"Kháng thể" giúp thị trường BĐS liên tục tăng giá trong dịch Covid-19

Theo một số chuyên gia, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ Quý 1/2021 (lạm phát, chi phí VLXD tăng, chi phí đầu vào tăng). Đặc biệt, từ Quý 2/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6.5 - 7.5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân (cho cả trẻ em), bất động sản sẽ càng có đà tăng giá.

Có thể thấy, mức giá đã tăng cao trong mấy năm qua, từ năm 2020 và ngay cả trong nửa Quý 2/2021, dù bị ảnh hưởng của dịch bệnh.

Nghịch lý trên thị trường là ảnh hưởng của dịch Covid-19 các phân khúc nhà ở gặp không ít khó khăn trong phát triển dự án và giao dịch. Tuy nhiên, trong năm qua, giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn liên tục bị xô đổ và xác lập mặt bằng giá mới.

Báo cáo quý 3 của Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù dịch Covid-19 gây ảnh hưởng không nhỏ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng bất chấp dịch bệnh bùng phát đợt thứ 4.

Về giá, tại nhiều địa phương do thực hiện giãn cách nên giao dịch bất động sản thành công hầu như không đáng kể. Tuy nhiên, giá căn hộ chung cư (bình dân, trung cấp, cao cấp) đều giữ giá hoặc vẫn tăng nhẹ (khoảng 1% - 2%); giá nhà ở riêng lẻ, đất nền giảm (khoảng 1% - 2%); giá mặt bằng thương mại cho thuê, căn hộ, nhà ở cho thuê mặt bằng giá giảm chung khoảng 2% - 3%. 

Theo CBRE Việt Nam, Quý 1/2021 trùng thời điểm đợt dịch lần ba nhanh chóng được kiểm soát, giá bán nhà chung cư tại Tp.HCM tăng 4,7-6,4% theo năm. Quý 2, khi đợt dịch lần thứ tư bùng nổ và lan rộng tại Sài Gòn, bình quân giá chào bán chung cư toàn thành phố tăng 16,5%.

Còn theo Savills Việt Nam, giá chào bán nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp ghi nhận từ các giỏ hàng cố định đã tăng trung bình 13% theo năm trong quý 2/2021. Nhà liền thổ tại quận 7, thuộc khu Nam Sài Gòn, có mức tăng cao nhất với 20% theo năm trong khi các quận 9, Nhà Bè, quận 2 và Gò Vấp leo thang 13-19% so với cùng kỳ năm trước.

Quý 3/2021 là giai đoạn kinh tế Tp.HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất nhưng giá chào bán căn hộ tại thành phố vẫn tăng 5-10%. Sang quý 4/2021 , Tp.HCM dỡ phong tỏa, bắt đầu sống chung với Covid-19, giá chào bán nhà giai đoạn tiếp theo tăng trung bình 3-5% so với đợt mở bán trước.

Trong một hội nghị mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE đã đưa ra những thông tin về mặt bằng giá các phân khúc trên thị trường BĐS.

Cụ thể, ở phân khúc chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế.

Trong đó, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp tại Tp. HCM tăng 17%.

Đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự, chuyên gia của CBRE cho rằng do nhu cầu mua nhà phố, biệt thự ở mức cao đã tạo triển vọng tăng giá mạnh mẽ.  Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại Tp.HCM, biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%.

Đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 trong 2 năm qua song phân khúc này vẫn có những diễn biến tích cực. Đáng chú ý, giá bán sơ cấp tăng nhờ nguồn cung mới có vị trí tốt và chất lượng cao. Từ năm 2020 đến quý 3-2021, giá bán sơ cấp condotel ở Phú Quốc đạt mức gần 4.000 USD/m2, tại Khánh Hòa, Đà Nẵng là gần 2.500 USD/m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu gần 2.000 USD/m2. Đặc biệt, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng tăng ngay cả trong thời kỳ bị tác động bởi Covid-19, nhất là tại các thị trường cấp 2 như Phú Yên và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trong khi đó, năm 2019, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở Phú Yên chỉ khoảng 1.000 USD/m2 thì từ năm 2020 đến hiện tại, giá bán đã vọt lên gần 3.000 USD/m2.

Bà Dung cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản đã tạo ra nhiều kháng thể, bằng cách tự thích ứng linh hoạt với xu thế "bình thường mới" thông qua chuyển đổi số, thay đổi chiến thuật kinh doanh với các kênh bán hàng online để đáp ứng nhu cầu người mua nhà. Đây chính là trạng thái vận động ngầm, sẵn sàng cho những kế hoạch ra hàng mới khi thị trường mở cửa trở lại.

Theo Bà Dung, nhu cầu của người mua, đặc biệt là người mua để ở vẫn còn rất mạnh mẽ. Bằng chứng là những dự án mà chủ đầu tư bằng cách này hoặc cách khác đưa ra thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền có tỷ lệ tiêu thụ rất tốt. Khi họ chia đợt ra bán thì gần như đợt chào bán nào cũng đạt mức tiêu thụ trên 80%. Điều đó có nghĩa là nhu cầu vẫn cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, các chủ đầu tư có xu hướng đưa giá bán cao hơn.

"Nguồn cung giảm, giá vẫn xu hướng tăng là bởi tất cả các chi phí liên quan đến phát triển sản phẩm cũng cao hơn so với bình thường. Ngoài những chi phí liên quan đến xây dựng, vật liệu và vận chuyển hàng hóa, chi phí vốn, chi phí trả lãi ngân hàng mà đặc biệt là các sản phẩm chào bán trong giai đoạn này cũng mang tính khác biệt rất nhiều so với những sản phẩm mà trước Covid-19. Các sản phẩm này được đầu tư nhiều hơn và chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn để xây dựng và phát triển các sản phẩm này đương nhiên sẽ khiến cho giá thành của sản phẩm bị đội lên", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.