Vành đai 3: Vùng giá tốt trong bức tranh biệt thự giá cao của khu Đông TP.HCM

Vành đai 2 và Vành đai 3: cùng không gian phát triển, khác pha chu kỳ giá

Trong cấu trúc phát triển của khu Đông TP.HCM, Vành đai 2 và Vành đai 3 là hai trục nằm rất gần nhau về địa lý (chỉ cách khoảng 3–5km) nhưng lại đang ở hai pha khác nhau của cùng một chu kỳ giá. Sự khác biệt này không đến từ vị trí, mà đến từ thời điểm hoàn thiện hạ tầng và mức độ phản ánh vào mặt bằng giá.

Vành đai 2 và Vành đai 3 cách nhau chỉ 3-5km nhưng giá các dự án dọc 2 tuyến này đang chệnh lệch nhiều

Vành đai 2 là khu vực đã trưởng thành sớm. Nhờ hạ tầng hoàn thiện, mật độ dân cư cao và khả năng khai thác ổn định, mặt bằng giá biệt thự quanh trục này đã được thiết lập ở mức cao và vững. Thực tế, biệt thự khu vực gần Vành đai 2 phổ biến 250–350 triệu đồng/m²; tại một số trục đã phát triển mạnh như dọc Võ Chí Công hay đoạn Liên Phường tiếp giáp Vành đai 2, giá đã tiệm cận 350–400 triệu đồng/m². Đây là mặt bằng phản ánh đúng giá trị tích lũy dài hạn của một khu vực đã hoàn thiện.

Trong khi đó, Vành đai 3 đang ở pha sớm hơn của chu kỳ, dù cùng nằm trong không gian phát triển khu Đông. Tại tâm điểm kết nối Liên Phường – Vành đai 3 – Nguyễn Duy Trinh – Lã Xuân Oai, hạ tầng liên vùng và nội khu đã hiện hữu rõ, nhưng mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực quanh Vành đai 2. Chính độ chênh này tạo nên lợi thế tương quan hiếm có: vị trí không xa, kết nối đủ mạnh, nhưng giá chưa bị đẩy lên mức cao nhất của chu kỳ.

Thị trường đã bắt đầu phản ứng sớm tại khu vực này theo hướng chọn lọc. Ghi nhận từ đầu 2024 đến nay cho thấy nhà phố và đất liền kề tăng 20–23%, trong khi biệt thự song lập tăng 40–63% và biệt thự đơn lập tăng gần 70%. Điều này cho thấy dòng tiền không chờ giá "bằng" Vành đai 2 mới tham gia, mà đi trước một nhịp để đón pha tăng trưởng kế tiếp khi hạ tầng vận hành đồng bộ.

Đặt trong tương quan này, Vành đai 2 tiếp tục đóng vai trò chuẩn giá và tài sản giữ giá, còn Vành đai 3 được nhìn nhận như vùng giá còn tốt trong cùng một hệ quy chiếu, nơi dư địa tăng vẫn hiện hữu nhờ hạ tầng và độ chênh mặt bằng. Đây chính là logic khiến giới đầu tư nhiều kinh nghiệm ưu tiên tích sản quanh các trục vành đai càng để lâu càng giữ giá tốt và tăng bền theo thời gian.

Logic tích sản dài hạn quanh các trục vành đai

Trong tư duy của giới đầu tư nhiều kinh nghiệm, bất động sản bám các trục vành đai không phải là câu chuyện ăn theo sóng ngắn hạn, mà là chiến lược tích sản theo hạ tầng. Giá trị của những khu vực này hình thành từ khả năng kết nối liên vùng, mở rộng không gian đô thị và duy trì biên độ tăng ổn định theo thời gian.

Giá biệt thự tăng mạnh ở khu vực được bao quanh bởi đường vành đai 3, Liên Phường, Nguyễn Duy Trinh và Lã Xuân Oai

Dữ liệu thị trường cho thấy quy luật này lặp lại rất rõ. Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng một thập kỷ, số lượng dự án phát triển dọc Vành đai 3 và Vành đai 4 tại TP.HCM đã tăng gấp 3,2 lần, phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian đô thị ra các trục vành đai. Cùng góc nhìn đó, CBRE ghi nhận giá nhà ở quanh các tuyến hạ tầng trọng điểm tăng 15–18%, cao hơn đáng kể so với mức 6–10% tại các quận nội thành – nơi dư địa hạ tầng đã hạn chế.

Quy luật này không chỉ diễn ra tại TP.HCM. Tại Hà Nội, các khu vực bám Vành đai 3 như Nam Từ Liêm và Gia Lâm từng ghi nhận mức tăng giá 100–150% chỉ trong ba năm, khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện và dòng cư dân dịch chuyển mạnh ra các khu vực có khả năng kết nối tốt hơn.

Những con số này cho thấy một logic xuyên suốt: hạ tầng vành đai không tạo sóng ngắn hạn, nhưng tạo giá bền vững. Khi mặt bằng giá khu vực lõi đã ở mức cao, dòng tiền dài hạn có xu hướng tìm đến các trục vành đai – nơi giá còn hợp lý, quỹ đất còn và hạ tầng đang từng bước hoàn thiện. Trong chu kỳ đó, bất động sản không tăng đột biến, nhưng càng để lâu càng giữ giá tốt và tăng đều theo thời gian.

Chính vì vậy, với những khu vực nằm trên các trục vành đai của khu Đông TP.HCM, bài toán đầu tư không nằm ở "mua sớm để bán nhanh", mà ở chọn đúng trục, đúng pha chu kỳ và đủ kiên nhẫn để tích sản. Đây là cách mà dòng tiền lớn đi trước thị trường một bước và cũng là logic tạo nên giá trị bền vững trong dài hạn.