Giải quyết các nút thắt này cho thị trường BĐS công nghiệp “bật dậy” đón cơ hội

Điều quan trọng nhất để phát triển BĐS công nghiệp nằm ở đâu?

“Trong mấy năm gần đây chính phủ đã phê duyệt được phần nhà ở trong khu công nghiệp để giải quyết bài toán ở tại chỗ thay vì thuê mướn. Đây là sự thay đổi rất lớn gắn BĐS công nghiệp với BĐS nhà ở. Tuy nhiên, chúng ta chỉ giải quyết được phần chỗ ở chứ chưa giải quyết được vấn đề về đời sống, nhu cầu thật sự của những người lao động chân tay hoặc lao động có trình độ thì nhu cầu giao lưu và hưởng thụ xã hội theo trình độ và năng lực”, TS Khương nhấn mạnh.

Trước câu hỏi, Việt Nam cạnh tranh thế nào với các nước khu vực trước làn sóng“Trung Quốc + 1” sau Covid-19, ông Khương chỉ ra, chúng ta phải thẳng thắn nói rằng, lâu nay BĐS công nghiệp Việt Nam chỉ mới nói đến câu chuyện là tiền thuê đất rẻ, giảm thuế cho các doanh nghiệp trong 3-5 năm đầu và lực lượng lao động trẻ. Thế nhưng, chúng ta lại không đề cập đến những yếu tố phía sau đó.

Chẳng hạn, khi người ta đặt một nhà máy hay khu công nghiệp tại Việt Nam thì rất nhiều khâu liên quan, từ hàng hóa lưu trữ ở đầu sau sản xuất, thủ tục, thông quan, vấn đề giao thông…cái này chúng ta chưa giải quyết được thấu đáo.

Ngoài ra, kho bãi khu công nghiệp rất quan trọng. Theo ông Khương, phát triển khu công nghiệp người ta hơn nhau là ở logistic, từ inland transportation sang logistic rồi sang cảng nước sâu…đây mới là câu chuyện mà chúng ta cần phải cạnh tranh.

Còn ở câu chuyện thể chế, ông Khương cho rằng, làm sao để các chuỗi mắc xích phối hợp với nhau chứ không phải giao đất cho NĐT thuê để làm khu công nghiệp với giá đất thuê rẻ là xong. Vấn đề sở hữu mua nhà nước ngoài như thế nào để đáp ứng nhu cầu ở của lượng chuyên gia ở các KCN.

“Cái chúng ta cần phải giải quyết là đầu tư làm sao để người ta vào mình bằng các nhà máy, giao thông, lưu trữ hàng hóa và xuất chuyển đi. Đầu tư BĐS hiện nay khác mô hình trước đây là giao đất 500- 700 ngàn héc-ta rồi bắt đầu cho người này thuê một khúc, người kia một khúc. Và quan trọng là hơn sau 30-50 năm những nhà máy đầu tư đó chúng ta được gì, những người dân, lao động có trình độ chuyên môn được gì”, ông Khương nhấn mạnh.

Bài toán lao động chuyên môn cao, chỗ ở cho công nhân

Theo ông Khương, BĐS công nghiệp muốn phát triển cần được đầu tư bởi lực lượng lao động tay nghề, chuyên môn cao. Nếu chúng ta chỉ cạnh tranh bằng thể chế không thì thực ra chỉ giải quyết vấn đề về thủ giấy tờ.

Nếu chúng ta vào những nhà máy của Nhật, chẳng hạn như Nidec ở Tp.HCM, họ gửi kỹ sư Việt Nam đi đào tạo. Còn đối với những nhà máy liên quan đến may mặc, da giày thì hầu hết chúng ta gia công. Và như vậy qua Covid vừa rồi, lực lực lao động thời vụ mất việc rất nhiều.

Đối với những công ty nước ngoài tham gia vào chủ sản xuất tại các khu công nghiệp, họ dùng tàu cũng là tàu của họ, họ chuyển tiền cũng dùng hệ thống ngân hàng của họ, có nghĩa là họ như một chuột chì khép kín. Chẳng qua khi vào Việt Nam, mình chỉ là tổ cho họ đẻ trứng thôi, đẻ trứng xong xuất sang nước khác, nhập lại Việt Nam bán giá cao.

Theo ông Khương, vì chúng ta gia công là chủ yếu nên không thu lợi nhiều, bị thâm dụng lao động rất lớn, nhân công ở giá trị thấp.

Tại sao SamSung đầu tư vào Bắc Ninh?, theo ông Khương, họ chọn Bắc Ninh vì có quỹ đất lớn giá rẻ nhưng mà để thu hút người có trình độ tay nghề cao đó là thử thách rất lớn.

Thực tế là Việt Nam sẽ làm tốt hơn ở yếu tố nhân công giá rẻ, đất thuê rẻ, giảm thuế cho doanh nghiệp 3-4 năm đầu. Trong 10 năm trở lại đây, chúng ta mới thấy là thay đổi khí hậu, ảnh hưởng môi trường thì mới có câu chuyện thu hút các nhà đầu tư vào Việt Nam với những sản phẩm giá trị mang hàm lượng chất xám cao, nhưng chưa đủ.

Trong mấy năm gần đây chính phủ đã phê duyệt được phần nhà ở trong khu công nghiệp để giải quyết bài toán ở tại chỗ thay vì thuê mướn. Đây là một thay đổi lớn, Tuy nhiên theo ông Khương, chúng ta chỉ giải quyết được phần chỗ ở chứ chưa giải quyết được vấn đề về đời sống, nhu cầu thật sự của những người lao động chân tay hoặc lao động có trình độ thì nhu cầu giao lưu và hưởng thụ xã hội theo trình độ và năng lực.

Các khu công nghiệp thường nơi hẻo lánh nên mới có giá rẻ, ngược lại đối với những nhà đầu tư lại không có lực lượng lao động đáp ứng được. Như vậy, các nhà phát triển về sản xuất rất khó, còn đối với lực lượng trẻ ở các tỉnh thành về có trình độ chuyên môn không cao.

“Cái chúng ta thấy là phải thu hút hàm lượng chất xám cao, để lực lượng lao động đó kế thừa kinh nghiệm trước và học được giá trị mà nhà sản xuất nước ngoài đem về chứ không phải chúng ta thu tiền đất 50 năm không bao nhiêu. Chưa tính bài toán chọn lựa nhà đầu tư không kĩ sẽ ảnh hưởng đến vấn đề môi trường,đó là cái các nhà quản lý cần lưu ý. Vấn đề quan trọng bây giờ là giao thông, cơ sở hạ tầng và con người thay đổi mới cạnh tranh được. Để đạt được kì vọng, đón cơ hội mới không phải tiền thuê đất và nhân công giá rẻ mà trình độ chuyên môn cao để truyền lại chế độ sau”, ông Khương phân tích.

Giải pháp nào ổn thỏa?

Theo vị chuyên gia này, nếu chúng ta đặt lợi ích quốc gia để sau này Việt Nam trở thành công nghiệp hóa hiện đại hóa thì có hai nhóm vấn đề cần làm.

Vấn đề thứ nhất là cơ sở hạ tầng. Nếu giải quyết được vấn đề này sẽ giải quyết được về lưu thông hàng hóa và nhiều thứ chứ không đơn thuần làm đường làm hệ thống để bán BĐS.

Vấn đề thứ hai về mặt con người. Nhóm trình độ chuyên môn là lớp kế thừa thay đầu tư nước ngoài thì lực lượng kỹ sư trong nước tạo được giá trị gia tăng cho xã hội, chứ không phải công nhân. Chúng ta đang tiếc nhóm nhân lực trẻ có trình độ chuyên môn thấp.

Theo ông Khương, để đón làn sóng dịch chuyển sản xuất của nước ngoài sang Việt Nam thì cần thời gian để cải thiện chất lượng đầu tư, cơ sở hạ tầng, logistic, những cái cần thêm giá trị gia tăng. Để làm được vấn đề này thì nhà nước đóng vai trò trong mặt định hướng trong mặt chiến lược. Còn nguồn vốn như ODA, DOT, PPP.. cần quyết liệt hơn nữa thì mới làm được.

Ở Việt Nam trước năm 1975 là khu công nghiệp Amata ở Biên Hòa, Đồng Nai sau đó đến Visip Việt Nam- Singapore thì thực ra là họ vào đây xin đất cho thuê lại xây dựng hạ tầng, phát triển BĐS công nghiệp cũng chỉ thuần túy là khai thác việc cho thuê đất.

“Cái chúng ta phải làm là BĐS công nghiệp là phải kết hợp luôn cả logistic, giao thông Nếu chính phủ không có ngân sách thì chính phủ cho các nhà BĐS công nghiệp đầu tư khai thác để cùng kết hợp BĐS công nghiệp, logistic thông qua hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy, đường sắt thì mới thúc đẩy giá trị gia tăng, thu hút thuận lợi”, ông Khương đề xuất.