Lời giải nào cho tranh chấp vận hành chung cư?

Ngày 25/6, tọa đàm Vận hành bất động sản đa sở hữu – Đi tìm tiếng nói đồng thuận được Báo Đầu tư phối hợp Công ty Venus tổ chức tại TP.HCM.

Chế tài với chủ đầu tư sai phạm còn nhẹ

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông cho rằng, trong quản lý vận hành chung cư có 5 đôi tượng tham gia. Gồm chủ đầu tư, ban quản lý, ban quản trị, cư dân và nhà nước. Để xảy ra tranh chấp cũng xoay quanh 5 đối tượng này và căn nguyên lớn nhất vẫn là chủ đầu tư.

Chủ đầu tư đưa ra cam kết nhưng không thực thi cam kết, đưa ra tiện ích cao cấp nhưng lại không cao cấp, rồi chiếm dụng quỹ bảo trì… Nếu chủ đầu tư có thực thi cam kết tốt đảm bảo không có xảy ra tranh chấp.

Thứ hai là ban quản lý. Tranh chấp và không đồng thuận là câu chuyện chất lượng ban quản lý hay đơn vị cung cấp dịch vụ kém như vệ sinh, an ninh, cây xanh, chất lượng quản lý không đảm bảo số tiền cư dân bỏ ra. Đây là vấn đề tranh chấp liên quan đến ban quản lý.

Đối với ban quản trị, phải thừa nhận không ai được đào tạo về ban quản trị, do vậy, họ không có nghề, không được đào tạo. Nhưng luật quy định rõ ban quản trị phải làm những gì, là làm việc như ban quản trị ở công ty cổ phần.

Về cư dân, qua tiếp xúc hơn chục năm, quản lý nhiều chung cư đa phần cư dân đều hiểu biết nhưng một số bộ phận đòi hỏi quá cao. Chính đối tượng này làm cho sự bất đồng quan điểm trong cộng đồng, nhóm nhỏ thôi nhưng gây bất ổn. Cư dân phải trên tinh thần hiểu biết, tôn trọng pháp luật.

Về cơ quan quản lý, chúng ta có quy định pháp luật nhưng nhưng tính thực thi chế tài liên quan nhẹ. Ông chủ đầu tư chiếm dụng thì chế tài ngay lập tức, phong tỏa tài khoản chẳng hạn chứ phạt vài chục triệu đồng sẽ không đủ tính răn đe.

Đề cập riêng về việc quản lý phí bảo trì, ông Phúc cho rằng, khi chủ đầu tư giao nhà phải có 2 tài khoản, tài khoản để cư dân đóng tiền căn hộ để nhận nhà, tài khoản thứ 2 là để thu 2% quỹ bao trì. Tài khoản thứ 2 không được rút ra, phải được phong tỏa, thu mà không chi, chỉ chi khi thành lập ban quản trị.

5 nguyên nhân lớn phát sinh tranh chấp

Tại tọa đàm, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nêu, hiện cả nước có khoảng 4.422 chung cư, gồm cả cũ và mới. Trong đó có 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương khoảng 10%, con số này tổng hợp từ trên 40 địa phương. Và trong số 458 chung cư có tranh chấp thì có đến 262 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập Ban Quản trị. Có nghĩa là dự án có nhiều tranh chấp nó sẽ nhỏ hơn rất nhiều, cỡ khoảng 5%.

Theo ông Hưng, qua theo dõi thực tiễn cho thấy các hình thức tranh chấp có nhiều nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn phát sinh tranh chấp.

Thứ nhất, một số văn bản quy định chưa rõ ràng, như việc xác định sở hữu chung riêng, xác định diện tích riêng, hay ý kiến tỷ lệ số người tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu quá cao, thực tế không đảm bảo để tổ chức, quy định chế tài xử phạt không đủ sức răn đe.

Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án.

Thứ ba, một số hợp đồng mua bán căn hộ do chủ đầu tư lập chưa tuân thủ quy định pháp luật. Chủ đầu tư soạn hợp đồng theo hướng có lợi cho họ. Khách hàng đi mua đọc hợp đồng qua loa, chưa ý thức được những điều khoản bất lợi ở hợp đồng, khi xảy ra vấn đề đọc lại hợp đồng thì thấy đã được đề cập trong đó.

Thứ tư, công tác thực thi pháp luật còn yếu, còn vướng, từ trung ương đến địa phương. Cục quản lý là đơn vị quản lý và xây dựng khuôn khổ pháp lý, hiện nay phòng phụ trách việc này chỉ có 6 người, ở địa phương cấp sở có 4 người. Họ còn phải quản lý đồng thời rất nhiều công việc khác. Công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này cần xem xét tới.

Thứ năm, các đối tượng tham gia vận hành quản lý nhà chung cư gồm nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị vận hành, người dân cũng chưa thể hiện tốt vai trò của mình. Khi có tranh chấp xảy ra các đối tương này chưa chủ động ngồi lại với nhau để hòa giải, dẫn đến xung đột đẩy lên cao, kéo dài, điển hình có thể thấy hiện tượng căng băng rôn. Khi có tranh chấp thì cần ngồi xuống, căn cứ pháp luật để tìm cách hiểu đồng thuận.

Đối với mô hình tổ chức quản lý vận hành, ngoài mô hình ban quản trị hiện nay thì Cục đang đề xuất thêm 2 mô hình nữa đó là mô hình chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. 2 mô hình sau khác mô hình ban quản trị ở chỗ lúc đấy không còn ban quản trị.