Lý giải hiện tượng “lạ” trên thị trường địa ốc: Người Tp.Thủ Đức dịch chuyển về khu Tây mua nhà?

Dù có 8 năm ở trọ và làm việc tại tại Q.9 (nay thuộc Tp.Thủ Đức) nhưng gia đình anh D vẫn quyết định tìm mua căn hộ tại khu Tây thay vì khu Đông như dự tính ban đầu.

Chia sẻ về quyết định của mình, anh D cho hay, dù "ở đâu quen đó" nhưng vì giá BĐS khu Đông đã tăng cao, không còn nằm trong tầm kiểm soát tài chính (bao gồm cả tiết kiệm và vay ngân hàng) của hai vợ chồng. Vì thế, vợ anh quyết định chuyển việc (kế toán) về khu Q.8 để làm, còn riêng anh làm kinh doanh tự do nên không mấy lo lắng đến vị trí di chuyển. Đây cũng là lý do vợ chồng anh quyết định đi tìm hiểu về BĐS căn hộ khu Tây. Được biết, hiện anh D đang trong quá trình tìm hiểu một dự án tại Q.Bình Tân, Tp.HCM.

Không thể phủ nhận, thời gian qua, giá BĐS khu Đông Sài Gòn biến động tăng liên tục, khiến việc sở hữu nhà của người ở thực ngày càng trở nên khó khăn. Theo báo cáo của batdongsan.com.vn, giá căn hộ Tp.Thủ Đức cuối năm 2021 trung bình vào khoảng 85,6 triệu mỗi m2. Hầu hết các dự án mở bán từ đây đến cuối năm 2022 tại khu Đông có mức giá khoảng từ 60-90 triệu đồng/m2. Giá leo thang khiến "giấc mơ an cư", sở hữu nhà càng trở nên vượt quá tầm với của đại đa số khách hàng có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm khách hàng ở độ tuổi 26-45 tuổi. Chẳng hạn, dự án King Crown Infinity ngay đường Võ Văn Ngân, Tp.Thủ Đức hiện có giá trên 100 triệu đồng/m2; tại khu Thủ Thiêm mức giá sơ cấp ở dự án Empire City của liên doanh Keppel Land ở mức gần 9.000 USD/m2. Trong khi đó dự án The Metropole với mức giá ghi nhận gần nhất khoảng 8.000 - 8.500 USD/m2. Dự án The River do City Garden phát triển cũng có mức giá khoảng 7.000 USD/m2…

Như vậy, nếu tính cả Tp.HCM, thì khu Tây Sài Gòn vẫn được xem là vùng "trũng giá" BĐS. Và theo các chuyên gia, việc biến động tăng giá của khu vực này ổn định hơn các khu vực khác. Nguồn cung nơi đây cũng đa số đáp ứng nhu cầu ở thực. Đáng nói, giai đoạn gần đây, lượng người mua nhà từ Tp.Thủ Đức về khu Tây để mua nhà ở hay đầu tư tăng lên rõ nét so với giai đoạn trước đó. Ở một số dự án chung cư, tỉ lệ người mua nhà đến từ khu Đông chiếm tỉ lệ cao – điều này ít xảy ra ở thời điểm trước. Chẳng hạn, theo đại diện Nam Long Group, tại dự án Akari City đang chào bán dòng sản phẩm căn hộ giá trên từ 45 triệu đồng/m2, lượng người mua đến từ Tp.Thủ Đức chiếm tỉ lệ cao ở giai đoạn 2, trong khi giai đoạn 1 lại khá ít. Điều này cho thấy, người mua có xu hướng tìm các BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực; giá còn ở ngưỡng mềm so với tốc độ tăng giá quá nhanh của thị trường BĐS các khu vực tại Tp.HCM.

Một dự án tại khu Tây là Picity High Park cũng ghi nhận khoảng 20% lượng người mua đến từ khu vực Tp.Thủ Đức, trong khi giai đoạn trước đó gần như tỉ lệ này chỉ "nhỏ giọt". Bởi, với những người sống tại Tp.Thủ Đức gần như rất ít thay đổi chỗ ở sang khu vực phía Tây. Việc dịch chuyển của họ chủ yếu nhắm vào khu lân cận phía Đông như Dĩ An, Bình Dương; hay Đồng Nai…hoặc đến khu Nam TP. Dĩ nhiên, đó là những người có công việc tập trung chủ yếu ở khu Đông. Còn với những người làm việc tại trung tâm TP (lại chưa có nhà ở cố định) thì việc lựa chọn khu vực định cư sẽ đa dạng hơn, phụ thuộc vào tầm tài chính của bản thân cũng như vị trí đến chỗ làm.

Việc người mua từ khu vực Tp.Thủ Đức dịch chuyển về khu Tây để mua căn hộ ở thực hay đầu tư dù không quá "lạ lẫm" nhưng điều này gần như chưa xuất hiện đại trà trong giai đoạn trước đó. Vì thế, động thái "đổi chiều" ở giai đoạn này cho thấy, xu hướng tìm BĐS giá trị ở thực vẫn đang âm ỉ trên thị trường BĐS. Khi một khu vực mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao, điều tất yếu nhu cầu sẽ dịch chuyển về nơi còn là vùng "trũng giá". Đặc biệt, giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm thì việc dịch chuyển này lại càng thể hiện rõ ràng hơn. Ngoài ra, việc dịch chuyển nhu cầu còn chứng minh cho một điều, giá BĐS ở một số khu vực tại Tp.HCM đang ngày càng xa vời với nhu cầu ở thực của đại đa số người mua, nhất là đối tượng người trẻ - điều này là đáng buồn hơn vui.

Không có gì đáng nói khi không chỉ những người đang ở trọ khó tìm kiếm nhà tại khu Đông mà những người đã sống nhiều năm với gia đình tại Tp.Thủ Đức, ra ở riêng, được hỗ trợ tài chính từ gia đình cũng khó mua được nhà tại đây. Vì thế, thời gian gần đây, lượng cầu này bắt đầu dịch chuyển mạnh về khu Nam hoặc khu Tây để mua nhà – nơi có mặt bằng giá còn dễ chịu hơn. Dĩ nhiên, nếu nguồn cung căn hộ tổng thể trên địa bàn Tp.HCM tiếp tục khan hiếm thì giá sơ cấp tại các khu vực này cũng sẽ tiếp tục biến động trong tương lai không xa.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam thừa nhận, sau nhiều đợt sóng giá do các thông tin quy hoạch, hạ tầng, hiện giá căn hộ tại Tp.Thủ Đức đã lập mặt bằng mới. Việc dịch chuyển nhu cầu trở thành một điều tất yếu. Nếu khu Đông tập trung chủ yếu nhu cầu đầu tư thì khu Tây lại hướng đến nhu cầu ở thực. Vì thế, mặt bằng giá nhìn chung biến động tăng chậm hơn. Nhưng đây cũng là khu vực có nguồn cung khá ít ỏi trong những năm qua, cho nên việc tăng giá trên thị trường thứ cấp là khó tránh.

Giá BĐS khu Đông Tp.HCM ngày càng xa tầm với của những người có nhu cầu ở thực, đó là thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS.

Khảo sát cho thấy, ở thời điểm này người mua có xu hướng dịch chuyển để lựa chọn các BĐS đã đi vào vận hành các giai đoạn trước. Chẳng hạn, một dự án KĐT trên đường Võ Văn Kiệt, Q.Bình Tân, Tp.HCM sau giai đoạn 1 tỉ lệ lấp đầy cư dân 80-90% thì đến giai đoạn 2 việc bán hàng của CĐT khá dễ dàng, dù thị trường đang trong lúc khó khăn, biến động. Bởi, tâm lý của người mua vẫn chuộng các dự án đã có người ở, giá trị ở thực cao.

Về khu vực mua BĐS khu Tây thì ngoài người mua đến từ Tp.Thủ Đức thì một dự án căn hộ đang chào bán tại khu vực Q.Bình Tân chỉ ra, người mua đến từ Q.Bình Tân chiếm tỉ lệ cao nhất, cùng với đó, Q.8, Q.5, Q.6, Bình Chánh, Tân Bình, Tân Phú gần như tương đương. Trong khi còn có lượng khách ổn định từ miền Tây, Việt Kiều tìm mua căn hộ. Đáng nói, nằm trong độ tuổi 30-45 tuổi thường có xu hướng dịch chuyển chỗ ở nhiều nhất. đối tượng này vừa có nhu cầu ở thực, vừa có nhu cầu mua thêm để đầu tư. Nếu đầu tư, ở giai đoạn này, họ thường nhắm vào các dự án có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tọa lạc trong khu vực Tp.HCM, vì chắc chắn biên độ tăng giá còn nữa vì nguồn cung tại Tp chưa được cải thiện.