Khi ngân hàng “bó tay” với tài sản bảo đảm bất động sản: Có đất thay nợ xấu nhưng không thể bán, không thể hạch toán

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) vừa có văn bản số 421/HHNH-PLNV ngày 5/8/2025 kiến nghị gửi tới Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về những khó khăn, vướng mắc mà các tổ chức tín dụng (TCTD) hội viên đang gặp phải khi nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để xử lý nợ xấu.

Theo VNBA, vướng mắc cốt lõi nằm ở việc các TCTD không được đăng ký chuyển quyền sở hữu, dẫn đến không thể phát mại tài sản để thu hồi nợ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động xử lý nợ xấu.

Giữ tài sản nhưng không có quyền bán

Theo phản ánh từ các TCTD hội viên, một trong những biện pháp quan trọng để xử lý nợ xấu là nhận chính tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Việc này diễn ra chủ yếu qua hai hình thức: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận đối trừ nợ, hoặc TCTD nhận lại TSBĐ từ Cơ quan Thi hành án sau nhiều lần tổ chức đấu giá không thành công.

Theo quy định tại Luật Các TCTD, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nhưng được quyền nắm giữ tài sản này trong thời hạn tối đa là 5 năm để xử lý thu hồi nợ. Tuy nhiên, một thực tế đang diễn ra đó là các Văn phòng Đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường tại nhiều địa phương đã từ chối đăng ký biến động, chuyển quyền sở hữu TSBĐ cho TCTD.

Các cơ quan này yêu cầu TCTD phải có văn bản chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Yêu cầu này, theo các TCTD, không phù hợp với bản chất của việc nắm giữ tài sản để xử lý nợ xấu, vốn không phải là hoạt động kinh doanh hay mua tài sản để sử dụng trực tiếp.

Việc không thể đăng ký quyền sở hữu đã đẩy các TCTD vào thế "tiến thoái lưỡng nan" với nhiều hệ lụy nghiêm trọng, đó là:

Không thể phát mại tài sản: Do không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các TCTD không thể tự mình bán hay chuyển nhượng tài sản cho người mua. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng từ chối công chứng hợp đồng mua bán vì lý do này.

Bế tắc với tài sản từ Thi hành án: Đối với các TSBĐ nhận về từ cơ quan thi hành án, TCTD cũng không thể bán được. Việc quay lại nhờ thi hành án đấu giá tiếp là không khả thi, bởi bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Vướng mắc về hạch toán: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Quyết định 479/2004/QĐ-NHNN, để ghi nhận giá trị tài sản vào tài khoản nội bảng (Tài khoản 387), TCTD phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Vì không thể đăng ký, TCTD không thể hạch toán được tài sản này, khiến mục đích của việc nhận tài sản không đạt được.

Rủi ro tranh chấp: Dù khách hàng đã bàn giao tài sản, về mặt pháp lý, nghĩa vụ nợ của họ vẫn còn trên sổ sách và tiếp tục phát sinh. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trong tương lai, đặc biệt khi giá bất động sản tăng, chủ cũ có thể đòi lại tài sản.

Các kiến nghị gỡ vướng mắc

Trước những khó khăn trên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn các Sở NN&MT trên cả nước, cho phép TCTD được đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động tài sản là bất động sản trong cả hai trường hợp: nhận TSBĐ qua thỏa thuận và nhận từ cơ quan thi hành án, để TCTD có toàn quyền phát mại tài sản và sang tên được cho người mua.

Sau khi được đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động, TCTD có trách nhiệm chủ động theo dõi, thực hiện bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS trong thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản, nếu TCTD vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề nghị nghiên cứu ban hành văn bản hướng dẫn về việc ghi nhận tài sản gán nợ, tài sản nhận thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ để hướng dẫn các TCTD hạch toán tài sản là BĐS khi TCTD nhận thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng và nắm giữ TSBĐ trong 05 năm phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS để thu hồi nợ phù hợp với khoản 3 Điều 139 Luật Các TCTD.

Đồng thời VNBA đề nghị có hướng dẫn việc trích dự phòng rủi ro trong trường hợp TCTD nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ và nắm giữ trong vòng 5 năm.

VNBA cũng kiến nghị NHNN phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp giải quyết kiến nghị của Hiệp hội Ngân hàng liên quan vướng mắc về đăng ký biến động tài sản, để TCTD có quyền xử lý tài sản và sang tên được cho người mua.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam mong rằng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quan tâm, xem xét xử lý. Những kiến nghị này được kỳ vọng sẽ sớm được tháo gỡ "nút thắt" pháp lý, khơi thông dòng chảy xử lý nợ xấu, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các tổ chức tín dụng.