Gỡ 'nút thắt' tính tiền sử dụng đất

"Tắc" định giá, dự án nghẽn theo

Thực tế cho thấy, việc xác định tiền sử dụng đất (TSDĐ) thường kéo dài, qua nhiều bước và phụ thuộc vào ý kiến của nhiều cơ quan. Không ít dự án phải chờ nhiều năm chỉ để chờ phê duyệt giá đất, kéo theo chi phí tài chính tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung nhà ở và tiến độ triển khai các dự án phát triển đô thị.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, bảng giá đất do địa phương ban hành đã được xây dựng định kỳ, có cơ sở pháp lý rõ ràng. Việc bổ sung hệ số K linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm được xem là cách tiếp cận phù hợp hơn với biến động thị trường, giảm bớt tính chủ quan trong xác định nghĩa vụ tài chính.

Theo ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty tư vấn và đầu tư NHQ, việc xác định TSDĐ, tiền thuê đất trong khi thực hiện các dự án bất động sản (BĐS) là một hạng mục pháp lý tốn quá nhiều thời gian của các chủ đầu tư cũng như cơ quan quản lý nhà nước. Các phương pháp xác định giá đất đã được quy định tại luật Đất đai năm 2024. Nhưng để xác định TSDĐ, tiền thuê đất, đa số sử dụng 2 phương pháp là phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K ).

Thực tế quy trình như hiện nay, để hoàn thành xong việc lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá, sau đó là hoàn thành chứng thư thẩm định giá và thông qua hội đồng định giá cấp tỉnh, thì tổng thời gian không dưới 6 tháng, thậm chí rất nhiều dự án kéo dài hàng năm vẫn chưa xác định được. Đây là một trở ngại rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ, kế hoạch, đồng thời làm tăng chi phí thực hiện các dự án. Chưa xét đến phương pháp thặng dư sử dụng nhiều giả định, ước tính nên đôi khi không chính xác với thực tế triển khai các dự án và thị trường.

Trong khi phương pháp hệ số K được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K . Hệ số K được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Đây là phương pháp đơn giản, cơ quan quản lý nhà nước chủ động thực hiện trong thời gian ngắn vì bảng giá đất và hệ số K đều có sẵn và do UBND cấp tỉnh ban hành và điều chỉnh phù hợp với thị trường theo năm. Tuy nhiên, quy định hiện nay chỉ áp dụng phương pháp này đến mức giá trần nhất định, vượt quá mức này sẽ sử dụng phương pháp thặng dư.

Từ những lý do trên, ông Phan Viết Nuôi kiến nghị nhà nước nên áp dụng phương pháp hệ số K để xác định TSDĐ cho các dự án BĐS nhằm đẩy nhanh tiến độ pháp lý các dự án, cắt giảm thủ tục, tiết kiệm chi phí đầu tư của các dự án, góp phần giảm giá thành. Đối với việc tăng hay giảm giá đất là do thị trường quyết định, nhà nước có thể sử dụng các công cụ như thuế để điều tiết nhằm giảm đầu cơ BĐS, hướng tới nhu cầu thực.

Không cào bằng hệ số K cho tất cả dự án

Ủng hộ dùng bảng giá đất nhân hệ số K để tính TSDĐ, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, khuyến nghị việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất một nền nhà, một lô đất nhỏ. Bởi lẽ dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô SDĐ lớn và mỗi dự án thường có hệ số SDĐ khác nhau. Nếu dự án có hệ số SDĐ càng cao thì phải nộp TSDĐ, tiền thuê đất cao hơn dự án có hệ số SDĐ thấp hơn là hợp tình hợp lý và công bằng. Do vậy, cần phải xác định hệ số K áp dụng cho từng dự án chứ không thể "cào bằng" một hệ số K cho tất cả các dự án.

"Việc quy định rõ ràng, minh bạch và sát thực tế về hệ số điều chỉnh giá đất sẽ giúp các địa phương dễ triển khai, giảm rủi ro pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN), đồng thời hạn chế nguy cơ đẩy giá nhà tăng cao, qua đó góp phần ổn định thị trường BĐS và hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành nghiên cứu cơ chế cho DN tự kê khai, tự nộp nghĩa vụ tài chính, TSDĐ trên cơ sở bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố và hệ số K áp dụng cho từng khu đất, thửa đất. Theo đó, không bắt buộc thuê tư vấn thẩm định giá để cấp chứng thư trong các trường hợp pháp luật cho phép, nhằm giảm thời gian thực hiện thủ tục, hạn chế tồn đọng hồ sơ và tác động đến tiến độ dự án, nguồn thu ngân sách. Cơ quan thuế thực hiện quyết toán theo quy định trước khi cơ quan tài nguyên cấp giấy chứng nhận.

Đối với dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng không làm thay đổi diện tích đất ở, không tăng quy mô và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính 100% trước thời điểm điều chỉnh không thực hiện thủ tục thẩm định giá lại. Trường hợp dự án tăng diện tích đất ở hoặc tăng quy mô thì thực hiện theo quy định hiện hành.

Các chuyên gia đều nhấn mạnh, việc tính TSDĐ dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số K sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục, tăng tính minh bạch và dễ dự báo chi phí cho nhà đầu tư. DN có thể chủ động tính toán phương án tài chính ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, hạn chế tình trạng "chạy vòng" giữa các cơ quan. Về phía nhà nước, cách làm này không làm thất thu ngân sách nếu hệ số K được xây dựng sát thực tế thị trường và cập nhật kịp thời. Ngược lại, khi thủ tục thông suốt, dự án được triển khai nhanh hơn, nguồn thu từ đất đai và các sắc thuế liên quan sẽ được hiện thực hóa sớm. Vì thế, kiến nghị này nếu được chấp thuận sẽ là bước đi quan trọng trong cải cách thủ tục đất đai, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển KT-XH.