Khải Hoàn Land: Lời lãi khiêm tốn dù tăng vốn phi mã từ 48 tỷ lên 1.600 tỷ với tham vọng vượt qua Đất Xanh, Hưng Thịnh về môi giới

Thêm một công ty môi giới BĐS có kế hoạch lên sàn chứng khoán

Bất động sản Khải Hoàn Land vừa công bố thông tin về việc trở thành công ty đại chúng.

Khải Hoàn Land là đơn vị môi giới bất động sản có tiếng tăm tại khu vực phía Nam, đối tác của nhiều nhà phát triển tầm cỡ như Vingroup, GS, Masteri, VinaCapital, Lotte… Công ty cho biết đang chiếm lĩnh hơn 30% thị phần môi giới tại TP HCM theo số lượng giao dịch. Năm 2019, tỷ lệ này xấp xỉ 20%, bỏ xa các đối thủ xếp tiếp theo.

Thị phần môi giới BĐS tại TP HCM năm 2019

Hoạt động môi giới bất động sản cốt lõi đang đem về hầu hết nguồn thu của Khải Hoàn Land thời điểm hiện tại. Cho dù liên tục gia tăng về thị phần, nhưng doanh thu lại giảm sút. Điều này cho thấy tình hình chung không mấy lạc quan của thị trường bất động sản phía Nam, kể từ sau khi đạt đỉnh năm 2017.

Doanh thu năm 2019 của Khải Hoàn Land giảm 20% còn 137 tỷ đồng; lợi nhuận ròng giảm 38%, ghi nhận 10 tỷ đồng. Trong 9 tháng đầu năm 2020, doanh thu tiếp tục không được cải thiện, đạt 93 tỷ đồng. Nhưng điểm đáng chú ý là lợi nhuận lại tăng vọt, đạt 23,5 tỷ đồng. Kết quả năm 2020 thua xa kế hoạch đặt ra, nhiều khả năng một phần do tác động của COVID-19.

Tháng 9 năm ngoái, trong buổi gặp gỡ chia sẻ với các nhà đầu tư, ông Nguyễn Thế Trung - Phó Tổng giám đốc Khải Hoàn Land tiết lộ tham vọng của công ty là chiếm thị phần số 1 về môi giới bất động sản. 

“Khải Hoàn Land sẽ không đi theo mô hình của Đất Xanh hay Hưng Thịnh. Thứ nhất, đích đến của Khải Hoàn Land là chiếm lĩnh số 1 thị phần về môi giới. Chúng tôi liên tục nói về thị phần. Vì có thị phần sẽ có quyền lực, sức mạnh, và thể hiện thế mạnh của Khải Hoàn Land. Chúng tôi rất tự tin về môi giới bất động sản”, tờ Viettimes dẫn lời ông Trung.

Được biết rằng, Khải Hoàn Land cũng đang có kế hoạch niêm yết trên sàn chứng khoán trong tương lai gần. 

Tăng vốn thần tốc từ 48 tỷ lên 3.000 tỷ đồng trong chưa đầy 1 năm

Thành lập năm 2009 với tên ban đầu là CTCP Bất động sản Nguyễn Khải Hoàn, khi đó vốn điều lệ của công ty này chỉ ở mức 6 tỷ đồng. Giai đoạn 2016 - 2017, công ty bắt đầu quá trình tăng vốn thần tốc, từ chưa đầy 50 tỷ đồng lên mức 3.000 tỷ đồng, tức gấp 60 lần. Đến đầu năm 2019, Khải Hoàn Land giảm vốn xuống còn 1.200 tỷ đồng, trước khi tăng trở lại 1.600 tỷ đồng vào tháng 8/2020.

Tính đến hết quý 3/2020, 4 cổ đông sở hữu hơn 79% cổ phần Khải Hoàn Land. Trong đó, lớn nhất là các cá nhân, ông Nguyễn Khải Hoàn 26% và ông Phan Tuấn Nghĩa hơn 24,75%. Ngoài ra còn có bà Trần Thị Thu Hương (vợ ông Hoàn), sở hữu 16% và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu (đại diện là ông Võ Công Sơn) sở hữu 12,5%.

Doanh thu bé hạt tiêu trong ngành môi giới, vốn khủng nhưng hiệu quả thấp

Vốn "khủng" là như vậy, nhưng doanh thu môi giới bất động sản của Khải Hoàn Land là thấp nhất, và thua kém nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành trên sàn chứng khoán. 

Tuy nhiên, Khải Hoàn Land đang có kế hoạch phát triển riêng cho mình các dự án bất động sản quy mô lớn với quỹ đất trên 200 ha. Trong đó, Helios Phú Quốc 54 ha, và hai phân khu tại Gò Đăng (Bà Rịa – Vũng Tàu) diện tích 170 ha.

Chiến lược trước mắt là "lấy ngắn nuôi dài", khi Khải Hoàn Land đang mở rộng sang đầu tư thứ cấp (hay còn gọi là mua sỉ bán lẻ) với dự án La Partenza tại TP HCM nhằm gia tăng biên lãi gộp trên một sản phẩm cao hơn 9 – 20% so với dịch vụ thuần môi giới truyền thống 5% - 8%/sản phẩm.

Hai dự án lớn tại Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu được lên kế hoạch làm động lực cho sự lột xác của Khải Hoàn Land kể từ năm 2021. Doanh thu trong năm này dự kiến tăng vọt lên 2.317 tỷ đồng, lãi ròng 372 tỷ đồng.

Khi so sánh với các công ty cùng ngành, Khải Hoàn Land không chỉ kém về quy mô doanh thu mà còn đang có tỷ suất sinh lời thấp. ROE chỉ 1%, trong khi các doanh nghiệp lớn xấp xỉ 15%.

ROE của KHL so với các DN cùng ngành

Nguyên nhân đến từ việc đầu tư không hiệu quả. Khải Hoàn Land có 3 khoản đầu tư tổng giá trị 500 tỷ đồng tại Hà Nội, Bình Thuận, Long An. Đây là các dự án dự kiến thực hiện từ lâu nhưng chưa triển khai, trong báo cáo của mình, Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam kỳ vọng rằng Khải Hoàn Land sẽ sớm chuyển nhượng các dự án này nhằm tập trung vào các dự án tiềm năng hơn như Helios Phú Quốc.

Khải Hoàn Land có biên sinh lời từ hoạt động kinh doanh âm trong năm 2019, nguyên nhân đến từ chi phí hoạt động trên doanh thu cao hơn nhiều so với thị trường 25% - 27% so với 15% - 17%.

Công ty duy trì bảng cân đối tài chính lành mạnh không nợ vay trong giai đoạn 2017 – 2019 khi mảng môi giới truyền thống đòi hỏi vốn lưu động ít. Tuy nhiên khi bắt đầu lấn sân sang phát triển bất động sản với các dự án quy mô hàng nghìn tỷ, Khải Hoàn Land sẽ cần huy động lượng vốn lớn từ chủ sở hữu hoặc nợ vay ngân hàng. Việc tăng nhanh đòn bẩy tài chính sẽ đem lại áp lực lớn cho công ty về dòng tiền và rủi ro mất khả năng trả nợ.

Tại thời điểm 30/9/2020, tổng tài sản của Khải Hoàn Land ở mức 2.063 tỷ đồng, cơ cấu có 1.813 tỷ đồng là phải thu, chiếm 88%. Tổng nợ 378 tỷ đồng, gấp 2,7 lần đầu năm. Chênh lệch chủ yếu do công ty sử dụng các khoản vay dài hạn, tăng thêm 200 tỷ đồng.