JLL: Chủ cho thuê mặt bằng còn phải chịu tác động dài bởi Covid-19, có thể chuyển đổi mô hình cố định truyền thống để tạo thêm nhiều giá trị

Trong những tháng đầu năm 2020, sự bùng phát của dịch bệnh Covid-19 đã gây ra một số gián đoạn cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. Riêng ngành bán lẻ, bối cảnh sau khi tình hình được kiểm soát sẽ khác nhiều so với dự đoán trước đây của JLL. Các nhà bán lẻ sẽ phải sẵn sàng lèo lái qua một giai đoạn rủi ro cao cho dòng tiền và tăng chi phí hoạt động phát sinh từ sự sụt giảm nhu cầu mua sắm.

Chủ cho thuê mặt bằng còn chịu ảnh hưởng bởi Covid-19 đến hết quý 2/2020

Theo quan sát của JLL, lượng khách tại nhiều trung tâm và trung tâm bán lẻ ở Tp.HCM đã giảm 80% trong tháng 2 và tháng 3 so với cùng kỳ năm ngoái do nhiều trung tâm đã đóng cửa hàng do Covid-19.

Tương ứng, thị trường bất động sản bán lẻ bước vào quý 2/2020 cũng là lúc bắt đầu giai đoạn cách ly xã hội theo lời khuyên của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/4. Tình hình này đang và sẽ còn ảnh hưởng đến kế hoạch khai trương gần 280.000 m2 GFA không gian bán lẻ tại Tp.HCM và 180.000 m2 GFA ở Hà Nội vào năm 2020, bổ sung vào 2,3 triệu m2 GFA nguồn cung hiện tại.

Trong dịch, một số chủ nhà đã giảm giá thuê trong tháng 2 và tháng 3, dao động từ 10-30%, trong đó ưu tiên hàng đầu cho các nhóm thực phẩm, đồ uống và giải trí. Các chủ nhà khác đã xem xét giảm 10-50% tiền thuê nhà, tùy thuộc vào hiệu suất của người thuê nhà. Đặc biệt, một chủ nhà cũng đề nghị hoãn 30% tiền thuê nhà từ tháng 3-5, thậm chí kéo dài sang các tháng tiếp theo trong năm.

Riêng khu vực Hà Nội, để hỗ trợ người thuê trong đợt bùng phát đại dịch này, nhiều chủ nhà đã đưa ra các biện pháp hỗ trợ tạm thời. Một số chủ nhà lựa chọn hỗ trợ trực tiếp dưới dạng giảm 10-50% tiền thuê, độ chênh lệch tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Một số chủ nhà chọn cách hỗ trợ gián tiếp như tung ra gói khuyến mãi và quảng cáo để thu hút khách hàng.

Hiện tại, JLL ghi nhận các trung tâm thương mại cũng đang dần quay lại hoạt động, với các biện pháp phòng dịch như kiểm tra nhiệt độ và bắt buộc giữ khoảng cách. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê vẫn đang chững lại và tác động của tình hình dịch bệnh lên thị trường bán lẻ sẽ còn kéo dài đến hết quý 2/2020. Các thương hiệu quốc tế đang tiếp tục trì hoãn kế hoạch mở rộng, trong khi các cửa hàng tạp hóa và siêu thị đang được hưởng lợi vì là dịch vụ thiết yếu. Các nhà bán lẻ đã đẩy nhanh việc áp dụng bán hàng trực tuyến vì người tiêu dùng ngại đến các khu vực mua sắm đông đúc.

Có thể chuyển mô hình theo hướng cho thuê quốc tế để ứng phó

Theo khảo sát, nhiều đơn vị cho thuê mặt bằng sẽ phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh 2020 do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, song song lên phương án kích cầu, ứng phó linh hoạt.

Dự báo, nếu tình hình dịch bệnh ổn định vào giữa năm, mùa mua sắm cuối năm vào quý 4 sẽ giúp giảm bớt tác động tài chính của dịch bệnh vào đầu năm năm. Tuy nhiên, doanh số bán hàng vào dịp Tết Nguyên đán đã bị ảnh hưởng và nhiều tháng không hoạt động có thể sẽ tạo ra lỗ hổng tài chính không thể phục hồi.

Như vậy, chủ nhà trong nước có thể xem xét chuyển từ mô hình thuê cố định truyền thống sang chia sẻ doanh thu và tiền thuê nhà; tương tự mô hình được áp dụng bởi hầu hết các chủ nhà quốc tế, nhằm chia sẻ rủi ro và tăng cường mối quan hệ giữa chủ nhà với người thuê nhà.

"Sự sụt giảm của lượng khách du lịch quốc tế sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bán lẻ xa xỉ. Chi tiêu bán lẻ trong nước có thể bị giảm tạm thời do người tiêu dùng không muốn ra khỏi nhà. Các mặt hàng không thiết yếu và dịch vụ giải trí sẽ bị ảnh hưởng nặng nề hơn mặt hàng thiết yếu – loại sản phẩm người tiêu dùng có xu hướng tích trữ khi có dịch. Nói chung, các mặt hàng xa xỉ sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất vì người tiêu dùng thắt chặt ví tiền và chỉ chú trọng mua sắm cho các nhu yếu phẩm hàng ngày", bà Phạm Kim Xuân, Giám đốc Marketing JLL Việt Nam cho biết.

Tựu chung, với phân khúc thị trường vốn, các nhà đầu tư vẫn đang thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ đến thị trường bất động sản thương mại Việt Nam. Trong khi dịch bệnh có thể đã hoãn một số thỏa thuận, các cuộc đàm phán khác vẫn được thúc đẩy với sự tin tưởng từ các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư trong nước. Các nhà đầu tư ít quan tâm đến tình hình hiện tại mà chú ý hơn đến tiềm năng dài hạn. Nhưng, đại diện JLL cũng nhấn mạnh: "Các nhà đầu tư sẽ phải thực hiện thẩm định giá nhiều hơn".