Hệ luỵ khó lường của thị trường BĐS nhìn từ góc độ giá vật liệu xây dựng tăng “nóng”

Thực tế, từ đầu năm đến nay, giá bất động sản ở nhiều tỉnh, thành, đặc biệt là Tp.HCM tiếp tục tăng cao.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2022 đến nay, giá BĐS tăng liên tục. Giá sơ cấp đất nền dự án ngoại thành Tp.HCM thấp nhất là 48 triệu đồng/m2, cao nhất là khoảng 100 triệu đồng/m2.

Cũng theo đơn vị này, thời điểm tháng 1/2022, giá căn hộ ở Hà Nội và Tp.HCM tăng từ 1,8 - 4,4% so với trước đó khoảng ba tháng. Dự báo giá còn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM gần 60 triệu đồng/m², tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, có một số dự án tăng giá bán thêm 11% chỉ trong khoảng ba tháng trở lại đây.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, việc các chi phí đầu vào như giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí hạ tầng, pháp lý…dự án đều tăng thì rất khó để giá BĐS giảm.

Nếu tính từ thời điểm giữa năm 2021, giá sắt thép tăng khoảng hơn 40%. Trong chi phí xây dựng 1 m2 căn hộ thì VLXD chiếm khoảng 60%, nên giá VLXD tăng bao nhiêu thì giá thành căn hộ cũng sẽ tăng tương ứng.

Tính đến tháng 3/2022, giá thép nói riêng và hầu hết các vật liệu xây dựng như xi măng, nhôm, nhựa đường,… đã có 2 chu kỳ tăng giá. Chu kỳ đầu tiên là vào khoảng tháng 3/2021 giá thép bắt đầu tăng từ khoảng 11.000đ/kg đến thời điểm cao nhất là 18.700đ/kg. Theo báo giá mới nhất vừa cập nhật vào tháng 3/2022 thì giá thép đang tiệm cận 20.000đ/kg. Không những vậy, giá nhôm, gạch, xi măng,... và các loại vật liệu khác cũng đang cập nhật bảng giá mới mỗi ngày.

Theo một số chuyên gia, với những người đang sở hữu nhà đã xây dựng trước 2021, dù không chịu ảnh hưởng bởi chi phí xây dựng đầu vào của những đợt tăng giá nguyên liệu liên tiếp trong 1 năm nay, cũng không lý do gì mà họ không neo giá nhà của họ ăn theo giá thị trường của những người bị ảnh hưởng trực tiếp chi phí xây dựng đầu vào.

Chỉ ra những hệ luỵ từ việc tăng giá VLXD tác động đến thị trường BĐS, ông Đinh Hoài Nam, Chuyên Phát triển dự án Nhà Cho Thuê phân tích: Hệ quả đầu tiên có thể thấy ngay là rất nhiều các nhà thầu thi công công trình lớn như cao tốc, chung cư,… đều đang ngày tiến gần vào ngõ cụt và chưa tìm được lối ra. Dừng thì không được mà tiếp tục làm thì nguy cơ phá sản cũng rất cao.

Thứ hai, không riêng gì nhà thầu, các chủ đầu tư cũng đang phải vật lộn với nỗi lo tăng giá này. Cuộc chơi giờ sẽ là để nhà thầu phải tự chịu cơn bão giá hay đẩy 1 phần gánh nặng sang người mua bằng cách định hình đơn giá mới?

Sẽ có nhiều dự án chấp nhận ngưng hoặc dời kế hoạch khởi công khi thị trường định hình được mặt bằng giá nguyên vật liệu mới. Hệ luỵ dẫn đến là lực lượng lao động, các kỹ sư, công nhân vừa chưa kịp vui mừng sau thời gian nghỉ dịch giờ lại phải mất việc, hoặc thu nhập không theo kịp cơn bão giá này.

"Đối với mảng nhà phố dân dụng, một nghịch lý chủ quan vẫn tồn tại trong thói quen của rất nhiều các chủ đâu tư nhà phố là khi ký hợp đồng thì luôn mong muốn được neo giá tại thời điểm hiện tại và rất hiếm có chủ đầu tư cùng chia sẻ khoản "phát sinh" do trượt giá nguyên vật liệu. Đương nhiên, chiều ngược lại lý lẽ của họ cũng hợp lý là "Khi giá nguyên liệu giảm thì nhà thầu đâu có giảm giá cho tôi". Có trường hợp nhà thầu tôi biết vừa ký hợp đồng thi công cuối tháng 2/2022, ngày dự định khởi công là 11/3/2022 nhưng bây giờ toàn bộ hạng mục ép cọc, thép và bê tông móng đã tăng lên gần 10% nhưng chưa biết phải trình bày với chủ đầu tư thế nào để có thể cập nhật đơn giá mới", ông Nam cho biết.

Về giải pháp, ông Nam cho rằng, nhà thầu, các đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng và chủ nhà cần phải "Win - win - win" với nhau hơn, cùng nhau chung tay vượt qua khó khăn đưa dự án về đích tốt đẹp thay vì "Ai chết kệ họ, miễn không ảnh hưởng mình là được". Chẳng hạn như, khi ký hợp đồng, đưa luôn khung giá nguyên vật liệu thời điểm đó vào. Nếu trong quá trình thi công, giá nguyên vật liệu tăng hay giảm so với giá lúc ký hợp đồng thì phần này thầu với chủ nhà cùng chia đôi. Và dĩ nhiên, giữa nhà thầu và đơn vị cung cấp VLXD cũng vậy.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM, giá vật liệu xây dựng tăng, đối với các công trình đang thi công, nhà thầu khó đàm phán hỗ trợ giá từ chủ nhà/ chủ đầu tư. Với các công trình mới chưa ký hợp đồng, chắc chắn nhà thầu phải điều chỉnh tăng giá thi công. Và khi tăng giá thì công thì chắc chắn số lượng công trình sẽ bị sụt giảm do ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của người có nhu cầu xây nhà.

Cùng với đó, với những người xây nhà ở, giá thi công tăng có thể sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của họ trong việc xây nhà, trong khi bản thân thu nhập của họ chưa bắt kịp. Điều này dễ làm giảm quyết tâm của họ trong việc xây nhà. Với các nhà đầu tư theo mô hình "Xây Nhà - Bán", nhà chưa kí hợp đồng thi công với thầu chắc chắn phải tăng giá bán ra để bù đắp chi phí thầu tăng giá thi công. Thậm chí, nhà dù đã kí hợp đồng thi công nhưng cũng sẽ tăng giá bán ra để kiếm thêm lợi nhuận từ cơ hội "trên trời rơi xuống đất" này, dù có thể họ chưa chắc đã chấp nhận hỗ trợ giá thi công cho nhà thầu do giá nguyên vật liệu tăng.

"Rủi ro vì chi phí nguyên vật liệu tăng cao bất định cũng làm nhà đầu tư ngại xây nhà hơn, chỉ muốn thấy đất để đó cho tự tăng giá, giảm thiểu rủi ro tăng chi phí đầu vào trong khi khó đẩy nhanh việc tăng giá bán đầu ra. Ví dụ thay vì mua một miếng đất 6 tỷ rồi bỏ thêm 6 tỷ nữa để xây dựng thành căn nhà 12 tỷ, họ sẽ có khuynh hướng mua 2 miếng đất 6 tỷ thành 12 tỷ rồi cứ đó để không đó chờ tăng giá bán. Việc các chủ nhà xây ở và các nhà đầu tư xây nhà bán chùn chân trong các kế hoạch xây dựng của mình cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến bộ mặt đô thị, bất động sản sẽ chỉ toàn là đất để không cỏ mọc hoang hoá hoặc nhà xây dựng lụp xụp tạm bợ", ông Kiên chia sẻ.

Vị đầu tư này cho rằng, hệ luỵ của vấn đề này là trong 2022 nguồn cung nhà xây sẵn sẽ giảm, cộng với lạm phát thì giá nhà liền thổ tại các khu vực dân cư ổn định sẽ tăng khó dưới 20%, nhu cầu mua đất bỏ không sẽ cao hơn nhu cầu mua nhà xây sẵn. Nhà đất xây sẵn nếu muốn thu hút được người mua cần phải có những điểm nhấn thật sự khác biệt về vị trí, tiềm năng tăng giá, thiết kế đẹp lạ đẳng cấp, chất lượng xây dựng, khả năng kinh doanh tạo thu nhập,...