Giảm tốc, xoay xở đủ đường…chưa bao giờ doanh nghiệp BĐS khó khăn như hiện nay

Đánh giá về thị trường BĐS cuối năm, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc khan hiếm nguồn cung và "siết" van tín dụng là hai yếu tố tác động nhiều đến cục diện của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022. Đây cũng chính là hai "nút thắt" lớn các doanh nghiệp bất động sản mong chờ được tháo gỡ,

"Khi ngân hàng kiểm soát chặt hơn tín dụng vào bất động sản, thị trường chứng khoán, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cũng bị chững lại, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng. Giao dịch của quý II/2022 đang có sự sụt giảm mạnh, thanh khoản chậm, thị trường đang có dấu hiệu đi ngang. Trong thời gian tới, còn chờ nhiều yếu tố để có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ khôi phục và phát triển ổn định", ông Quyết nhấn mạnh.

Trao đổi với chúng tôi, Chủ tịch một tập đoàn BĐS lớn tại Hà Nội cũng cho biết trong vòng gần 1 thập kỷ qua, chưa bao giờ doanh nghiệp BĐS đối mặt với những khó khăn như hiện nay: "Doanh nghiệp tôi có 4 dự án đang triển khai nhưng đều không thể ra hàng do những vướng mắc về pháp lý. Một dự án ra hàng năm 2021 đến nay vẫn chật vật bán bởi ngân hàng bỗng tạm thời ngưng tài trợ vốn cho khách vay mua nhà".

Cũng theo vị này, việc "siết" dòng vốn vào bất động sản là yếu tố sống còn của doanh nghiệp bất động sản. Không có vốn, giao dịch bất động sản sẽ ngay lập tức khựng lại, khiến cả thị trường rơi vào bế tắc: "Nếu năm 2021, doanh nghiệp vẫn còn cầm cự lương khô từ các năm trước thì đến năm 2022 mới chính là năm đỉnh điểm khó khăn của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đang đứng trước bờ vực phá sản", vị này nhấn mạnh.

Không chỉ các doanh nghiệp ngoài Bắc, nhiều doanh nghiệp tại phía Nam cũng nhận thấy sự khó khăn vây bủa thị trường. Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai ngày 29/6, Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan cho hay 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách, pháp lý được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ. Doanh nghiệp cũng cắt giảm chi phí lãi vay để vượt khó chứ không mở rộng đầu tư năm nay.

Cũng theo bà Loan, hiện nay đã giữa năm 2022 nhưng Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư vẫn chồng chéo nhau. Ba năm nay, nhiều dự án bị tắc vì không giải quyết được những vướng mắc pháp lý nên năm nay không dám kỳ vọng nhiều bởi lẽ không biết tình trạng bế tắc này còn kéo dài bao lâu.

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản gần đây, SSI Research cũng cho rằng nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/ nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị như Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng. Nguồn cung thiếu hụt đã khiến, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong Quý 1/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ.

Trong phạm vi nghiên cứu, SSI đánh giá trong giai đoạn từ 2022 và 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021). SSI Research cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới.

Cùng quan điểm với SSI, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng đánh giá thực trạng của thị trường 6 tháng đầu năm là giá nhà cao, thanh khoản hạn chế, dòng tiền tắc nghẽn và xu hướng này có thể tiếp diễn trong những quý còn lại của năm.

"Áp lực lớn nhất mà doanh nghiệp địa ốc đau đầu chính là vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ. Đây là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưỡng. Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: "Thị trường BĐS đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: Kiểm soát tín dụng BĐS; thanh, kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Do đó, năm 2022 sẽ là một năm đầy thách thức của doanh nghiệp bất động sản".

Ông Châu cho rằng, việc cần thiết là khơi thông tín dụng cho thị trường.Việc siết tín dụng BĐS ảnh hưởng đến cả người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay tiền ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Dự thảo 39 của NHNN cần sớm được sửa đổivới những điều kiện mở để thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường, giúp các doanh nghiệp phục hồi hậu dịch Covid-19, tránh việc các ngân hàng "ngại" hoặc "không dám" cho vay bất động sản khiến toàn bộ thị trường nhưng trệ.