Huỷ hợp đồng thuê nhà vì dịch covid-19, làm gì để đòi được tiền cọc?icon

Trong bối cảnh đó, một vấn đề pháp lý được đặt ra: COVID-19 có thể xem là sự kiện bất khả kháng để các bên tham gia hợp đồng được miễn trừ trách nhiệm?

COVID-19 có phải trường hợp bất khả kháng?

Chị N.T.L.C cho biết, chị đang thuê một mặt bằng ở quận 10, TPHCM đã 8 năm nay, với giá thuê 35 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, dịch COVID-19 khiến tình hình kinh doanh của cửa hàng của chị gặp nhiều khó khăn, doanh thu giảm sút.

Chính vì vậy, chị đã đàm phán với chủ mặt bằng giảm tiền thuê nhà. Sau đó, chủ mặt bằng đồng ý giảm cho chị 5 triệu đồng trong tháng 3 và tháng 4.

Tuy nhiên, chị C cho rằng, mặc dù giảm tiền nhà nhưng chủ nhà lại tìm cách gây khó dễ bằng việc đòi truy thu tiền điện, nước trong 2 năm qua. "Kinh doanh đã khó khăn lại gặp chủ nhà như vậy, nên tôi quyết định đóng cửa hàng luôn", chị C nói.

Chị C đã gửi thư vào ngày 19.3, thông báo đóng cửa cho chủ mặt bằng và xin lại tiền cọc thì nhận được câu trả lời sẽ trừ 30 triệu đồng tiền thuê nhà trong tháng 4 và trả cọc cho chị C vào cuối tháng 4.

Tuy nhiên, chị C cho biết cuối tháng 3 vừa qua, chị đã dọn đồ đi rồi và chủ nhà nói không trả cọc cho chị đến khi nào có người thuê.

Nhiều doanh nghiệp trả mặt bằng vì dịch. Ảnh: V.T

Sau đó, chị C đến thương lượng với chủ mặt bằng nhưng chủ nhà nói không trả cọc do chị C thông báo gấp chưa được 1 tháng (Hợp đồng ghi rõ "Đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo cho bên A biết trước 1 tháng nếu không có thoả thuận khác").

Doanh nghiệp, hộ kinh doanh chịu ảnh hưởng từ COVID-19 cần làm gì?

Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, khi giao kết hợp đồng các bên đều mong muốn thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ để hưởng được lợi ích phát sinh từ hợp đồng. Tuy nhiên, vì những lý do nào đó mà một hoặc cả hai không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình.

Về nguyên tắc khi không thực hiện nghĩa vụ thì phải gánh chịu những hậu quả bất lợi, tuy nhiên pháp luật quy định chủ thể vi phạm được miễn trách nhiệm vi phạm khi rơi vào trường hợp bất khả kháng.

Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, một sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng khi đáp ứng các điều kiện sau: Sự kiện xảy ra một cách khách quan, nằm ngoài phạm vi kiểm soát của bên vi phạm hợp đồng. 

Hậu quả của sự kiện không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng cho đến trước thời điểm xảy ra hành vi vi phạm. Hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Từ những yếu tố nêu trên có thể thấy dịch bệnh lần này đáp ứng đầy đủ là một sự kiện bất khả kháng.

Tuy nhiên, trong trường hợp nêu trên có thể thấy, TPHCM chỉ mới cấm mở cửa hàng từ gần cuối tháng 3. Nghĩa là trước thời điểm chấm dứt hợp đồng, chị C vẫn có khả năng kinh doanh, đã được chủ nhà giảm giá 5 triệu đồng. Vì thế, trong trường hợp này nếu chị C chấm dứt đồng trong tháng 3, đương nhiên bị mất cọc.

Từ trường hợp này, luật sư lưu ý, đối với những doanh nghiệp đang trực tiếp chịu ảnh hưởng từ đại dịch COVID-19 dẫn đến tình trạng không thể thực hiện được hợp đồng mình đã ký kết cần lưu ý một số vấn đề dưới đây để có thể bảo đảm được quyền lợi:

Các doanh nghiệp cần thông báo trước cho bên còn lại về khả năng thực hiện hợp đồng dưới sự ảnh hưởng của dịch COVID-19 - dưới dạng một sự kiện bất khả kháng để có thể hạn chế tối đa tổn thất từ những thiệt hại phát sinh.

Tìm cách để chứng minh yếu tố thứ ba của sự kiện bất khả kháng đối với dịch COVID-19. Như những chia sẻ ở trên, yếu tố “không thể thực hiện được” là yếu tố dễ gây tranh cãi và khá khó khăn trong việc chứng minh.

Vì vậy, doanh nghiệp nên lưu lại tất cả các chứng cứ chứng minh điều này trong thời gian diễn ra dịch và thực hiện hợp đồng.

(Theo Lao Động)