cách lõi trung tâm 1-2 km, The Privé cũng trên 100 triệu đồng/m², Lumiere Midtown vượt 130 triệu đồng/m², còn Eton Park trên 120 triệu đồng/m². Dịch chuyển ra xa hơn, ngay cả Vinhomes Grand Park – vốn được xem là lựa chọn "dễ thở", nay cũng không dưới 70 triệu đồng/m².

Các báo cáo thị trường của các công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy trung bình giá căn hộ tại TP HCM đang neo rất cao. Thống kê DKRA Group công bố tháng 8-2025 ghi nhận giá trung bình khu trung tâm đã lên khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 12-18% so với trước; khu vực vùng ven như Bình Dương (cũ) tăng 8-10%, hiện quanh 47 triệu đồng/m². Kỳ vọng "sau sáp nhập sẽ có nhiều hàng hơn, giá hạ hơn" mới chỉ xuất hiện lác đác ở các khu liền kề, còn ngay trong thành phố, mặt bằng giá vẫn leo dốc.

Lý giải thực trạng trên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, chỉ ra vấn đề nằm ở chính mục tiêu của nhà phát triển. Theo ông, "mục tiêu định mức kỳ vọng lợi nhuận quá cao, triển khai dự án cao cấp thì không thì giá nhà không thể thấp, kéo chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước và đã cao thì cao mãi".

Bên cạnh đó, ông cũng chỉ ra một phần đến từ "cơ chế": bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất đang đặt gánh nặng lớn lên chi phí dự án, "để thu thuế sử dụng đất cao… thì dự án bán ra khó thấp". Cộng thêm chi phí đầu vào, đặc biệt vật liệu xây dựng đang "nằm ở "trên trời" không kiểm soát được", tất cả đều dồn vào giá bán cuối cùng.

Từ góc nhìn thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết ông đã trực tiếp tham dự cuộc họp với Chính phủ và "hiểu được sự bức xúc của Thủ tướng".

Theo ông Châu, có nhiều nguyên nhân đẩy mặt bằng giá ở các đô thị lớn lên cao nhưng nguyên nhân gốc rễ kéo dài nhiều năm là thiếu nguồn cung phân khúc vừa túi tiền.

"Nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án giá thấp bị ách tắc. Sau nhiều năm mới triển khai được thì giá đã nhảy vọt"- ông nói, đồng thời nhấn mạnh "vướng mắc pháp lý chiếm hơn 70% khiến nhiều dự án không triển khai được".

Ông Châu cho rằng khi hàng hóa ra thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp phổ biến trên 70 triệu đồng/m² thì cơ cấu cung bị đảo ngược, tạo nên "mô hình tháp lộn ngược đầu", tức lệch pha phân khúc, và thị trường vắng bóng căn hộ giá thấp suốt nhiều năm qua.

Điều mà HoREA trông chờ lúc này là tác động chính sách đủ mạnh để nới nút thắt. Ông Châu kỳ vọng đợt chỉnh sửa, hoàn thiện khung pháp lý sắp tới, đặc biệt các quy định của Luật Đất đai, sẽ tạo điều kiện cho "các dự án chuyển mục đích sử dụng đất thuận lợi", nhất là những khu đất đang là nông nghiệp, công nghiệp có thể đưa vào phát triển nhà ở.

"Khi có thêm đất sạch, nguồn cung mới sẽ tăng và đó mới là lực kéo tự nhiên để giá nhà hạ nhiệt" - ông nói. Cùng với đó là yêu cầu thúc đẩy mạnh mẽ chương trình nhà ở xã hội. "Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ, thúc đẩy doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội thì mới làm mặt bằng chung, giá nhà giảm xuống và cho người dân có nhà" - chủ tịch HoREA nêu kiến nghị.