HoREA nói gì về đề xuất mới tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở tại Tp.HCM?

Cụ thể, tại Văn bản số 6211/STNMT-QLĐ ngày 23/7/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị toàn bộ khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (sau khi đã trừ lộ giới đường giao thông, hành lang an toàn, bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư - khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi…) phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu là xây dựng nhà ở để cho thuê) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo HoREA, kiến nghị trên đây của Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đúng với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ nhưng không đúng quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn.

Đối với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… không thuộc diện phải bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành. Trường hợp các dự án nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có quy mô lớn, phần đất này sau khi hoàn thành xây dựng theo quy định phải bàn giao lại cho địa phương quản lý.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng, nhận định và đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường chưa chuẩn xác và không đúng với thực tiễn công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án, theo quy định của pháp luật về đất đai, theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể.

Trong quá trình thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, toàn bộ diện tích tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư.

Đơn cử như trường hợp tính tiền sử dụng đất dự án Gateway Thảo Điền của Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim, có diện tích đất được giao là 10.943,70m2, trong đó, tầng hầm có diện tích xây dựng 9.089,20m2, lớn hơn diện tích xây dựng khối đế tòa tháp nhà chung cư là 5.742,80m2.

Bởi vậy, không có phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, đã có "Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể" của UBND Thành phố Hồ Chí Minh và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Do nhận định và đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường nêu trên, Sở Tài nguyên và Môi trường chưa cấp "sổ hồng" cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp "sổ hồng", làm phát sinh các hệ quả như: Chủ đầu tư bị thiệt hại do không thu được 5% giá trị hợp đồng mua nhà (phần còn lại), đồng thời, bị khách hàng mua nhà khiếu kiện vì không được nhận "sổ hồng" theo Hợp đồng mua bán nhà đã ký và theo quy định của Luật Nhà ở.

Khi đó, khách hàng mua nhà là bên vô can, lẽ ra phải được cấp "sổ hồng" trước, còn nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, nên cần tách bạch hai vấn đề này, để sớm giải quyết cấp "sổ hồng" cho khách hàng mua nhà. Vì không có "sổ hồng" nên cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà không thực hiện được các giao dịch dân sự, kinh tế và chưa được bảo vệ quyền sở hữu đầy đủ; công tác quản lý nhà nước trên địa bàn cũng bị ảnh hưởng do chậm cấp "sổ hồng".

Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… và phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND thành phố "Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể" và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, vì không có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, HoREA đề xuất UBND Thành phố Hồ Chí Minh xem xét chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường cấp "sổ hồng" cho các căn hộ của dự án nhà chung cư. Vệc phát sinh nghĩa vụ tài chính (nếu có) là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, sẽ do UBND Tp.HCM xem xét quyết định và chủ đầu tư có nghĩa vụ chấp hành, thực hiện, không liên quan đến trách nhiệm của khách hàng mua nhà.