Giải phóng mặt bằng, "nút thắt" cần tháo gỡ tại nhiều dự án

Khâu đền bù, giải phóng mặt bằng từ lâu vẫn là một "bài toán" nan giải đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm mất cơ hội đầu tư, gây rủi ro cho doanh nghiệp. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp địa ốc phải chịu "thiệt đơn, thiệt kép", mà còn ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm bất động sản phục vụ cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Để có thể bắt đầu triển khai một dự án, khâu đầu tiên mà các doanh nghiệp bất động sản phải làm là thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất sạch. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây luôn là "bài toán" khó của các doanh nghiệp địa ốc, mà nguyên nhân có phần do những vướng mắc, bất cập của Luật Đất đai 2013 liên quan đến vấn đề thu hồi đất, đền bù, GPMB…

Phân tích về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh đã chỉ ra rất nhiều ví dụ cụ thể. Chẳng hạn quy định về thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, bên cạnh các dự án Nhà nước thu hồi đất để tiến hành đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, nhà đầu tư có thể sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013.

"Tuy nhiên thực tế cho thấy, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và từng chủ sở hữu đất không phải là việc đơn giản. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng được hầu hết diện tích đất để thực hiện dự án, nhưng không thể thỏa thuận được đối với một, hai chủ sở hữu còn lại khiến dự án không thể triển khai", ông Châu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm với ông Châu, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam những khó khăn trong việc GPMB hay việc GPMB bị kéo quá dài sẽ khiến dự án bị đình trệ không thể triển khai theo đúng tiến độ, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

"Đơn cử trong lúc thị trường sôi động, doanh nghiệp tính làm dự án để đón sóng thị trường, nhưng vài năm, thậm chí cả chục năm chưa GPMB xong để triển khai, có khi đến lúc xong GPMB bắt tay vào triển khai dự án thì thị trường lại đi xuống, như vậy làm mất cơ hội của doanh nghiệp", ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Hiệp cũng đưa ra ví dụ dự án 20 ha ở Việt Trì, Phú Thọ suốt 12 năm qua 5 đời chủ tịch tỉnh vẫn chưa xong giải phóng mặt bằng. Tại dự án này, doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2008 nhưng vẫn còn một số hộ dân không chấp nhận phương án đền bù do xuất phát từ quy định đền bù của luật Đất đai khiên người dân và doanh nghiệp không thoả hiệp được. Do đó dự án nằm bất động suốt 12 năm qua, bỏ lỡ nhiều nhịp tăng của thị trường.

Không chỉ ở Phú Thọ, tại Hà Nội còn rất nhiều dự án bất động sản đang phải chịu cảnh GPMB "xôi đỗ" không thể đưa vào triển khai suốt nhiều năm qua. Thậm chí, có những dự án đã xong đến 99% công tác GPMB, chỉ còn duy nhất 1 hộ dân không chịu thỏa thuận cũng khiến toàn bộ dự án phải dừng thi công, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ dự án cũng như hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Điển hình như tại dự án Tòa nhà cao tầng đa chức năng dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê kết hợp căn hộ du lịch TNR The Nosta 90 Đường Láng (Hà Nội) do Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao là chủ đầu tư. Dự án được cấp phép quy hoạch số 5962/GPQH ngày 07/9/2017, được chấp thuận đầu tư tại Quyết định chủ trương đầu tư số 5127/QĐ-UBND ngày 25/9/2018 và được Cấp phép xây dựng số 80/GPXD ngày 10/11/2020.

Mặc dù Công ty Điện tử Ánh Sao đã hoàn thiện thủ tục thuế và các nghĩa vụ tài chính có liên quan với nhà nước cho dự án này tuy nhiên dự án vẫn đang chậm tiến độ do vướng mắc giải phóng mặt bằng liên quan tới 1 hộ dân. Đây là căn nhà lấn chiếm trái phép xây kiên cố 5 tầng nằm trên đấtcủa dự án mà chưa thể giải phóng mặt bằng. Đã nhiều lần chủ đầu tư làm việc thỏa thuận nhưng vẫn không đạt được kết quả, dẫn tới tồn đọng Giải phóng mặt bằng và dự án không thể triển khai đúng tiến độ.

"Dự án đã được cấp chủ trương đầu tư, được cấp phép xây dựng, hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính nhưng ngôi nhà này vẫn tồn tại trên mặt bằng của dự án, dẫn đến việc dừng thi công hơn 8 tháng qua (từ 10/04/2021), gây ảnh hưởng nặng nề đến hoạt động sản xuất kinh doanh  của doanh nghiệp, ảnh hưởng tiến độ đã được phê duyệt, các nhà thầu thi công xây dựng. Chúng tôi mong muốn sự vào cuộc của các cấp chính quyền sở tại nhằm giải quyết dứt điểm, để dự án khẩn trương triển khai xây dựng tiếp, giảm thiệt hại kinh tế phải chịu, giữ uy tín doanh nghiệp", đại diện chủ đầu tư cho biết.

Theo đánh giá của các doanh nghiệp địa ốc, công tác bồi thường, GPMB là khâu "nan giải" nhất trong cả quá trình đầu tư triển khai dự án. Nhiều dự án, việc GPMB kéo dài từ 2 – 3 năm, thậm chí có thể lên đến hàng chục năm tùy theo tính chất, quy mô thu hồi đất và số lượng hộ gia đình phải di dời.... Thời gian càng dài, doanh nghiệp phải chịu nhiều hại bởi lượng vốn đầu tư đổ vào mỗi dự án không hề nhỏ.

Trước thực tế đó, các chuyên gia và doanh nghiệp kiến nghị cần sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 để khắc phục những vướng mắc, bất cập. Đặc biệt, cần xem xét bổ sung quy định đối với các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 80% diện tích trở lên, thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất dự án còn lại để doanh nghiệp có điều kiện thực hiện bồi thường thỏa đáng, phù hợp giá thị trường và đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Đặc biệt, các doanh nghiệp cũng mong mỏi Chính quyền, các cơ quan Nhà nước quyết liệt hơn trong công tác hỗ trợ doanh nghiệp GPMB để sớm đưa dự án vào triển khai, tạo nguồn cung, ổn định thị trường bất động sản trong bối cảnh lượng sản phẩm khan hiếm, giá tăng mạnh.