Làn sóng cắt lỗ thứ cấp tăng mạnh ở các phân khúc

Lạm phát và lãi suất tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn.

Tình trạng này đang có xu hướng tăng mạnh và lan rộng ra hầu hết các phân khúc bất động sản. Đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, thanh khoản bất động sản yếu khiến tồn kho bất động sản liên tục tăng cao. Tính đến cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán tăng nhanh chóng, chạm mốc gần 272,210 tỷ Đồng, tăng 26.4% so với cuối năm 2021.

Con số này ghi nhận liên tục gia tăng từ năm 2019 khi đạt mức 223,474 tỷ Đồng (tăng 38% so với năm 2018) cho đến nay. Trong đó, lượng hàng tồn kho bất động sản chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư,… được đầu tư xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh tra kiểm tra dự án/chủ đầu tư, siết chặt quản lý cấp phép, lãi suất tăng cao thời gian qua đã gây áp lực lên quyết định mở bán sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư. Với tình hình sức cầu thị trường sụt giảm, liên tục chạm đáy như hiện nay, lượng tồn kho bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Về mặt bằng giá thứ cấp, thị trường liên tục ghi nhận sự sụt giảm ở các phân khúc.

Cụ thể, trong giai đoạn từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường nhà phố, biệt thự Tp.HCM giá chào bán sơ cấp liên tục tăng mạnh sau mỗi đợt mở bán do chi phí đầu vào cao. Trong khi đó, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp đang sụt giảm khá mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại do khách hàng bị ngộp vốn từ việc siết tín dụng.

Nếu như giai đoạn 2020 – 2022, thị trường thứ cấp ghi nhận tốc độ tăng giá trung bình 10% - 12%/năm thì từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay, giá tài sản do nhà đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp đang kéo dài mạch giảm, mức giảm trung bình khoảng 15% so với cùng kỳ (tháng 2/2022). Đặc biệt, nếu so với những tháng cuối năm 2022 (tháng 11/2022), giá bán thứ cấp tháng 2/2023 giảm trung bình khoảng 17%. Trong đó, những dự án đã bàn giao nhà và đi vào hoạt động có mức giảm thấp nhất từ 4% - 9%, riêng những dự án chưa bàn giao và đang thanh toán theo tiến độ ghi nhận mức giảm khá cao từ 10% - 24% và phổ biến từ 14% - 17%.

Tại Đồng Nai, giá thứ cấp nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Mức giảm trung bình từ 3% - 7% so với cuối năm 2022. Cá biệt, có dự án ghi nhận có mức giảm cao nhất lên đến 32%/căn, tương ứng 400 triệu đồng - 5 tỷ đồng/căn. Nguyên nhân lớn nhất của làn sóng cắt lỗ, giảm giá này là do khách hàng gặp nhiều khó khăn về gánh nặng lãi suất, dự án ngừng triển khai do vướng pháp lý.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thanh khoản giảm mạnh ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, nhiều nhà đầu tư có dấu hiệu xả hàng, cắt lỗ. Sức cầu liên tục ghi nhận sự sụt giảm, thị trường gần như có dấu hiệu “ngủ đông”.

Có thể thấy, giai đoạn giữa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn cùng với đó là việc dòng vốn bất động sản bị tắt nghẽn. Trong 2 tháng đầu năm 2023, sức cầu chung của thị trường giảm đáng kể - chỉ bằng 2% so với cùng kỳ và chỉ tương đương khoảng 5% so với những tháng cuối năm 2022. Bên cạnh đó, lượng tin rao, tìm kiếm cũng giảm mạnh hơn 50% so với cùng kỳ và giảm khoảng 30% so với tháng 12/2022. Xu hướng sụt giảm thanh khoản chưa có dấu hiệu dừng lại, trạng thái “ngủ đông” lan trên diện rộng khi nguồn vốn bất động sản chưa được khơi thông, pháp lý chưa được tháo gỡ.

Riêng trong 2 tháng đầu năm 2023, theo báo cáo của DKRA Group, thị trường bất động sản nhà ở Tp.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến trầm lắng.

Cụ thể, phân khúc đất nền, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới chỉ bằng 44% cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung ở thị trường Tp.HCM. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ đồng thu hút tốt sự quan tâm của người mua.

Phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường chứng kiến sự sụt giảm cả về nguồn cung, lượng tiêu thụ và tính thanh khoản.

Bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án ở hầu hết mọi phân khúc gần như tạm dừng triển khai bán hàng khi sức cầu giảm mạnh.

Theo các chuyên gia, việc nguồn vốn bất động sản và huy động trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất vay tăng cao, các chủ đầu tư liên tục “khát tiền” trong quá trình triển khai dẫn đến ngưng trệ dự án vì thiếu vốn là yếu tố khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh và chưa có tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn cũng như trung hạn. Tình trạng các nhà đầu tư giảm giá để xả hàng nhằm giải quyết khó khăn tài chính hoặc tái cơ cấu dòng tiền tăng mạnh sau Tết. Trước sức ép kiểm soát tín dụng cũng như mức lãi suất cao như hiện nay, dự kiến đà giảm của thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì đến cuối năm nay.