Làm thế nào để phần lớn người dân sở hữu được nhà ở nơi đắt đỏ như Singapore?

Biểu xếp hạng dưới đây so sánh giá trung bình một m2 của một căn hộ tại vị trí trung tâm của một số thành phố lớn trên thế giới. Giá một m2 căn hộ ở Singapore là 16.293 USD/m2 (gần 380 triệu đồng/m2), xếp hạng thứ 3 thế giới về độ đắt đỏ, chỉ sau Hong Kong và London. Giá này cao hơn 7 lần so với giá nhà ở Sài Gòn (2.267 USD/m2) hay Hà Nội (2.120 USD/m2) trong cùng biểu xếp hạng.

Giá trung bình 1m2 của một căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn trên thế giới

Nguồn: Numbeo.com

Với giá cả như vậy, một căn hộ 3 phòng ngủ ở Singapore thường có giá trên 1 triệu USD. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây có thể là giá của các căn hộ do các nhà phát triển bất động sản tư nhân xây dựng. Những căn hộ do Chính phủ xây dựng đại trà (nói thêm ở dưới đây) có giá rẻ hơn nhiều (chủ yếu nhờ những ràng buộc chặt chẽ về điều kiện sở hữu và sang nhượng). Dẫu vậy, giá của những căn hộ 90m2 với 3 phòng ngủ ở những khu vực trung tâm do Chính phủ xây dựng, được bán trên thị trường resale (thứ cấp) cũng lên đến 400-500 nghìn USD.

Giá bất động sản ở Singapore cao không chỉ vì diện tích hạn chế mà còn bởi thu nhập của người dân nơi đây cũng thuộc tốp đầu của thế giới. Theo xếp hạng về bình quân GDP/đầu người của WB thì Singapore đứng thứ 10 vào năm 2017 với mức 57.714 USD/người (Việt Nam là 2.343 USD/người). Trong khi đó, theo SingStat, tổng thu nhập trung vị (chính giữa) của gia đình Singapore đạt 108.276 SGD/năm (tương đương 78,5 nghìn USD hoặc 1,8 tỷ đồng).

Bất chấp giá cả đắt đỏ như vậy, Singapore lại là nước có tỷ lệ sở hữu nhà cao hàng đầu của thế giới. Theo Wikipedia, tỷ lệ sở hữu nhà của Singapore là 90,7% tính theo tỷ lệ người chủ sở hữu trên tổng số dân cư trú trong một khu vực nhất định. Tỷ lệ này cao thứ hai trong tổng số 50 nước xếp hạng, chỉ sau Rumani (96,4%).

Điều gì giúp đa phần gia đình Singapore sở hữu được ít nhất một ngôi nhà mơ ước của mình?

Nguyên nhân đầu tiên và mang tính quyết định là Chính phủ Singapore, mà cụ thể là cố Thủ tướng Singapore Lý Quang Diệu. Ngay từ lúc mới lên nắm quyền, ông Lý đã thực thi viễn kiến về một xã hội mà mọi người dân đều có thể sở hữu nhà ở để họ có thể lập gia đình và sinh sống, gắn bó với mảnh đất mà họ gọi là "home" mỗi khi phải xác định nguồn gốc của mình.

Trước những năm 1960, phần lớn dân Singapore sống trong những khu ổ chuột đông đúc và mất vệ sinh. Trước thực trạng này, ông Lý đã thành lập Ban Phát triển Nhà ở (HDB) năm 1960 có nhiệm vụ thực thi kế hoạch xây dựng và cung cấp nhà ở tiêu chuẩn cho người dân Singapore. Năm 1964, ông Lý đưa ra Chương trình Sở hữu Nhà cho Nhân dân và khuyến khích người dân sở hữu các căn hộ do HDB xây dựng (tuy nói là sở hữu nhưng thực chất người dân chỉ được sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm).

Chương trình này nhận được một cú hích quan trọng vào năm 1968 khi Chính phủ cho phép người dân dùng tiền đóng vào Quỹ bảo hiểm hưu trí (CPF) để mua căn hộ HDB. Những điều này đã biến Singapore thành một quốc gia đa số sở hữu nhà, góp phần tích cực tới sự ổn định về chính trị, xã hội và kinh tế của đất nước. Vào những năm 1980, có đến hơn 80% dân số Singapore sống trong những căn hộ HDB, đạt đỉnh điểm 87% trong giai đoạn 1988-1990.

Đa dạng các loại hình nhà công cộng đáp ứng các đối tượng đa dạng

Ngoài việc xây dựng và cung cấp nơi trú ngụ với giá cả phù hợp cho dân chúng, HDB duy trì chương trình thường xuyên bảo trì, nâng cấp, xây mới và xây dựng lại từ những khu nhà cũ để đáp ứng được tiêu chuẩn sống ngày càng tăng và theo đó là nhu cầu đa dạng hóa của dân chúng khi đất nước trở nên giàu có hơn.

Bên cạnh các căn hộ HDB phổ thông phù hợp với phần lớn gia đình Singapore, HDB cung cấp một số loại căn hộ dành cho tầng lớp có thu nhập cao hơn. Từ năm 1999, HDB bắt đầu xây dựng các chung cư công cộng hạng sang (executive condominiums, EC), dành cho nhóm đối tượng không thích ở trong các khu nhà HDB bình dân nhưng lại không đủ tài chính để sở hữu căn hộ tư nhân đắt đỏ hơn nhiều. Giá mở bán các căn hộ loại này lên tới khoảng 13 tỷ đồng.

Đến năm 2005 HDB cũng triển khai chương trình xây dựng loại nhà công cộng gọi tắt là DBSS, được phát triển bởi nhà phát triển tư nhân với thiết kế đẹp hơn và chủ yếu nằm ở những khu vực bất động sản đã phát triển (matured estates). Những căn hộ 5 phòng ngủ thuộc loại này được mở bán với giá khoảng trên 15 tỷ đồng (HDB không khống chế về giá bán), quá tầm với của phần lớn gia đình trung lưu nên chương trình này không được hưởng ứng mạnh mẽ và cuối cùng chấm dứt hoàn toàn vào khoảng năm 2015.

Tiêu chuẩn để được sở hữu một căn hộ HDB

Để được mua một căn hộ HDB mới (trực tiếp từ HDB), đối tượng phải là gia đình, có ít nhất là một người (vợ/chồng) mang quốc tịch Singapore, người kia có thể là thường trú nhân; trên 21 tuổi; có tổng thu nhập hàng tháng trong phạm vi giới hạn đặt ra cho loại căn hộ định mua (ví dụ, không quá 12 nghìn SGD/tháng (203 triệu đồng) cho căn hộ 4 phòng hoặc lớn hơn); không được sở hữu bất động sản khác ở trong hay ngoài nước, và không có bất động sản nào bán trong vòng 30 tháng trước; chưa mua căn hộ HDB, DBSS hay EC mới nào và chưa nhận được trợ cấp mua nhà từ CPF v.v…

Mô hình các khu chung cư HDB được xem là "đặc sản" của quy hoạch đô thị Singapore, là loại hình nhà ở cao tầng bình dân của Singapore.

Giá bán những căn hộ HDB phổ thông mới tùy thuộc vào vị trí và diện tích. Ví dụ, một căn hộ 4 phòng (3 phòng ngủ) ở khu đã phát triển như Toa Payoh có giá từ 380.000 SGD (6,4 tỷ đồng). Người mua có thể được trợ cấp tài chính một phần (cho lần đầu) bởi Chính phủ (với giá chỉ còn từ 196.000 SGD cho căn hộ 4 phòng), và tất nhiên là có thể vay ngân hàng hoặc từ HDB theo lãi suất thương mại, tối đa lên tới 90% giá trị căn hộ.

Những người không đáp ứng được tiêu chuẩn để sở hữu căn hộ HDB mới nói trên có thể tìm mua căn hộ HDB cũ, được bán trên thị trường resale, tất nhiên là với giá cao hơn nhiều, gấp đôi hoặc gấp 3 so với giá bán mới.

Điều kiện gồm có: phải là người Singapore hoặc thường trú nhân; phải có thêm ít nhất một người cùng sống (là người Singapore hoặc thường trú nhân); với hộ gia đình thường trú nhân thì mọi thành viên sở hữu và sinh sống cùng phải có tư cách thường trú nhân ít nhất 3 năm trước đó; trên 21 tuổi; cấu trúc hộ gia đình phải gồm: hoặc một vợ/chồng và con, hoặc bố mẹ với anh em v.v…

Đáng chú ý là còn có thêm điều kiện về hạn mức (quota) về dân tộc (EIB) cho khu vực và tòa nhà mình định mua trên thị trường resale (ví dụ nếu khu vực/tòa nhà đó hết quota cho dân gốc Mã Lai thì người Mã Lai sẽ không được mua căn hộ ở đó nữa). Điều này là để đảm bảo sự hòa nhập các sắc tộc lẫn nhau trong một xã hội đa sắc tộc như Singapore, tránh tình trạng, ví dụ, tập trung dân cư của một dân tộc nào đó vào một khu vực cụ thể.