Hai yếu tố tác động thị trường bất động sản năm 2026

Bất động sản giá cao tạo áp lực

Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy, có sự phân hóa rõ rệt trong tâm lý và hành vi của nhóm từ 18 - 44 tuổi với bốn xu hướng nổi bật. Đáng chú ý, 93% người đã lập gia đình và có con đang thuê nhà cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Trong nhóm này, 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30 - 50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy tài chính ngày càng thực tế.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch lớn về nhu cầu mua nhà giữa hai thành phố lớn. Tại TPHCM, nhu cầu sở hữu nhà trong 5 năm tới đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TPHCM chiếm 21 - 31% tổng giỏ hàng, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 10%. Giá nhà tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp khiến nhu cầu của người mua ở thực giảm mạnh.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho biết, giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo áp lực lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì bi quan, nhiều người đã chủ động thay đổi chiến lược tài chính, thắt chặt chi tiêu và tăng tích lũy để tiến gần hơn mục tiêu an cư.

“Ngoài nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện thụ hưởng và mở rộng nguồn cung giá hợp lý sẽ giúp người trẻ rút ngắn hành trình an cư”, ông Long nói.

Ở nhóm khách thuê dài hạn, ông Long cho rằng đây là phân khúc khách hàng tiềm năng cho mô hình bất động sản dòng tiền. 72% người thuê dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà và 34% dự định thuê từ 3 năm trở lên. Các yếu tố được quan tâm nhất gồm chất lượng nhà, tiện ích, vị trí và môi trường sống. Khi nhà đầu tư chú trọng nâng chất lượng thay vì chỉ cung cấp “chỗ ở”, danh mục cho thuê sẽ ổn định và tạo dòng tiền bền vững.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giá nhà cũng phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa hai thành phố. Tại Hà Nội, giá tăng mạnh suốt ba năm, gồm 2023 tăng 14%, 2024 tăng 39% và 2025 tăng 13%. Trong khi đó, TPHCM chỉ tăng 3%, 4% và 5% tương ứng các năm. Lượng quan tâm tìm kiếm tại TPHCM chỉ phục hồi từ đầu 2025, trong khi Hà Nội vẫn giữ độ “nóng”.

Đáng chú ý, lượng tìm kiếm nhà tại TPHCM từ người dùng Hà Nội tăng 49% trong quý III/2025 so với quý II. Nguồn cung khu trung tâm tiếp tục khan hiếm, buộc người mua trẻ dịch chuyển sang vùng ven - nơi có nhiều khu đô thị quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2025 là một năm sôi động khi nhiều dự án mới trải dài cả nước. Đặc biệt, khu vực phía Nam rất nhiều dự án đa dạng phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Các dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, nhất là dọc các tuyến vành đai và các khu đô thị tích hợp.

“Để giải quyết triệt để bài toán nhà ở, cần có vai trò phối hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp cùng chung tay. Hiện tại, có nhiều dự án tại khu vực lân cận TPHCM hiện có mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2, đây cũng là mức giá rất phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người lao động", bà Hương chia sẻ.

2 xu hướng

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thêm, thị trường cũng chịu tác động từ nhiều biến số khác như định hướng hình thành các trung tâm tài chính quốc tế hay diễn biến lãi suất. Ông nhấn mạnh rằng năm 2025 sẽ xoay quanh hai câu chuyện có khả năng định hình toàn bộ thị trường năm 2026, gồm tác động của Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) và xu hướng lãi suất.

TPHCM dự kiến đặt IFC tại Thủ Thiêm, trong khi Đà Nẵng sẽ phát triển IFC tại khu vực Hải Châu - Sơn Trà. Việt Nam chưa có tiền lệ nên phải nhìn vào bài học của các quốc gia đi trước để đánh giá khả năng hình thành một trung tâm đô thị mới.

Ông Quốc Anh dẫn ví dụ Hàn Quốc, nơi trước năm 2000, trung tâm tài chính đặt tại Myeong-dong. Hạn chế về quỹ đất và hạ tầng khiến nước này quyết định xây dựng một IFC mới tại Yeouido vào năm 2003.

Chỉ trong một thập kỷ, Yeouido thu hút hơn 1.000 tổ chức tài chính quốc tế như Morgan Stanley, Citibank hay Standard Chartered, tạo ra 100.000 - 120.000 việc làm và trở thành một CBD mới của Seoul.

Thành công này đến từ bộ chính sách ưu đãi mạnh mẽ, bao gồm hỗ trợ 70% chi phí thuê và ưu đãi thuế dài hạn. Giá bất động sản tại Yeouido tăng gấp đôi trong 20 năm và hiện nhiều khu vực đã vượt mức đỉnh thiết lập năm 2022.

Tương tự, trước năm 1990, trung tâm tài chính của Thượng Hải chỉ tập trung tại Ngoại Than với diện tích 1,5 km2. Khi Trung Quốc phát triển Phố Đông - Lục Gia Chủy thành trung tâm tài chính quốc tế, hàng loạt chính sách đặc thù được áp dụng như chia sẻ dữ liệu công tư, ưu đãi thuế và đặc biệt là nới tỷ lệ sở hữu nước ngoài từ 49% lên 100%. Chỉ hơn một thập kỷ, khu vực này đã trở thành CBD mới của Thượng Hải, với hàng loạt biểu tượng như tháp Kim Mậu hay tháp Thượng Hải.

“IFC tại Thủ Thiêm và Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng hình thành một CBD mới nếu đi kèm cơ chế đủ mạnh. Thành công hay thất bại của IFC phụ thuộc chủ yếu vào chính sách - yếu tố quyết định xuyên suốt ở cả Hàn Quốc và Trung Quốc”, ông Quốc Anh nói.

Bên cạnh IFC, xu hướng lãi suất là yếu tố trọng yếu tác động tới thị trường 2026. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lãi suất và mức độ quan tâm bất động sản thường biến động ngược chiều nhau.