Khi nào thị trường dứt cơn 'sốt đất'?

Ngành bất động sản cần nhiều hơn nguồn cung

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận ngay từ đầu năm, thị trường bất động sản chứng kiến những cơn "sốt đất" triền miên ở khắp các tỉnh thành. Điều này được lý giải từ năm 2020, dịch bệnh thực sự là nỗi lo của giới đầu tư nhưng Chính phủ đã kiểm soát tốt, giữ được đà tăng trưởng GDP đạt 2,91%. Ngay lập tức, thị trường đặt nhiều kỳ vọng vào khả năng phục hồi của nền kinh tế trong 2021 với mục tiêu GDP đạt gần 7%. Do đó, dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế phải tìm kiếm cơ hội đầu tư để gia tăng lợi nhuận.

Đối với các kênh như chứng khoán hay ngoại tệ, không phải ai cũng có khả năng phán đoán, nhận định để đầu tư. Tiền gửi ngân hàng ở mức thấp, chỉ 5 - 6%/năm, được cho là thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Vì thế, ông Khương khẳng định dòng tiền phải tìm hướng chuyển kênh đầu tư, mà bất động sản là lựa chọn dễ hiểu do sản phẩm này luôn được xem là “hầm trú ẩn” an toàn, giá sẽ tăng theo thời gian.

Ngoài lý do trên, đại diện của Savills cũng không phủ nhận việc nhiều nhóm nhà đầu tư "lướt sóng", môi giới lợi dụng thông tin để đẩy giá khiến giá bất động sản tăng, tạo "sốt ảo". Điều này được nhìn thấy rõ trong các “cơn sốt” ở Hớn Quản (Bình Phước) hay Đông Anh (Hà Nội), Bắc Giang….

Hiểu được những nguyên nhân này, ông Khương bày tỏ bao giờ hết "sốt đất" là một câu hỏi lớn. Câu trả lời phụ thuộc vào nguồn cung bất động sản trên thị trường. Khi nguồn cung nhiều, giá sẽ giảm xuống, cơ hội đầu tư đa dạng hơn thì "sốt đất" sẽ hạ nhiệt. Để làm được việc này, giải quyết thủ tục pháp lý trong phê duyệt dự án chính là vấn đề cần bàn đầu tiên.

Bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn của Colliers Việt Nam thì nhận định, “sóng” bất động sản dù có lên cao, lập đỉnh thì cũng mang tính ngắn hạn. Thông thường, khi có thông tin về quy hoạch sân bay, khu đô thị, mở đường, quy hoạch huyện lên thành quận, quận lên thành phố… thì nguy cơ “sốt đất” là rất lớn.

Để ngăn ngừa hiện tượng này, đại diện Colliers Việt Nam cho rằng việc tăng cường truyền thông thông tin rộng khắp và qua tất cả các kênh để giúp người dân nắm rõ thông tin về chính sách, quy hoạch là rất quan trọng. Các khu vực, địa phương sắp có quy hoạch mới hoặc điều chỉnh quy hoạch cần có bảng thông báo công khai quy hoạch được duyệt, nên cảnh báo kiểm tra, xử lý nghiêm việc chuyển nhượng đất sai quy định.

Phân khúc đầu tư

Khi dòng tiền nhàn rỗi chảy mạnh vào bất động sản, để hiện thực hóa lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm những phân khúc sinh lời chắc chắn, thay vì chạy theo “cơn sốt”. Bà Kim Ngọc gợi ý phân khúc căn hộ vẫn rất tiềm năng, đánh giá căn hộ mức giá dưới 60 triệu/m2 có thanh khoản tốt. Với phân khúc này, nhà đầu tư nên lưu ý các thông tin về uy tín của chủ đầu tư, vị trí tọa lạc của dự án, cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh hay tính giao thông liên kết vùng.

Ngoài ra, đất nền cũng là phân khúc tạo lợi nhuận tương đối tốt. Sản phẩm giá hợp lý ở các khu vực lân cận TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vừa có sự cạnh tranh về giá, vừa dồi dào nguồn cung sẽ phần nào làm giảm chênh lệch cung cầu tại TP HCM. Đất nền, nhà phố giá dưới 10 tỷ đồng luôn được xem là kênh đầu tư hút vốn dài hạn vì tâm lý của người Việt cảm thấy an toàn hơn khi nắm giữ những tài sản hữu hình.

Một số nhà đầu tư cá nhân có kinh nghiệm lại săn tìm đất nền dự án cạnh khu công nghiệp (KCN), do phán đoán nhu cầu thuê KCN tăng cao đòi hỏi cần phải có các khu dân cư phát triển xung quanh phục vụ nhu cầu cư trú, dịch vụ của đội ngũ chuyên gia, công nhân lao động.

Tuy nhiên, ở mức độ thận trọng, ông Sử Ngọc Khương cho rằng đầu tư phân khúc nào ở thời điểm này phụ thuộc vào năng lực tài chính, kỳ vọng đầu tư và sự hiểu biết của nhà đầu tư. Với nhà đầu tư tổ chức, họ tìm kiếm quỹ đất và đặt tầm nhìn 10 - 20 năm. Còn nhà đầu tư cá nhân thì cần thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cân nhắc về kỳ vọng lợi nhuận và thời gian đầu tư để lựa chọn phân khúc phù hợp.