Khách sạn nhỏ ồ ạt rao bán giảm giá mạnh, nhà đầu tư cá mập đang âm thầm "xuống tiền"?

Đã đến lúc, khách sạn rao bán ồ ạt?

Khách sạn đang là loại hình BĐS chịu sự tàn phá khốc liệt của đợt dịch Covid-19 lần này, khi mà hơn 3 tháng nay dịch vẫn diễn biến phức tạp. Chưa kể, dư âm tàn phá của các đợt dịch trước đó lên phân khúc này cũng chưa dứt.

Nhiều nhận định cho rằng, loại hình BĐS này đang kiệt sức vì dịch. Nếu các đợt trước, khách sạn chưa diễn ra tình trạng bán tháo, bán lỗ, hoặc có thì diễn ra ở phạm vi hẹp, thì lần này làn sóng bán tháo rầm rộ hơn.

Theo ghi nhận, hiện các thông tin rao bán khách sạn tại Tp.HCM Đà Nẵng, Nha Trang… xuất hiện dày đặc. Trong đó, chỉ tính riêng trên trang rao bán Alonhadat.com, tại Nha Trang, nhiều khách sạn có vị trí đắc địa cũng được rao bán với mức giá từ 20 tỷ đồng đến 200-300 tỷ đồng. Nhóm khách sạn được rao bán nhiều nhất dao động từ 30-70 tỷ đồng, có vị trí trên các tuyến phố trung tâm như Hùng Vương, Trần Phú, Trần Quang Khải, Dã Tượng, Phạm Văn Đồng.

Tại Tp.HCM, các khách sạn trên các tuyến phố như Bùi Thị Xuân, Lê Thị Riêng, Bùi Viện, Lý Tự Trọng, Thi Sách cũng đang được rao bán với giá từ hàng chục tới gần 1.000 tỷ đồng. Đây là điều rất hiếm khi xảy ra với các tuyến phố đắt đỏ này.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, các khách sạn ở tất cả phân khúc, gồm cả khách sạn 5 sao, chủ yếu ở khu vực ven biển của Đà Nẵng cũng đang được rao bán ngày càng nhiều.

Hiện tượng giảm giá đã diễn ra. Tại các phương nổi tiếng về kinh doanh du lịch như Hội An, Nha Trang, Đà Nẵng đã ghi nhận những giao dịch thành công, giá bán trên toàn thị trường nhìn chung giảm 20-25% so với năm 2019. Nhiều trường hợp khách sạn có giá dưới 100 tỷ đồng phải giảm đến 30%.

Theo các chuyên gia, áp lực lãi vay ngân hàng đã khiến nhiều chủ khách sạn rao bán tài sản, mặc dù họ biết rao bán trong thời điểm này sẽ không được giá hoặc có thể bị ép giá.

Chia sẻ trên báo chí về vấn đề này, Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương cho hay, hiện lượng rao bán khách sạn có tăng lên nhưng thị trường vẫn chưa có hiện tượng bán tháo khách sạn 4-5 sao. Nguyên nhân là một số chủ sở hữu thấy lo ngại về sự phục hồi của ngành nghỉ dưỡng trong ngắn hạn và trở nên e dè trong chấp nhận rủi ro, biến động của ngành, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu thoái vốn khỏi các bất động sản nghỉ dưỡng đang nắm giữ.

"Tuy nhiên, phần lớn là các khách sạn được rao bán thuộc nội đô riêng lẻ, quy mô nhỏ, định vị tầm trung. Phân khúc này không phải là đối tượng quan tâm của các quỹ và nhà đầu tư ngoại, trừ trường hợp chuyển nhượng cả một danh mục chuỗi khách sạn", ông Mauro cho biết.

Với các khách sạn 4-5 sao, ông Mauro cho biết, dù chủ sở hữu cởi mở trong việc trao đổi cơ hội chuyển nhượng, Savills Hotels vẫn chưa ghi nhận thương vụ nào có mức giá bán tháo.

Với các khách sạn có quy mô nhỏ và phụ thuộc nhiều vào nguồn khách quốc tế, chủ sở hữu đang cố gắng xoay xở nguồn lực tài chính, trao đổi với ngân hàng và các tổ chức tín dụng để giảm bớt áp lực về mặt thanh khoản.

Trong khi đó, phần lớn chủ sở hữu các khách sạn quy mô lớn vẫn sẽ cố gắng nắm giữ tài sản, "chống đỡ" khó khăn hiện tại với nguồn tài chính tích lũy từ những năm hoạt động trước đó hoặc từ các ngành kinh doanh khác mà họ tham gia và chờ đợi đến khi thị trường khôi phục.

Cơ hội vàng để "bắt đáy" khách sạn?

Theo chuyên gia Savills Hotel, hai tháng gần đây, số lượng các thương vụ mua bán khách sạn thành công mới bắt đầu tăng lên so với giai đoạn trước đó. Phần lớn các giao dịch đều được thực hiện giữa các nhà đầu tư trong nước bao gồm các quỹ đầu tư và doanh nghiệp với nguồn tài chính mạnh.

Theo chuyên gia này, các nhà đầu tư đánh giá tình hình hiện tại chỉ là biến động tạm thời, họ vẫn kỳ vọng vào khả năng phục hồi và tiềm năng tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam trong trung và dài hạn. Do đó, giai đoạn này là cơ hội tốt để các nhà đầu tư tiếp cận với những tài sản mà trước đây họ chưa tiếp cận được khi thị trường nghỉ dưỡng đang trên đà tăng trưởng với mức giá hợp lý. Dù vậy, thực tế lại cho thấy, phần lớn các chủ sở hữu đều không muốn đưa ra mức chiết khấu tài sản như kỳ vọng của nhà đầu tư.

Cùng quan điểm, đại diện JLL Việt Nam cho rằng, làn sóng M&A khách sạn hay khu du lịch có thể chứng kiến nhiều hơn các thương vụ muốn chuyển nhượng từ chủ đầu tư không chuyên ngành, cũng như từ những khách sạn có quy mô nhỏ và vừa trên cả nước.Trong đó, nhà đầu tư năng động nhất có thể đến từ các tổ chức tài chính Hàn Quốc với khẩu vị ưa thích là mua lại những khách sạn tiềm năng, có vị trí đắc địa để kinh doanh, hoặc một số tập đoàn tư nhân hùng mạnh trong nước với đích nhắm là khách sạn cao cấp và hạng sang.

Theo các chuyên gia, nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm tới phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn chất lượng cao, đối với cả các dự án đang hoạt động hoặc đang trong quá trình phát triển. Họ đánh giá cao về tiềm năng dài hạn và sự phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam sau dịch, khi tình hình được kiểm soát và các hoạt động phục vụ khách du lịch nội địa và quốc tế được mở cửa trở lại.  Đó là lý do họ tìm cách mua lại trong thời điểm này.

Nếu các chủ khách sạn có khả năng tài chính mạnh nên tận dụng lợi ích của giai đoạn đặc biệt này như một cơ hội tích cực, tạm thời đóng cửa để tiến hành tái cấu trúc tổ chức, nâng cấp đổi mới thiết kế và đào tạo đội ngũ, xem xét lại chiến lược tiếp thị, tối ưu hóa việc giảm chi phí và cải thiện vốn lưu động.

Trong tương lai, đại diện Savills Hotels cho rằng, sự hồi phục của thị trường du lịch phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và tốc độ tiêm chủng vaccine. Tuy nhiên, kể cả khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt, việc thu hút nguồn khách quốc tế quay lại Việt Nam như trước đại dịch cũng không dễ dàng. Vì vậy, trong thời gian tới, nguồn khách nội địa vẫn được kỳ vọng là động lực chính hỗ trợ phần nào quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt. "Các khu resort và một số khách sạn nội đô có thể sẽ là phân khúc hồi phục sớm hơn nhờ nhu cầu từ nhóm khách nghỉ dưỡng nội địa và khách công vụ.

Mặt khác, với việc nới lỏng các giới hạn về tổ chức sự kiện, Savills Hotels cũng kỳ vọng sự hồi phục ở mảng hoạt động du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức sự kiện (MICE), hiện được xem là nguồn doanh thu giúp các khách sạn thành phố "cầm cự" đến khi thị trường khách quốc tế mở cửa trở lại.