Luật sư nói về condotel hậu Cocobay: “Đã có những vụ kiện hủy hợp đồng condotel nhưng tòa không dám xử”

Có dạng condotel không ai quản lý còn nhức nhối gấp trăm lần Cocobay

Theo ông Phượng, nói vỡ cam kết lợi nhuận condotel thì hiểu đúng là có nhiều dạng. Trường hợp Cocobay Đà Nẵng chỉ là một dạng. Tại một số thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang thì các condotel sau khi xây xong (không được cấp sổ), người mua tự quản lý, tự cho thuê hoặc cho người khác tự vận hành cho thuê (theo kiểu cá nhân hay núp công ty) rồi đăng kí để có khách qua các kênh khai thác cho thuê… cũng được xem như “vỡ trận”. Cái này còn nhức nhối gấp trăm lần sự việc của Cocobay mới đây.

“Nếu Cocobay chỉ ảnh hưởng thiệt hại lợi ích giữa 2 bên là CĐT và khách hàng, còn dạng tự quản ký hoặc không ai quản lý thì có thể thiệt hại cho cả xã hội. Vì thế, ở tòa, đã có những vụ kiện hủy hợp đồng condotel nhưng tòa cứ kéo dài, không dám xử”, ông Phượng cho biết.

Nếu nói về vụ đầu tiên đổ bể lợi nhuận cam kết condotel, theo LS Phượng phải nói đến là dự án khách sạn Bavico. CĐT bán căn hộ du lịch cho nhà đầu tư thứ cấp với nhiều cam kết hấp dẫn như lợi nhuận lên đến 15%/năm. Tuy nhiên, ngoài chi trả 15% lợi nhuận kinh doanh năm thứ nhất nhận ngay sau khi ký hợp đồng, đến nay, CĐT không chi trả bất kỳ khoản lợi nhuận nào như cam kết.

Theo Luật sư Phượng, nhìn chung BĐS nghỉ dưỡng ở 1 dạng nào hợp lý thì vẫn nên ủng hộ, nhưng phải trên cơ sở quyền sở hữu tài sản rõ ràng. Nhu cầu của thị trường hiện nay đối với các loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng rất lớn và là kênh đầu tư với lợi nhuận hấp dẫn. Do đó, cần xây dựng và phát triển đúng mô hình để loại hình này phát triển bền vững.

Hiểu thế nào về pháp lý condotel?

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua chỉ có mục đích khiến giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu và tạo sức hút cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Ngược lại, khi công trình hoàn thành thì quyền sở hữu của người mua gần như bị tước bỏ.

Chủ đầu tư với tư cách nhà quản lý BĐS được độc quyền trong việc khai thác sử dụng, đồng thời còn thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Kéo theo đó, hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng được đặt ra. Nếu chủ đầu tư dự án có năng lực yếu kém, liệu người mua có quyền thay nhà quản lý khác? Và nếu như thế thì phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ thuộc về ai?

Ở góc độ pháp lý, quyền sở hữu theo pháp luật dân sự gồm: Quyền chiếm hữu; quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Tuy vậy, condotel ra đời với quyền sở hữu bị khiếm khuyết; trên giấy tờ, người mua được sở hữu nhưng thực tế lại bị tước hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng.

Còn Luật sư Đỗ Đăng Khoa, Giám đốc Công ty Luật Bất Động Sản Hưng Vượng cho rằng: Thời gian gần đây nhiều người nói “vấn đề pháp lý của condotel chưa hoàn thiện”. Nhận định này chỉ đúng một phần. Mọi người thường dùng từ tiếng anh “condotel” nên rất khó tiếp cận văn bản pháp luật hiện hành. Nếu dùng tiếng Việt sẽ thấy đã có hành lang pháp lý. Condotel là từ được viết tắt của condo & hotel, có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn.

Tương ứng với Luật Du lịch thì cơ sở lưu trú du lịch có: khách sạn; biệt thự du lịch; căn hộ du lịch. Như vậy “condotel” là cơ sở lưu trú du lịch được sử dụng với mục đích kinh doanh thương mại.

Luật Đất đai quy định về loại đất, gồm có: đất ở, được phép xây nhà ở với thời hạn sử dụng đất lâu dài và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất là 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Luật Nhà ở định nghĩa:“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

“Như vậy “condotel” là cơ sở lưu trú du lịch được điều chỉ chủ yếu bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du Lịch. Hành lang pháp lý đã có, nhưng cần ban hành thêm Nghị định hướng dẫn cho rõ ràng hơn, dễ thực hiện hơn và đặc biệt là tránh nhiều người đổ lỗi cho “pháp lý chưa hoàn thiện” để khoái thác trách nhiệm”, Luật sư Khoa nhấn mạnh.

Quan hệ giữa người mua condotel và CĐT về “cam kết lợi nhuận cho thuê” được xác định theo hợp đồng. Trường hợp có bên vi phạm hợp đồng thì sẽ có các chế tài như: Buộc thực hiện hợp đồng, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại. Các bên có quyền thương thảo để giải quyết, nếu không thống nhất thì kiện tới Tòa án nhờ giải quyết theo pháp luật.

“Bài học cho các NĐT condotel cần xem kỹ các điều khoản của hợp đồng với CĐT trước khi ký kết. Hơn nữa, cần đánh giá tính khả thi của “mức cam kết lợi nhuận” dựa và uy tín, năng lực của CĐT và những lợi thế cạnh tranh của dự án. Để hạn chế rủi ro chủ đầu tư ký vậy mà không làm vậy dẫn tới khách hàng phải “chạy theo chủ đầu tư”, LS Phượng nhấn mạnh.