Kịch bản thị trường bất động sản thời gian tới: "Đóng băng" hay "sốt nóng"?

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng đã cho thấy chỉ số giao dịch cung – cầu trên thị trường trong quý II khá khả quan. Đây cũng là thời điểm mà dịch bệnh có dấu hiệu lan rộng. Cụ thể, trong quý II/2021 tổng lượng giao dịch là 29.949 giao dịch, tăng 18% so với quý I/2021, có 29.557 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch trong khi nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản khác giảm.

Một chỉ số tích cực khác mà báo cáo của Bộ Xây dựng đưa ra đó là khả năng hấp thụ của thị trường quý II/2021 tốt hơn. Đặc biệt, trong quý không tạo ra lượng bất động sản tồn kho mới từ thị trường sơ cấp. 

Với các chỉ số này, báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận, trong 6 tháng đầu năm, mặc dù có nhiều khó khăn do dịch bệnh gây ra nhưng với sự chỉ đạo quyết liệt hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thị trường bất động sản vẫn cơ bản ổn định, không rơi vào tình trạng "đóng băng" hay "sốt nóng". Hiện tượng tăng giá cục bộ đất nền tại các địa phương đã kịp thời được kiểm soát. Các hoạt động kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản thiếu tính pháp lý, gây nhiễu loại thị trường đã được kịp thời chấn chỉnh.

Ảnh minh hoạ.

Khép lại kịch bản của thị trường địa ốc 6 tháng đầu năm dù còn nhiều khó khăn nhưng theo Bộ Xây dựng vẫn có diễn biến tích cực. Tuy nhiên, nhìn về kịch bản của thị trường địa ốc những tháng cuối năm, sự lạc quan đã không còn ghi nhận trong dự báo của nhiều chuyên gia. 

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản sẽ còn ảm đạm vì dịch bệnh chưa có dấu hiệu được kiểm soát. Vị chuyên gia này cẩn trọng đặt ra vấn đề rằng, nếu dịch cứ tiếp tục thì doanh nghiệp bất động sản sẽ suy giảm nguồn lực, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng khó cầm cự. Hệ quả là họ không thể trả được khoản lãi vay ngân hàng và có thể đó sẽ là khoản nợ xấu. 

Một kịch bản tồi tệ sẽ lặp lại như giai đoạn năm 2011-2013 khi ngân hàng rơi vào tình cảnh "chìm" trong khoản nợ khó đòi. 

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển cũng không ngần ngại dự báo: "Thị trường bất động sản sẽ không xảy ra bong bóng mà rơi vào tình trạng đóng băng. Thị trường sẽ gặp khó như năm 2013. 

Trước đó, vị chuyên gia này cũng từng nhận định thị trường bất động sản năm 2021 sẽ "không êm" nếu nhìn ở góc độ tổng thể. Dự báo này được đưa ra khi Việt Nam chưa gặp khó về dịch Covid-19 như tình hình hiện tại hay tình trạng thực hiện giãn cách xã hội tại TP.HCM đã kéo qua tháng 9. 

Mặt khác, với việc thu thập thông tin thực tế, ông nhận thấy số liệu về tình hình và triển vọng cho thuê nhà phố, căn hộ tại TP.HCM vẫn đang gặp khó khăn. Điều này sẽ làm suy giảm nguồn trả nợ của các nhà đầu tư đang sở hữu các căn nhà phố, căn hộ cho thuê...

Một cuộc khảo sát cá nhân mà ông Hiển chia sẻ, đó là với nhóm những người có mức sống trên trung bình, có nghề nghiệp và thu nhập ổn định. Thông tin khảo sát cho thấy họ đã bị giảm thu nhập. Chi phí gia đình tăng cao và bắt đầu dùng tiền dự trữ. Họ đang bắt đầu gặp khó khăn trả nợ ngân hàng các khoản mua nhà vì thu nhập giảm và cho thuê nhà khó khăn. Quan trọng nhất là tâm lý của họ bắt đầu e ngại phía trước. Đó là lý do mà ông Hiển dự báo khả năng có làn sóng giảm giá bất động sản do lực bán nhiều để trả nợ. 

"Việc thu nợ đúng kỳ, đúng số của ngân hàng có thể tạo ra một tâm lý bất an về trả nợ. Và nếu nhà đầu tư không dám gồng mình ôm bất động sản đầu tư mà phải bán ra cân tiền trả nợ, khi đó thị trường xuất hiện nhiều tin rao bán nhà. Điều này khiến người đang chuẩn bị mua sẽ chờ tiếp để cho giảm hơn. Theo đó sẽ xuất hiện kịch bản 2013, không những làm khổ người ôm bất động sản do mua nhiều từ vay hoặc bị suy giảm thu nhập, mà sẽ tác động tới ngân hàng. Phía ngân hàng xuất hiện "cục máu đông" lần 2 và làm cho chính nhà băng bị mệt vì khoản vay của khách. 

Ở góc độ có phần lạc quan hơn, ông Nguyễn Quốc Anh lại tin rằng, cơn sốt đất sẽ có thể quay trở lại. "Tôi cho rằng, thị trường chắc chắn sẽ còn xuất hiện những cơn sốt đất, chỉ là thời gian sốt đất sẽ là khi nào và vì sao. Bởi thị trường luôn vận động theo dòng tiền, khi kinh tế vĩ mô ổn định, nhà đầu tư kỳ vọng đầu tư dài hạn, lúc đó đất nền sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Đương nhiên, các cơn sốt đất không thể xuất hiện nhanh trong năm nay được. Có thể, trong năm 2022 khi dịch được kiểm soát, dòng tiền quay về thị trường bất động sản, có thể sẽ xuất hiện các đợt sóng mới".