Hậu dịch Covid-19: Thị trường BĐS sẽ diễn biến theo kịch bản nào?

Khó “đóng băng”

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, kịch bản “đóng băng” bất động sản khó có thể lặp lại ở giai đoạn hiện nay.

Theo ông Đính, giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản rơi vào tình suy thoái vì thừa cung, dẫn tới đóng băng. Để phục hồi thị trường, hàng loạt chính sách đưa ra tháo gỡ như Nghị quyết 02. Chính sách này cho phép giải quyết toàn bộ hàng tồn kho bất động sản. Thời điểm này, hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ to, nhiều tiền, không đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Nghị quyết 02 cho phép chia tách căn hộ to để giảm giá trị của sản phẩm, phù hợp với túi tiền của người dân, dễ thanh khoản hơn.

Thị trường bất động sản khó xảy ra "đóng băng"

Nhu cầu mua để ở từ khách hàng làm công ăn lương rất lớn. Nhưng tài chính mua căn hộ của người dân lại chưa theo kịp mức giá bất động sản thời điểm đó. Nghị định 02 đã cho phép tạo ra sản phẩm có quy mô nhỏ để phù hợp với cầu của thị trường.

Ngoài ra, để giúp thị trường phục hồi thì thị trường cần gì, thiếu gì, Nhà nước phải khuyến khích sản phẩm đó. Đây là lý do gói kích cầu 30.000 tỷ ra đời. Thị trường bắt đầu sôi động trở lại nhờ cú hích lực cầu mới. Nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư, kinh doanh cũng sôi động trở lại.

Đến giai đoạn năm 2017-2019, thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh, đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhu cầu kinh doanh tăng mạnh.

Nhưng cái yếu của thời điểm này là nguồn cung khan hiếm, do vấn đề cơ chế pháp luật. Nhà nước đã đưa ra chính sách để giải quyết khó khăn trên thị trường nhưng dịch COVID-19 xuất hiện, tác động nhanh tiêu cực tới nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Rõ ràng, giai đoạn hiện tại khác hoàn toàn với giai đoạn trước. Khủng hoảng năm 2011-2013 do thừa cung và cung không phù hợp cầu. Đến hiện tại, cầu mạnh nhưng thiếu cung.

Điểm sáng của thị trường giai đoạn này là các thành phần tham gia thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Nhà nước ban hành chính sách vĩ mô nhanh và đáp ứng đúng thị trường. Các nhà phát triển bất động sản đánh giá cơ cấu sản phẩm phù hợp. Còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ lựa chọn thông minh, hiểu biết hơn. Nên khả năng kiểm soát thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại tốt hơn.

Sau thời điểm dỡ cách ly, các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ sớm nhộn nhịp trở lại từ giữa tháng 5. Bởi chính sách cách ly được dỡ bỏ, người dân cần phải ổn định lại công việc trong thời gian gián đoạn vừa qua. Thế nên, thị trường không thể sôi động ngay trong 1-2 tuần mà cần khoảng thời gian để “thở dần”.

Bất động sản sẽ dậy sóng?

Báo cáo thị trường quý I/2020 của CBRE Việt Nam cũng đưa ra các kịch bản về khả năng phục hồi đối với từng phân khúc bất động sản. Trong đó, với thị trường căn hộ, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6/2020, nguồn cung mới ra thị trường có thể đạt khoảng 28.000 căn, tăng 5% so với năm 2019. Giá chào bán trung bình tăng 5%.

Nhưng nếu dịch Covid-19 được kiểm soát hoàn toàn muộn nhất vào tháng 9/2020, nguồn cung mới sẽ giảm, chỉ đạt khoảng 15.000 căn, bằng 40% so với năm 2019, trong đó giá chào bán trung bình giảm 5%, số lượng căn tiêu thụ trên thị trường có thể giảm 55% so với 2019.

Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào việc diễn biến kiểm soát dịch Covid-19

Còn theo nhận định của nhiều chuyên gia, sự phục hồi của thị trường bất động sản hiện tại khó đưa ra dự báo sát khi ảnh hưởng của dịch Covid-19 tác động nặng nề.

Như TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính chia sẻ: “Không thể nhận định giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là một cuộc khủng hoảng không xuất phát từ nền kinh tế tài chính mà đến từ dịch bệnh. Thực tế, xu hướng phục hồi của thị trường đang dần được rút gọn lại như giai đoạn 2011-2013 chỉ mất 2 năm và trước đó thị trường cần 4-5 năm để trở về quỹ đạo ban đầu. Thế nhưng, kịch bản thị trường 2020 lại rẽ theo hướng khác hoàn toàn”.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển lại cho rằng, bản chất thị trường bất động sản năm 2020 đã tích lũy đủ khó khăn nên dẫn tới nguy cơ đóng băng và dịch Covid-19 chỉ làm rõ hơn tín hiệu bất ổn.

Thế nên, TS. Đinh Thế Hiển dự báo, thị trường sẽ đi theo 2 kịch bản chính. Thứ nhất, thị trường sẽ suy giảm nhẹ, tích lũy và có cơ hội tăng lại vào giữa năm 2021. Kịch bản này xảy ra khi Chính phủ triển khai hạ tầng ở mức hợp lý trong 2 năm 2020 – 2021 và vẫn sử dụng kiểm soát tiền tệ thận trọng ở mức tăng tín dụng khoảng 12 - 15%.

Thứ hai, thị trường sẽ tăng theo sóng trong thời gian ngắn rồi sẽ gặp biến động lớn. Kịch bản này xảy ra trong trường hợp Chính phủ đẩy mạnh giải ngân tiền đền bù các dự án hạ tầng, cung tiền mạnh cho đầu tư công qúa mức và tăng tín dụng trên 17% để hỗ trợ kinh tế vượt qua dịch Covid-19.

Trong trường hợp này, ban đầu, bất động sản sẽ dậy sóng theo dòng tiền giải ngân nhưng sau đó xuất hiện lạm phát cao, gây nguy hiểm cho nền kinh tế. Chính phủ buộc phải dùng biện pháp siết các ngân hàng thương mại như giai đoạn 2013. Khi đó sẽ nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đổ vỡ, gây nợ xấu, kéo theo cả thị trường rơi vào khốn khó.