Giáo sư Đặng Hùng Võ: Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ chặn sốt đất, đầu cơ

Theo ông Võ, một trong những chính sách quan trọng do Chính phủ Việt Nam đưa ra là cần nghiên cứu các cơ chế sao cho dễ dàng vốn hóa đất đai và cải cách triệt để hệ thống thuế về đất đai. Vấn đề này đã được Bộ Tài chính đưa ra nghiên cứu nhiều lần nhưng hầu như vẫn không cải cách được bao nhiêu.

Các nhà đầu cơ đất đai và những người có nhiều đất luôn muốn thuế về đất thấp để có khả năng giữ được đất. Những người có ít đất lại mong muốn đánh thuế sử dụng đất cao để tạo công bằng về thụ hưởng đất đai. Đây chính là vấn đề lợi ích nhóm đang gây khó khăn cho quá trình cải cách thuế đất đai. 

"Năm 2018, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất tăng thuế suất cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên mức 0,4%, đồng thời đánh thuế vào nhà ở có giá trị cao hơn 750 triệu đồng và đánh thuế vào căn nhà thứ hai trở đi. Đề xuất này đã phải dừng lại sau khi nhận được nhiều ý kiến phản ứng từ thực tế rằng tăng thuế là không phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân", ông Võ khẳng định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS, mức thuế hiện nay là 2% giá trị BĐS tính theo bảng giá của nhà nước, cộng với các loại phí khác như phí công chứng, phí trước bạ, phí địa chính thành tổng thuế và phí mà người chuyển quyền hoặc người nhận chuyển quyền phải nộp cho nhà nước khoảng 2,7% giá trị chuyển quyền. Mức chi phí này là phù hợp với mức sống tại các đô thị, nhưng không phù hợp với vùng nông thôn, miền núi. Đây chính là một trong hai nguyên nhân cơ bản làm cho giao dịch BĐS tại vùng nông thôn thường là giao dịch ngầm. 

Ông Võ cũng cho rằng, hiện tượng sốt giá BĐS cục bộ vẫn đang xảy ra tại các vùng có cơ hội phát triển mới như các vùng được quy hoạch thành đặc khu kinh tế hoặc các vùng nông thôn được quy hoạch chuyển thành đô thị mà các địa phương thường rất lúng túng trong quản lý. Một số địa phương đã áp dụng biện pháp hành chính là cấm chuyển nhượng BĐS trong một thời gian nhất định. Tất nhiên giải pháp này là không phù hợp pháp luật.

"Tại một số quốc gia, người ta đã dùng giải pháp đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyển quyền BĐS rồi chuyển quyền ngay trong một thời gian ngắn. Như vậy, giải pháp thuế chuyển quyền BĐS là giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ", vị giáo sư khẳng định.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nói thêm, một nguyên tắc đã được rút ra từ thực tế quản lý là ở đâu thuế sử dụng đất cao thì giá đất thấp, và ngược lại ở đâu thuế sử dụng đất thấp thì giá đất cao. Ở Việt Nam giá đất khá cao, để giảm giá đất chỉ có cách duy nhất là tăng thuế sử dụng đất. Mặt khác, ở đâu thuế chuyển quyền cao thì rủi ro lớn trong giao dịch bất động sản, và ngược lại ở đâu thuế chuyển quyền thấp thì bảo đảm được an toàn trong giao dịch BĐS.

Ở Việt Nam, cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ đều ở mức không thấp, tức là còn rủi ro đang tồn tại trong giao dịch BĐS. Để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn..

Chính vì thế, ông Võ kiến nghị xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức. Bên cạnh đó, Quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn nhằm ngăn ngừa tình trạng sốt đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.