Làm gì để thị trường BĐS bớt đầu cơ?

Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia BĐS cho rằng, nhiều lúc giá cao là do đầu tư, giá bán sau sẽ cao hơn giá trước, và như thế sẽ thành một vòng luẩn quẩn. Theo đó, đầu tiên, cần quy hoạch.

Ông Hoàng lấy ví dụ, năm 2016 khi VinGroup đưa ra quy hoạch Vincity ở quận 9 (TP.HCM) với giá ở mức tầm trung, vừa phải, đáp ứng nhu cầu. Hiện nay, mọi người mua vào trên thị trường, nhưng giờ bán ra rất khó, đó sẽ là hệ lụy sau này của thị trường bất động sản, có thể đến lúc bong bóng bể, nhưng Nhà nước đã có sự can thiệp nhất định.

Sau dịch, xu hướng mua nhà thay đổi, người mua coi trọng sức khỏe, an toàn môi trường sống - gọi là bất động sản xanh. Trước kia, đây chỉ là xu hướng ở một số dự án, nhưng giờ là nhu cầu thiết yếu. Một số nơi bắt đầu có để đáp ứng nhu cầu. Những dự án đáp ứng thường có quy hoạch lớn.

"Do vậy, những dự án của chủ đầu tư lớn sẽ nhận sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư.... Tôi mong sẽ thúc đẩy quy hoạch để có những dự án lớn hơn. Việc tạo ra sự đa trung tâm thành phố sẽ giúp thị trường bớt sự đầu cơ và bớt áp lực tăng giá nhiều hơn", ông Hoàng nhấn mạnh.

Còn theo một số chuyên gia, đánh thuế để hoang đất đai là hết sức cần thiết để chống đầu cơ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư làm thật. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Chính phủ đang kiểm soát trái phiếu với 3 mục tiêu, tài chính doanh nghiệp, tài sản đảm bảo, mục đích sử dụng… Kiểm soát tài chính là đúng, nước nào cũng làm, còn việc kiểm soát tài sản đảm bảo thì không cần thiết, mục đích sử dụng cũng vậy. Kiểm tra mục đích sử dụng chỉ có thể ngân hàng làm, vì liên quan đến việc giải ngân của họ. Nên kiến nghị rằng việc kiểm tra mục đích sử dụng rất tốn kém và không khả thi.

"Đất đai thì ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự nên nguồn cung hạn hẹp. Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục, để tăng nguồn cung, siết trái phiếu… thị trường dễ tạo ra bong bóng bất động sản, liên quan trực tiếp đến hệ thống ngân hàng. Trong thời gian tới, chúng tôi cùng Bộ Xây dựng, Bộ Tài Chính, ngân hàng… để tháo gỡ", ông Nghĩa cho hay.

TS Nghĩa cũng cho rằng, nhiều doanh nghiệp lợi dụng ngân hàng chống lưng để phát hành trái phiếu, họ không dùng nguồn tiền đó để phát triển các dự án sẵn có mà dùng để mua gom đất. Theo đó, việc đánh thuế do đó rất quan trọng.

"Chúng ta đang tập trung 2 chiều hướng là minh bạch hóa tài chính công ty phát hành, có kiểm toán và công bố định kỳ, dứt khoát có xếp hạng theo chuẩn mực quốc tế và công bố công khai. Có thể có những doanh nghiệp xếp hạng hơi yếu thì cộng thêm đó có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo không phải tiên quyết, nhưng sẽ dùng thuế xử lý vấn đề đi gom đất, tài nguyên, tài sản", TS Nghĩa cho biết thêm.

Số liệu từ DKRA Vietnam đưa ra, nguồn cung giảm nhiều nhưng giá BĐS lại liên tục tăng. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý 1/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An, tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận một số địa phương ở TP.HCM.

Phân khúc căn hộ tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương, chiếm 85% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp TP.HCM tăng từ 3%-5%, Bình Dương tăng từ 2%-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận 53 triệu đồng/m2.

Một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng 2%-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8%-12%. Trong thời gian dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, hỗ trợ lãi suất…

Đặc biệt, Đồng Nai ghi nhận dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn. Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotal ghi nhận đạt 44 – 167 triệu, toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng 5%-8% so với quý trước.

Phân khúc nhà phố, shophouse chịu tác động mạnh của COVID-19. Với biệt thự nghỉ dưỡng, giá dao động 15-151 tỷ, toàn miền Nam là 26,6 tỷ và cao hơn 25% so với miền Bắc và 28% với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, giá trung bình khoảng 20 tỷ/căn, cao hơn miền bắc 18% và cao hơn 48% so với miền trung. Quý vừa qua không có sự biến động gì ở phân khúc miền nam.