Kiến nghị tính tiền sử dụng đất khi dự án đưa vào hoạt động

Theo HoREA, Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (Trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm); Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài;

Tại khoản 8 đã quy định "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

HoREA cho rằng quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất nói trên có những mặt bất cập, chưa thật hợp tình hợp lý. 

Cụ thể, đối với hầu hết các dự án bất động sản, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (phần lớn thời hạn sử dụng đất là 50 năm).

Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. 

Toàn bộ các công việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng, và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do vậy, theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu, trùm mền", phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2016-2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỉ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là bất động sản. Như vậy, có khoảng 200.000 tỉ đồng giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị "đắp chiếu, trùm mền".

Có ý kiến quan ngại, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. 

"Hiệp hội nhận thấy việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ...", văn bản HoREA chỉ rõ.

Theo đó HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" và cho bổ sung nội dung: "hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh" vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh"