Gỡ khó cho thị trường bất động sản năm 2023

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên thời gian qua, nhiều yếu tố như: dòng vốn tín dụng bất động sản bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch đã khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do đói vốn.

Mới đây, Chỉ thị số 03 của Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tín dụng cho doanh nghiệp và coi đây là "nút thắt cần gỡ để khơi thông cho các thị trường khác liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp".

Theo tập đoàn tư vấn bất động sản Savills, ngày càng nhiều trường hợp người mua xin thanh lý hợp đồng, trả lại hàng vì chưa thu xếp được vốn vay ngân hàng theo tiến độ. Với những dự án tầm trung, hơn một nửa số khách hàng mua nhà sẽ vay ngân hàng từ 50 - 80% tổng giá trị căn hộ. Vì vậy nếu siết chặt tín dụng, người dân không vay đủ nhu cầu, hoặc trường hợp lãi suất vay tăng thêm 3 - 4% lên 15 - 16% như hiện nay đều khiến người mua chùn chân.

Làm sao để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, cân đối đang là mục tiêu trọng tâm lúc này của các cơ quan quản lý. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

"Căn nhà mua ở thực bây giờ không phải 20 - 30 triệu nữa, thậm chí lên 40 - 50 triệu, tuy nhiên đó là nhu cầu ở thực, do đó room tín dụng nên được nới ra", ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Xanh Miền Bắc, cho biết.

"Việc điều chỉnh giá bán là rất quan trọng trong năm 2023 để giúp thanh khoản và kể cả các dự án mới tính toán hiệu quả đầu tư. Người có nhu cầu ở thật sẽ rất thận trọng trong việc quyết định", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá.

Trong khoảng 800.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2022, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ lệ chưa đến 1/4 (khoảng 23%). Việc nhiều dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý để được cấp phép, đồng nghĩa ngân hàng không thể giải ngân.

"Chúng ta đang bơm tiền vào để các doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án nhưng doanh nghiệp không thể bán hàng vì các vấn đề pháp lý chưa thực hiện. Đây là điểm nghẽn lớn nhất", TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định.

"Hiện nay vẫn đang chờ Luật Kinh doanh bất động sản hoàn thiện. Tuy nhiên khi chưa có Luật thì nên hỗ trợ để các nhà đầu tư có thể tham gia, còn cơ quan quản lý có cơ sở để duyệt chứ hiện nay hai bên, giữa việc phê duyệt và đề xuất đang vênh nhau", ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Hội đồng quản trị DTJ Group, cho hay.

Ngoài ra, hiện thị trường và tâm lý nhà đầu tư vẫn có những dư âm nhất định sau một số vụ việc tổ chức, cá nhân sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu trong lĩnh vực bất động sản. Đây là vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ để lành mạnh hóa thị trường, giúp doanh nghiệp có điều kiện tốt nhất triển khai thực hiện dự án, cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của mình.

Cân bằng nguồn cung các phân khúc bất động sản

Cuối năm 2022, Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Nút thắt lớn nhất của thị trường chính là mất cân đối nguồn cung các phân khúc nhà, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Làm sao để thị trường phát triển minh bạch, cân đối đang là mục tiêu trọng tâm lúc này của các cơ quan quản lý.

Những dự án chung cư cao cấp ở những mặt phố lớn đang tới thời điểm bàn giao nhà với mức giá từ 75 triệu đồng/m2 đến trên 95 triệu đồng/m2, nhưng hầu như không có giao dịch. Còn phân khúc nhà liền kề, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng gần như không có người hỏi đến. Đại diện các sàn giao dịch bất động sản cho biết, hiện người mua nhà chỉ quan tâm phân khúc nhà giá rẻ từ 3 - 5 tỷ đồng.

"Bình ổn nhất vẫn là thị trường nhà ở và nhà phố, vì đây là nhu cầu của người sử dụng ở trực tiếp, tức là người tiêu dùng bất động sản cuối cùng, cái nhu cầu này nó rất lớn. Sẽ còn trầm lắng khá lâu là thị trường phân lô bán nền tự do và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch tự phát", ông Nguyễn Tiến Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sàn giao dịch Bất động sản Nhà phố, cho biết.

Đại diện các sàn giao dịch bất động sản cho biết, hiện người mua nhà chỉ quan tâm phân khúc nhà giá rẻ từ 3 - 5 tỷ đồng. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

"Những cái căn nhà từ 5 tỷ đổ xuống có tuần giao dịch được 5 - 6 căn. Đó là phân khúc người tiêu dùng thực sự cần, chứ còn phân khúc trên 10 tỷ thì thực sự bây giờ rất khó", ông Nguyễn Anh Tuấn, chuyên viên Sàn giao dịch Bất động sản Phố xanh, cho hay.

Dư thừa nhà hạng sang, thiếu chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội… là điểm nghẽn lớn nhất lúc này. Chỉ thị 03 của Thủ tướng Chính phủ, cùng những giải pháp thiết thực của các Bộ, ngành liên quan mới đây đã giúp đẩy nhanh các thủ tục đang vướng mắc gần 3 năm nay của chủ đầu tư dự án ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

"Hiện nay Bộ Xây dựng đã làm việc với 5 thành phố trực thuộc Trung ương, lập danh mục các cái dự án, rà soát quỹ đất để hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn các chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong khu công nghiệp. Bên cạnh đó kỳ họp thứ 5 vào tháng 5 của Quốc hội thì Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ để trình sang Quốc hội dự thảo Luật Xây dựng, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, thông tin.

Trong cuộc họp Chính phủ hôm nay (2/2), Thủ tướng tiếp tục yêu cầu Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị tháo gỡ khó khăn ngay trong tháng 2 này, bởi gỡ khó sớm sẽ góp phần xử lý sớm các vấn đề liên quan nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp và sở hữu chéo.