Kịch bản khó dự đoán của thị trường BĐS từ nay đến cuối năm

Chia sẻ mới đây, một doanh nghiệp BĐS tại Tp.HCM cho hay, thời gian gần đây, giao dịch dự án bắt đầu chậm lại, giảm rõ nét so với giai đoạn đầu năm. Điều này đã khiến nhịp kinh doanh của doanh nghiệp chững lại.

Với các động thái siết tín dụng; thuế chuyển nhượng, hay các chính sách đề xuất thời hạn sử dụng với chung cư… đã phần nào tác động đến tâm lý của nhà đầu tư BĐS. Từ đó, thanh khoản dự án chậm nhịp. Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS không mấy lạc quan. Thậm chí, bức tranh có thể diễn biến theo chiều hướng xấu như xuất hiện bán tháo BĐS, ở các nhà đầu tư áp lực ngân hàng, hoặc không vay được vốn để đầu tư tiếp.

Chia sẻ trên báo chí, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính cho rằng, BĐS xảy ra bong bóng trá hình. Có nghĩa là giá BĐS vẫn tăng nhưng người muốn bán lại bán không được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. Theo đó, ở bối cảnh này, những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn.

Vị chuyên gia này phân tích, nhiều người đổ vào đầu tư vào một ngành đó thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giá hàng hóa giảm giá. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua BĐS.

Ông Hiển dự báo, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc nhà đầu tư "ngộp" tài chính giảm giá bán 20-30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

Còn ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho hay, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này.

Ông Quang dự báo, giá có thể giảm mạnh để thoát hàng ở các NĐT ngộp vốn. Trong quý 3/2022, dự báo thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì giao dịch từ giờ đến cuối năm sẽ ổn định hơn.

Vị chuyên gia này cho rằng, từ nay đến cuối năm, căn hộ đã bàn giao, có sổ vẫn giao dịch tốt. Cùng với đó, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những TP lớn vẫn hấp dẫn. Ngoài ra, đất nền của các tỉnh, thành gần Tp.HCM có mức giá hợp lý sẽ vẫn có thanh khoản tốt hơn.

Báo cáo thị trường tháng 4/2022 của các đơn vị phân tích cũng chỉ ra, nếu quý I12022, mức độ quan tâm đến đất nền trên phạm vi cả nước tăng 4%. Nhiều địa phương có lượt tìm mua đất nền tăng, như các tỉnh Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến đất bán trên cả nước giảm 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Đơn vị này cho rằng, thời gian qua, các thông tin về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn cùng với việc cơ quan quản lý siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát việc phân lô, bán nền khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn. 

Báo cáo thanh khoản nhà chung cư tại Tp.HCM của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, trong 3 tháng đầu năm lượng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn thành phố giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm ngoái. Cụ thể, quý 1/2022, toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý 4/2021 (đạt 4.344 căn) và giảm gần 30% so với quý 1/2021 (bán được 1.960 căn). Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.

Theo Colliers Việt Nam, lượng giao dịch căn hộ sụt giảm do đại dịch và khoảng nghỉ dài dịp Tết. Hơn nữa, đơn vị này nhìn nhận giá nhà vẫn trên đà tăng khiến người mua cân nhắc đắn đo nhiều hơn. Ngoài ra, diễn biến một số doanh nghiệp rút khỏi thương vụ đấu giá các lô đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhà ở trong những tháng đầu năm 2022.

Ngoài ra, một phần nguyên nhân còn do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước.