Hoàng Huy Group và mối lợi 3.700 tỷ từ các dự án BT?

2 toà chung cư đổi 7 khu đất vàng

Cuối năm 2019, UBND TP.Hải Phòng kiến nghị Thủ tướng cho sử dụng đất trụ sở cũ của UBND Quận Hồng Bàng và Đài Phát thanh - Truyền hình Hải Phòng để thanh toán cho nhà đầu tư đã bỏ tiền cải tạo chung cư cũ trên địa bàn.

Việc xin ý kiến Thủ tướng là bởi theo quy định hiện hành, quyết định sử dụng đất công sản để thanh toán cho các hợp đồng BT thuộc thẩm quyền của Thủ tướng.

Trước đó, Thành Uỷ Hải Phòng đã đồng ý chủ trương cho triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn theo hình thức BT.

Theo đó, Hải Phòng đã thực hiện các thủ tục đầu tư, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện 4 dự án xây dựng lại các khu chung cư cũ theo hình thức BT. Trong đó, có dự án cải tạo chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn - công trình Goldenland 5 xây dựng chung cư HH3-HH4 tại phường Đổng Quốc Bình, quận Ngô Quyền.

Hai tòa chung cư này cao 29 tầng, 1 tầng hầm, với 1.456 căn hộ, có tổng vốn đầu tư 1.668,4 tỉ đồng. Nhà đầu tư trúng thầu dự án BT là CTCP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (Hoàng Huy Group).

Theo hợp đồng BT, Hoàng Huy sẽ xây dựng mới 2 tòa chung cư HH3-HH4, đổi lại TP. Hải Phòng cam kết giao cho nhà đầu tư này 7 lô đất trên địa bàn.

Đó là các khu đất nhà máy đóng tàu Sông Cấm 5,1ha, các lô đất CH1, CH13, N78 khu đô thị Hồ Sen - Cầu Rào 2,6ha, khu 2A Sở Dầu 1,1ha, trụ sở cũ quận Hồng Bàng 0,8ha tại 42 Lê Đại Hành, trụ sở cũ Viện Kiểm sát nhân dân thành phố 1,1ha tại 22 Phan Bội Châu, trụ sở cũ Đài phát thanh - truyền hình Hải Phòng 0,3ha tại 199 Tô Hiệu, khu đô thị Bắc Sông Cấm 88ha.

Đến nay, Hải Phòng đã thanh toán cho Hoàng Huy khu đất Nhà máy đóng tàu Sông Cấm, hiện là dự án Hoàng Huy Riverside.

Tức là, để đối ứng lại dự án 2 toà chung cư có vốn chưa tới 1.700 tỷ đồng, Hải Phòng dự tính thanh toán cho Hoàng Huy khoảng 99ha đất, trong đó nhiều vị trí đặc biệt đắc địa.

'Bỏ túi' hàng nghìn tỷ đồng?

Về bản chất của dự án BT, nhà đầu tư thay mặt nhà nước triển khai một dự án cơ sở hạ tầng, đổi lại được thanh toán bằng tiền/ đất hay một hình thức nào khác, với nguyên tắc ngang giá và đảm bảo cho nhà đầu tư một tỷ lệ lợi nhuận nhất định, thường từ 10-12%. Nghị định 69/2019 quy định giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán và được xác định như sau: giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán, giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.

Tuy nhiên việc Hải Phòng đổi 7 khu đất vàng với tổng diện tích 99ha cho hai toà chung cư có vốn chưa tới 1.700 tỷ đồng dấy lên nghi ngại các tài sản công bị định giá thấp hơn hẳn giá trị thực. Đơn cử, khu đất 42 Lê Đại Hành rộng 0,8 ha, được TP.Hải Phòng tạm định giá là 64,7 tỷ đồng tài sản trên đất và 290,58 tỷ đồng tiền đất, trung bình giá trị đất chỉ là 36,3 triệu đồng/m2; hay khu đất tại số 199 Tô Hiệu được tạm định giá tiền tài sản trên đất là 19,57 tỷ đồng và 65,99 tỷ đồng tiền đất, trung bình giá trị đất chỉ khoảng 22 triệu đồng/m2, thấp hơn mức giá thị trường hàng trăm triệu đồng/m2 hiện nay.

Mức lợi "khủng" từ 7 khu đất đối ứng BT nêu trên là không khó để thấy, song để đưa ra một con số chính xác không phải điều dễ dàng. Một báo cáo phân tích của một công ty chứng khoán vào đầu năm 2018 giúp mang tới một góc nhìn khá rõ.

Theo đó, trên cơ sở dữ liệu của doanh nghiệp, công ty chứng khoán này đánh giá lại giá trị bất động sản của Hoàng Huy. Cụ thể, dự án Bắc Sông Cấm quy mô 88ha có giá trị sổ sách 960,3 tỷ đồng, tuy nhiên đánh giá lại theo giá thị trường lên tới 1.612 tỷ đồng; 6 dự án khác đều có giá trị thực tế gấp rất nhiều lần so với giá trị ghi sổ: Dự án Hoàng Huy Riverside tăng gần 8 lần lên 803,6 tỷ đồng; dự án Hoàng Huy Mall (Hồ Sen - Cầu Rào) tăng 4,5 lần lên hơn 1.800 tỷ đồng; dự án trụ sở VKS Hồng Bàng tăng 2,5 lần lên 115,2 tỷ đồng; dự án trụ sở UBND quận Hồng Bàng tăng 2,5 lần lên 720 tỷ đồng; dự án Trụ sở cũ Đài PT&TH Hải Phòng tăng gần 5 lần lên 248,3 tỷ đồng, và dự án 2A Sở Dầu tăng hơn 7 lần lên 340,2 tỷ đồng.

Tổng giá trị theo sổ sách của 7 dự án nêu trên là 1.913 tỷ đồng, tuy nhiên giá thị trường tính chung tăng gấp 3 lần lên 5.646 tỷ đồng, tương đương khoản chênh lệch khổng lồ 3.733 tỷ đồng.

Mà lưu ý rằng khoản lợi này được tính theo thời giá đầu năm 2018. Con số chênh lệch thực tế tại thời điểm hiện tại hoặc tương lai có thể còn cao hơn nữa.

Nên biết, để trở thành tập đoàn tư nhân số 1 Hải Phòng, Hoàng Huy không chỉ được "ưu ái" trong việc giao các hợp đồng BT "màu mỡ", mà còn từng dễ dàng "nhẹ gánh" hàng trăm tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, sẽ được Nhadautu.vn đề cập trong kỳ tới.