Kỳ vọng ‘sóng’ bất động sản hậu COVID-19

Bất động sản Việt Nam năm 2020: 2 nửa trầm thăng

Năm 2020, nền kinh tế Việt Nam cũng như toàn cầu chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch COVID-19, lĩnh vực bất động sản theo đó cũng nằm trong nhóm ngành nghề gặp nhiều khó khăn cần hỗ trợ. Nhận xét từ nhiều chuyên gia, bất động sản chưa bao giờ lại trải qua những thời khắc khó khăn, nhiều cung bậc như năm 2020.

2 đợt dịch bùng phát đầu tiên, đặc biệt là khoảng thời gian 1 tháng cách ly toàn xã hội (hồi tháng 4/2020), đã khiến thị trường gần như dừng giao dịch, nhiều dự án phải tạm dừng triển khai, doanh nghiệp phải tạm dừng các hoạt động quảng cáo, bán hàng,...

Trong đó, phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng. Có thể thấy, nhiều khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của DKRA Việt Nam cho biết, riêng với bất động sản nghỉ dưỡng, chỉ có một dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 71 căn, chỉ bằng 27% so với quý trước và bằng 3% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ đạt 39%, bằng 20% so với quý II/2020 nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc nhà ở thương mại cũng không ngoại lệ khi tỷ lệ tiêu thụ trong quý I/2020 chỉ đạt khoảng 14% - thấp nhất trong giai đoạn 4 năm trở lại và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019. Đặc biệt khó khăn là phân khúc văn phòng cho thuê với tỷ lệ gia tăng khu du lịch, nghỉ dưỡng phải tạm dừng hoạt động… khiến doanh nghiệp kinh doanh hầu như không có nguồn thu.

Dù vậy, nửa sau năm 2020 đã chứng kiến sự phục hồi tương đối của thị trường bất động sản nói chung. Có thể thấy, nguồn cung mới vẫn đạt gần 60.000 sản phẩm, đạt 87,6% so với năm 2019. Lực cầu tuy giảm nhưng thu hút ngoài ngành hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng lên khoảng 30% lực cầu đầu tư mới cho thị trường.

Theo đánh giá của các chuyên gia, bất động sản du lịch mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nhất nhưng vẫn có tốc độ phát triển đầu tư rất mạnh. Minh chứng là hàng loạt dự án đại đô thị du lịch trên cả nước vẫn rầm rập triển khai, thu hút được các nhà đầu tư quan tâm như Sun Premiere Village, Sun Grand City Feria Ha Long,…

Giới chuyên gia nhận định, sự hồi phục trở lại của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2020 có thể lý giải nhờ một số yếu tố, như: Chính phủ xử lý tốt dịch bệnh, mang tới niềm tin cho người dân; chiến tranh thương mại Mỹ Trung dẫn tới dịch chuyển dòng vốn đầu tư; và lãi suất thấp kỉ lục khiến người dân có nhu cầu đầu tư vào 3 kênh chính là bất động sản, vàng, chứng khoán hơn là gửi ngân hàng;…

Mặt khác, cần lưu ý rằng, với tác động từ nguồn cầu rất lớn, bản thân thị trường bất động sản Hà Nội, hay TP.HCM không bao giờ hết nóng. Minh chứng cho lập luận này, bất chấp thị trường bất động sản vốn đã suy giảm từ cuối năm 2019 và đại dịch COVID-19 hoành hành năm 2020, nhưng giá bất động sản năm 2020 vẫn không giảm, thậm chí còn tăng.

"Sóng" bất động sản hậu COVID-19?

Nhiều chuyên gia nhận định, sau chứng khoán sẽ là sóng bất động sản, như câu chuyện 2007-2008 và 2008-2010, với bệ đỡ là những yếu tố thuận lợi sẵn đạt được trong năm 2020.

Nguyễn Đức Hưởng - Cựu Chủ tịch LienVietPostBank nhận định, chứng khoán sẽ giảm trong năm 2021, dù vẫn đang tăng trong giai đoạn hiện tại. "Nguyên nhân là do các hoạt động giãn nợ vay vốn ngân hàng trong năm 2020 sẽ bắt đầu ảnh hưởng sau một năm. Trong cuộc đua bất động sản và chứng khoán, chứng khoán đang thắng cuối năm 2020 nhưng sau tháng 1/2021, chứng khoán sẽ giảm và bất động sản sẽ tăng nhanh", ông lý luận.

Tại TP.HCM, trong bối cảnh cơ chế chưa được khơi thông và ảnh hưởng tiêu cực từ COVID-19, nhiều doanh nghiệp lớn trong vài năm trở lại đây đã có xu hướng mở rộng quỹ đất, đầu tư ra các thị trường vệ tinh, nghỉ dưỡng tiềm năng như Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương,… với các đại đô thị nở rộ mà điển hình là dự án Aqua City (Đồng Nai), Nova World Phan Thiết (Bình Thuận), Đại đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9, TP.HCM)....

Ngoài ra, xu hướng phát triển về phía Đông, thành lập thành phố Thủ Đức, xây dựng sân bay Long Thành và cao tốc nối Vũng Tàu được kỳ vọng là động lực quan trọng cho bất động sản TP.HCM năm 2021 nói riêng và trong trung hạn nói chung.

Bên cạnh đó, việc các đại dự án liên tục được đưa ra xét xử cũng mang tới mong đợi của doanh nghiệp về việc các khó khăn pháp lý sẽ được sớm tháo gỡ để các dự án trên địa bàn sớm tái khởi động – yếu tố được đánh giá là nguồn cung rất lớn và quan trọng cho thị trường.

Còn với Hà Nội, nếu trước đây các dự án tập trung lớn ở khu vực phía Tây, thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông gồm Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh, cả về phía Văn Giang Hưng Yên với hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng kết nối bắc qua sông Hồng đang và sẽ được triển khai. Những cây cầu này kết nối hai bờ Đông – Tây và mạng lưới cao tốc tốc kết nối thuận tiện với Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Bắc Giang,... sẽ tạo nên một khu vực thị trường tiềm năng. Dự kiến tới năm 2025, nguồn cung của khu vực phía Đông Hà Nội vào khoảng 25.000 căn.

Đối với các loại hình bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng dù chịu ảnh hưởng tiêu cực, nhưng vẫn được đánh giá là thị trường có nhiều cơ hội. Trong bối cảnh không có khách du lịch quốc tế, ngành du lịch hướng tập trung thu hút vào các khách nội với nền tảng kiểm soát dịch bệnh rất tốt của Chính phủ.

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực nhận định, "Có 3 lực đẩy cho sự hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng. Một là, các bộ ngành và chính quyền địa phương đang thay đổi, điều tiết để cung cầu hợp lý hơn, có tính quy hoạch cao hơn. Hai là, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 – 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng đã ban hành hồi đầu năm. Ba là, trong và sau dịch bệnh, xu hướng second-home ngày càng trở nên phổ biến hơn".

Trong khi đó, bất động sản Khu công nghiệp được đánh giá sẽ tiếp tục sôi động nhờ đón làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022. Dù vậy, tiềm năng của nhóm này không còn quá lớn khi dư địa đất công nghiệp cạn dần. CBRE dẫn chứng, nguồn cung đất công nghiệp sẵn sàng bàn giao ngay tại các khu công nghiệp tại hai miền đều trong tình trạng khan hiếm. Mặt khác, một khi Việt Nam không còn lợi thế như dân số vàng, lao động rẻ, chi phí đất thấp, dòng vốn sẽ chuyển dịch sang các quốc gia khác như Indo, Myanmar, Ấn Độ...

Với bất động sản để ở, xu thế của các tập đoàn lớn là tạo lập thị trường với các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Smart City Đại Mỗ (Hà Nội), VinHomes Đan Phượng (Hà Nội), Khu đô thị VinCity (quận 9, TP.HCM), Dự án Aqua City Novaland Đồng Nai (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiết), hay BRG với dự án BRG Smart City Đông Anh,…