Huy động vốn cho BĐS không khó, cái khó là doanh nghiệp lấy gì để trả?

Tại Diễn đàn về “Dòng tiền bất động sản 2020” do Tổng đài địa ốc Việt Nam phối hợp FBNC tổ chức, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng đã có những tranh luận về việc huy động vốn với doanh nghiệp bất động sản trong năm tới.

Ông Lê Thành Trung, Phó Tổng giám đốc HD Bank cho biết việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản đến từ nhiều yếu tố, trong đó việc doanh nghiệp thiếu độ tin cậy đã gây ảnh hưởng đến dòng vốn từ ngân hàng rót cho bất động sản.

Theo ông Trung, để huy động vốn tốt thì doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần phải có niềm tin vào thị trường. Bất động sản tuy có lúc trầm lúc lắng nhưng đây là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, đứng sau chứng khoán nhưng mức lan tỏa mạnh hơn cả chứng khoán. Đây là thị trường có sức ảnh hưởng đến toàn thể người dân, bao gồm doanh nghiệp, nhà đầu tư, các công ty vật liệu, người dân có nhu cầu ở thực… đều tham gia vào thị trường này nên cần phải quan tâm tạo dựng nguồn vốn để phát triển.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng đã có những tranh luận về việc huy động vốn với doanh nghiệp bất động sản trong năm tới. Ảnh: Hạ Vy

Theo ông Trung, trên thực tế bất động sản trong năm 2020 không phải quá khó về dòng vốn. Hiện nay với tốc độ tăng trưởng GDP rất mạnh là 7%, dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam rất lớn. Doanh nghiệp có nhiều cách tạo vốn thông qua việc vay, phát hành trái phiếu, thông qua nhà đầu tư FDI… Một năm qua lượng FDI đổ vào bất động sản lớn nhất, ngang ngửa ngành chế biến.

Đứng ở góc độ một chuyên gia trong lĩnh vực cung cấp nguồn vốn cho bất động sản, ông Lê Thành Trung khẳng định ngân hàng vẫn luôn tạo điều kiện để doanh nghiệp huy động vốn. Tuy nhiên, cái khó là doanh nghiệp liệu có đủ sức để trả, doanh nghiệp lấy gì để trả khi mà họ chỉ có 30% vốn tự có, 70% vốn đi vay nhưng “tiền lại luôn đi trước giấy tờ”.

Thực tế thời gian qua, doanh nghiệp thường lo chạy đi huy động vốn trước khi triển khai dự án. Nhiều dự án chưa xong đấu giá đất, thủ tục giấy tờ còn treo mà đã huy động vốn mang về, sau đó thì vướng rủi ro pháp lý, tiền lãi ăn luôn vào tiền vốn khiến doanh nghiệp rơi vào vòng luẩn quẩn.

“Nếu ông đi vay nhiều nhưng dự án có tính hiệu quả cao thì tạo được niềm tin, đẩy giá cổ phiếu lên cao, thừa sức để chi trả. Với những công ty niêm yết, giá cổ phiếu là mục tiêu cuối cùng chứ không phải lợi nhuận, bởi cổ phiếu sẽ quyết định lợi nhuận của doanh nghiệp đó. Tuy nhiên, chúng ta thường nói là Doanh nghiệp tay không bắt giặc, mà anh muốn làm thì anh phải có vốn, muốn có vốn thì phải đi vay. Nhưng vay ở ngân hàng mà giấy tờ chưa có thì không ai dám cho anh vay cả.

"Tôi ví dụ anh đến ngân hàng nói tôi có miếng đất này 3 ha, 5 ha, quy hoạch 1/500 rồi, sổ đỏ rồi, nhà nước duyệt đầy đủ hồ sơ rồi thì anh cứ ở nhà, chúng tôi sẽ tự mang tiền đến cho anh vay”, ông Trung nhấn mạnh.

Tuy nhiên trên thực tế thì có rất ít doanh nghiệp làm được câu chuyện trên. Thông thường là tiền đi trước giấy ra sau, tiền ra cả năm nhưng giấy tờ chưa có.

Do đó, theo ông Trung để tạo vốn thì trước tiên doanh nghiệp phải có đất sạch… Đây là bài toán phải giải trước tiên rồi mới tính đến bài toán vốn. Giải bài toán này xong thì sẽ có cơ chế giao đất, đấu giá đất, đền bù giải tỏa rõ ràng thì việc huy động vốn thông thoáng hơn rất nhiều.

Mặt khác, doanh nghiệp cũng phải có vốn tự có, sau đó đi huy động thêm chứ không thể tay không bắt giặc. Trong xu thế hiện nay, 30% vốn tự có, 70% đi vay không còn là tỉ lệ vàng mà chỉ là tương đối.

Thứ 2 là tính minh bạch của doanh nghiệp bất động sản. Minh bạch về sổ sách, kiểm toán, đưa ra được bằng chứng, doanh nghiệp phải dám mở sổ ra thì mới vay được tiền dù là trái phiếu hay tín dụng.

Thứ ba là năng lực triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp có đất, có tiền, nhưng năng lực không có nên dự án cứ nằm đắp chiếu nhiều năm trời.

Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, ông Phạm Chí Quang, Phó Vụ trưởng Vụ Chính Sách Tiền tệ, Ngân hàng Nhà Nước gợi ý một số cách huy động vốn khác cho doanh nghiệp.

Theo số liệu thống kê, Việt Nam hiện có khoảng 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng chỉ có 100 công ty niêm yết. Dù vậy, ngoài ngân hàng thì kênh huy động vốn thuận lợi nhất là thị trường chứng khoán. Do đó, các doanh nghiệp phải cố gắng niêm yết để có thể huy động vốn tốt hơn qua hình thức phát hành cổ phiếu và trái phiếu.

Với doanh nghiệp chưa niêm yết thì có thể phát hành trái phiếu cổ phần, phát hành kèm quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần phải tính toán, quan trọng là lãi suất hợp lý, không phải cứ đẩy lãi lên cao là huy động dễ dàng.

Bởi đây là rủi ro cho doanh nghiệp khi hiện nay ngân hàng đang có xu hướng kéo giảm lãi suất xuống. Khi mặt bằng lãi suất xuống thì doanh nghiệp phải gánh lãi rất cao. Do đó, doanh nghiệp cần tính kỹ các rủi ro, thận trọng, an toàn.