Liệu có đợt “sốt đất” ăn theo thông tin 5 huyện lên quận?

Thực tế cho thấy những ngày qua, dù huyện chưa chính thức lên quận nhưng giá nhà đất các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi. đang có dấu hiệu "nhấp nhổm".

Theo tờ trình Sở Nội vụ TP.HCM gửi UBND Tp.HCM mới đây, trong giai đoạn 2021 - 2025 sẽ chuyển 3 huyện thành quận là Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh. Trong giai đoạn 2025 - 2030 sẽ triển khai ở 2 huyện còn lại là Cần Giờ và Củ Chi. Thông tin lên quận đã ngay lập tức tác động đến giá nhà đất ở các địa phương này.

Cụ thể, tại các huyện Hóc Môn thông tin lên quận giá cũng có sự biến động nhưng không rõ nét. Hiện, giá đất thổ cư Hóc Môn dao động từ 30 - 70 triệu đồng/m2. Trong đó, xã Xuân Thới Thượng có giá khoảng 60 - 65 triệu đồng/m2, xã Bà Điểm có giá 40 - 42 triệu đồng/m2, tăng khoảng 300-400 ngàn đồng/m2 so với thời điểm chưa có thông tin về đề xuất lên quận.

Trong khi đó, tại huyện Bình Chánh có dấu hiệu tăng giá rõ nét hơn. Chẳng hạn, tại khu dân cư Vĩnh Lộc B (xã Vĩnh Lộc B, H.Bình Chánh) các nền đất đã có sổ hồng trước tết bán ra với giá từ 32 - 35 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất ít giao dịch thì nay người mua nhiều, đa số là dân đầu tư và mức giá cũng tăng khoảng 600.000 đồng/m2. Tại xã Bình Hưng đất tăng mạnh nhất khi từ 65 triệu đồng/m2 hồi trước Tết Nguyên đán nay đã tăng lên khoảng 90 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu Trung Sơn còn tăng vọt lên ngưỡng 140 triệu đồng/m2, xã Phong Phú giá đất cũng tăng lên 40 triệu đồng/m2, xã Vĩnh Lộc A là 30 triệu đồng/m2.

Theo quan sát thị trường nhà đất huyện Bình Chánh trong 4 năm nay qua có thể thấy, giá BĐS tại nơi đây tăng rất nhanh. Nếu như cuối năm 2018, giá đất trung bình ở Bình Chánh chỉ 28 triệu đồng/m2 thì nay đã lên gần 40 triệu đồng/m2. Những khu vực cận kề trung tâm giá hầu hết ở ngưỡng trên dưới 100 triệu đồng/m2. Sau mỗi lần có thông tin huyện sắp lên quận, mặt bằng giá BĐS nơi này lại được thiết lập một "nấc", trong đó không chỉ nhà đất mà căn hộ cũng tăng giá theo.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam với việc 3 huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè đã có lộ trình chuyển thành quận hoặc thành phố trực thuộc Tp.HCM, việc BĐS ở khu vực này sẽ nhộn nhịp trong giai đoạn tiếp theo là điều dễ hiểu. Thực tế, thị trường BĐS ở các khu vực này đã bắt đầu phát triển với việc xuất hiện nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng bài bản, thu hút được người mua thực về ở. Đây thực sự là tín hiệu đáng mừng vì sự phát triển của những khu vực này sẽ giảm thiểu áp lực đô thị hóa cho Tp.HCM.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, nguy cơ hình thành "bong bóng" là hoàn toàn có thể xảy ra. Nhiều NĐT nhỏ lẻ nhảy vào đầu cơ khiến giá đất bị "thổi phồng" đến mức mất kiểm soát sẽ gây ra nhiều bất cập cho sự phát triển của ngành BĐS và nhiều lĩnh vực kinh tế khác của khu vực. Thực tế, trường hợp Thành phố Thủ Đức là một ví dụ điển hình.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, thách thức của việc chuyển đổi huyện lên quận là việc BĐS sẽ tăng giá. Thường mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại sốt nóng làm cho thị trường bất ổn, điển hình như TP.Thủ Đức. Mà khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Từ đó dẫn đến việc các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào phân khúc nhà ở trung cấp trở lên mà bỏ ngỏ phân khúc nhà ở vừa túi tiền (căn hộ dưới 30 triệu đồng/m² hiện tại gần như đã biến mất).

Trước đó, Chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Thành Phong cũng cảnh báo việc giá đất bị đẩy lên cao khi các thông tin đề xuất 5 huyện lên quận, ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Theo Chủ tịch TP, đề án 5 huyện lên quận, nếu làm không khéo người ta sẽ lợi dụng để đẩy giá đất.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng nhận định, rất dễ có đợt sốt đất cục bộ diễn ra tại các khu vực này. Lúc này, dù chỉ mới là đề án nhưng giá đất các huyện của Tp.HCM đã "nhấp nhổm" tăng, nhiều thông tin thổi giá cũng có dấu hiệu rục rịch tại các khu vực này.

Theo Chủ tịch UBND Tp.HCM, đây chưa phải đề án được phê duyệt và nó có lộ trình hẳn hoi. Làm không khéo, người ta sẽ lợi dụng thông tin này để đẩy giá đất lên, gây khó khăn cho thị trường BĐS của thành phố. Lãnh đạo thành phố cũng nhắc nhở việc chuyển huyện lên quận phải căn cứ tiêu chí, có quy hoạch đàng hoàng và thể hiện trong đề án.